Se stai valutando l’acquisto di una seconda casa in ottica di un investimento sul mattone, o magari una destinazione vacanze sempre a portata di mano, è assai probabile che tu stia pianificando di accendere un mutuo seconda casa. A differenza di quello che hai fatto per la tua prima casa, il mutuo per l’acquisto della seconda casa segue qualche regola leggermente differente.
Per cominciare, per esempio, non gode di tutte le potenziali agevolazioni previste per chi acquista la prima casa, la quale è tutelata dalla legge. Andiamo a vedere nel dettaglio quali sono le caratteristiche principali tra mutuo per la prima e la seconda casa, così che tu possa decidere con tutti gli elementi a disposizione se intestare l’immobile a te o magari a un altro membro della famiglia.
Mutuo prima casa e mutuo seconda casa: quali gli elementi in comune
L’acquisto di un immobile è un’operazione dispendiosa per la quale difficilmente si dispone di liquidità sufficienti. Si propende dunque per l’accensione di un mutuo, eventualità ricorrente che andrà a coprire una grossa parte della somma dovuta, solitamente entro il 70 e l’80% del valore totale.
Prima di erogare il mutuo, la banca effettua alcuni controlli del privato per determinare le garanzie di pagamento e della casa (per poterne stabilire il valore ed erogare un mutuo congruo). Un tecnico incaricato verrà poi mandato ad eseguire verifiche al fine di attestare il valore della casa per il riconoscimento della somma finale del mutuo. Queste procedure si applicano sia che tu stia stipulando un mutuo prima casa che un mutuo seconda casa.
Mutuo prima casa e mutuo seconda casa: quali le differenze
Per comprendere la differenza tra questi mutui, è opportuno fornire una definizione fiscale di prima casa. Con essa si intende un immobile non di lusso che sottostà alle condizioni per cui vengono associate le agevolazioni consistenti in un risparmio di imposte.
La “prima casa” non è per forza il primo immobile acquistato, dunque, ma identifica la casa che risponde alle caratteristiche fiscali che rientrano nei parametri e di solito è destinato ad abitazione principale. Tra le significative differenze tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa, vi sono certamente le agevolazioni che si ricevono sulla prima, e non sulla seconda:
- Spese aggiuntive per la stipula del mutuo. Nella fattispecie, una prima casa presenta al suo attivo solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e per le spese di gestione. Nel caso di una seconda casa, invece, saranno da aggiungere anche carichi fiscali maggiori del 2% sulla cifra ottenuta per finanziare l’acquisto della seconda casa.
- Imposta sostitutiva agevolata applicata in caso di prima casa, pari allo 0,25% dell’importo ottenuto a titolo di finanziamento. La percentuale sale al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
- Detrazione IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo e possibilità di adesione a un fondo di garanzia sono appannaggio esclusivo del mutuo prima casa. Per quanto riguarda le detrazioni IRPEF, esse hanno un requisito obbligatorio: la casa dev’essere adibita ad abitazione principale prima di poter formulare la richiesta.
- Riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% in caso di prima casa, mentre in caso di operazioni soggette ad IVA, la prima casa potrà godere del 4% e non del 10% come la seconda.
In caso di una seconda casa dal valore immobiliare più basso della prima, potrebbe essere valutata la formula di leasing immobiliare.
Mutuo prima e seconda casa: spese sulla compravendita immobiliare
Da non sottovalutare inoltre le spese non bancarie dovute nella fase di compravendita. In questo caso, tutte le imposte statali sono più basse per la prima casa, ovvero quella che in teoria è anche adibita ad abitazione principale. Dunque:
- Imposta di registro del 2% e non fino al 9% come nel caso di un mutuo seconda casa;
- Imposta ipotecaria di 50 euro;
- Imposta catastale di 50 euro;
Le spese di registrazione dell’atto di compravendita sono a carico del privato cittadino, il quale dovrà recarsi da un notaio. Queste spese notarili andranno aggiunte al valore dell’immobile per poter calcolare il valore complessivo. Per concludere, si tenga presente che i parametri per l’approvazione di un mutuo seconda casa da parte di un istituto bancario tendono ad essere molto rigidi, specie in funzione della presenza di un altro finanziamento in corso. I tempi di approvazione del mutuo seconda casa potrebbero essere più lunghi e richiedere più documentazione.
