Una sentenza della Corte di Cassazione segna un punto a favore dei consumatori: i clienti delle banche non solo hanno il diritto di estinguere il mutuo in anticipo, ma a chi scegliesse di intraprendere questa strada deve essere garantito il rimborso di parte delle spese vive rappresentate da apertura pratica, assicurazione, interessi e istruzione. Secondo la Cassazione tali spese devono essere rimborsate in maniera proporzionale alla porzione di finanziamento che viene estinto in anticipo. E la stessa disciplina si applica anche a ogni forma di prestito.
I diritti in caso di estinzione anticipata del mutuo
La sentenza di riferimento è la n. 14836/2024 emessa dalla Prima sezione civile della Cassazione in data 7 maggio 2024 e riprende una precedente pronuncia della stessa Corte (l’ordinanza 25977/23). I supremi giudici hanno sancito il diritto del contraente a una “equa riduzione del costo complessivo del credito” nel rispetto della direttiva comunitaria 87/102/Cee. Ma soprattutto nel rispetto della direttiva 90/88/Cee, che introduce il concetto del costo totale del credito, comprendendovi “tutti i costi del credito, compresi gli interessi e le altre spese che il consumatore deve pagare per il finanziamento”.
Spese recurring e un-front
La Cassazione ha messo nero su bianco che il parziale rimborso delle spese sostenute nella stipula del mutuo deve interessare sia i costi recurring (cioè quelli legati alla durata temporale del contratto di finanziamento) che i costi up-front (cioè quelli sostenuti per la concessione del prestito e slegati dalla sua durata temporale).
Nulle le clausole che escludono il rimborso
I giudici hanno poi completato il quadro specificando la nullità di ogni clausola contrattuale che dovesse escludere il rimborso dei costi sostenuti in caso di estinzione anticipata del mutuo. Il motivo è che una eventuale clausola che agisse in tale senso determinerebbe a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto ai sensi dell’art. 33 del D.Lgs. n. 206/2005.
La vicenda
La vicenda dalla quale è scaturita la sentenza della Cassazione ha avuto inizio nel 2018, allorché un signore citò una banca innanzi al Giudice di pace di Napoli, onde ottenerne la condanna alla restituzione di 1.778,94 euro a titolo di commissioni bancarie e costi di intermediazione non maturati a seguito della estinzione anticipata del contratto di mutuo stipulato a fine 2003. Dopo la pronuncia della Cassazione, il caso specifico finirà di fronte al Tribunale di Napoli per un nuovo esame.
Quali sono le spese di un mutuo
Alla sottoscrizione di un mutuo, il cliente viene chiamato a sostenere una serie di spese oltre alle rate e agli interessi:
- le spese di istruttoria (o spese di apertura) sono i costi richiesti dalla banca per valutare se concedere o meno il mutuo. Ogni banca gestisce questa voce a suo modo: il cliente può essere chiamato a pagare una cifra fissa di qualche centinaio di euro o una spesa variabile che oscilla di solito dallo 0,1 all’1% dell’importo finanziato;
- spese di perizia sull’immobile;
- imposte: chi accende un mutuo deve pagare un’imposta sostitutiva più bassa sulla prima casa e più alta in caso di seconda casa. L’imposta viene direttamente trattenuta dalla banca;
- spese notarili;
- costi di gestione;
- polizza assicurativa (eventuale);
- commissione per estinzione anticipata del mutuo (eventuale);
- spese di cancellazione ipoteca (eventuale).
