Quand’è il momento giusto per comprare casa? È questa la domanda che, precisamente dal 27 luglio 2022, non smette di farsi chi vorrebbe comprare casa ma temporeggia in attesa del periodo ideale per accendere un mutuo. Ma come mai una data cosi precisa? Semplice, è quella in cui è iniziato il rialzo dei tassi d’interesse da parte della Bce, una decisione di politica monetaria che ha portato a una sequenza di dieci rialzi consecutivi, l’ultimo pochi giorni fa (14 settembre 2023) con un ritocco di 25 base che ha stabilito il nuovo tasso d’interesse ufficiale al 4,5%.
Indice
Mutui e tassi d’interesse, quando scenderanno?
Tutte le persone che vogliono comprare casa stanno aspettando che Christine Lagarde decida di interrompere gli aumenti del costo del denaro. È questo infatti il primo segnale sicuro per iniziare, con il cuore più leggero, a informarsi sull’andamento del mercato immobiliare per orientare le proprie scelte per l’acquisto della casa. Ma i tassi d’interesse quando scenderanno?
Questo non lo possiamo sapere, tuttavia la Bce un segnale lo ha dato facendo intendere, nel comunicato stampa emesso in seguito alle ultime decisioni di politica monetaria, che questo potrebbe essere l’ultimo rialzo e quello attraverso il quale (il condizionale è d’obbligo) si potrà ottenere un ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo del 2%. In quanto tempo?
L’orientamento è più sul lungo che sul medio periodo. Nessuna fretta quindi di correre in banca e iniziare l’iter per comprare casa, tutto tempo guadagnato invece per studiare il mercato immobiliare di Milano, monitorare l’andamento delle compravendite e le oscillazioni dei prezzi delle case nei quartieri milanesi.
Andamento della compravendita di abitazioni a Milano
Nelle grandi città sembra proprio che l’era delle compravendite facili di case sia giunta al termine. Per essere più precisi i dati sulle transazioni immobiliari ad aprile e giugno 2023, nelle otto principali città italiane per popolazione, indicano una variazione negativa del 16,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
In altri termini nel secondo trimestre 2023, in queste città, sono state acquistati 5.600 appartamenti in meno rispetto al 2022. A metterlo nero su bianco è l’Agenzia delle Entrate nell’ultimo report dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. I dati dell’Agenzia fiscale ci permettono anche di stilare una classifica delle città italiane dove diminuisce di più la vendita di appartamenti, eccola:
| Città | Calo vendita appartamenti |
| Bologna | 22,80% |
| Roma | 21,50% |
| Milano | 17,10% |
| Firenze | 15,60% |
| Genova | 14,40% |
| Torino | 10,80% |
| Napoli | 5,30% |
| Palermo | 4,90% |
Come mostra la tabella Milano è la terza città in Italia per diminuzione di compravendite, con una flessione nell’acquisto di appartamenti del 17,10%. A Milano quindi si vendono meno case, ma calano anche i prezzi degli appartamenti? La risposta è negativa. A Milano i prezzi degli appartamenti salgono, vediamo di quanto con l’ultimo aggiornamento sui prezzi delle case a Milano pubblicato da Immobiliare.it.
Prezzi della case a Milano
Quanto costa una casa a Milano oggi? Il prezzo aggiornato del prezzo medio al mq a Milano è di 5.293 euro. Rispetto al 2022 l’aumento è del 3,54%. Negli ultimi tre anni i prezzi sono saliti a ritmo sostenuto, per fare un paragone oggi si pagano circa 1.000 euro in più al mq rispetto al 2021. Naturalmente non tutte le zone di Milano subiscono lo stesso aumento dei prezzi, andiamo allora a scoprire quali sono i quartieri di Milano dove le case costano di più, le zone milanesi dove gli appartamenti costano di meno e, infine, quali sono le previsioni di aumento del prezzo delle case di Milano.
Come mostra l’infografica qui sopra per quanto riguarda il prezzo al mq nessuno batte il centro di Milano. Qui il prezzo al mq ha raggiunto ad agosto la cifra record di 10.118 euro, a titolo di paragone nel centro storico di Roma il prezzo medio praticato al mq è di 7.512, a Bologna 4.220. Cambia tutto man mano che ci spostiamo leggermente fuori dal centro di Milano, a Porta Genova e sui Navigli il prezzo praticato è di 7.693 euro, leggermente più basso il costo delle case a Porta Venezia, 7.629 euro. Interessante anche rilevare come sia decisamente più contenuto rispetto a Navigli e Porta Venezia il prezzo al mq degli appartamenti di Città Studi, infatti per l’acquisto di un appartamento vicino al Politecnico di Milano (dove prosegue la protesta degli studenti contro il caro affitto) la media richiesta è di 5.448 euro. Importante anche sottolineare come il prezzo al mq degli appartamenti nel quartiere Isola, in zona Paolo Sarpi e in Viale Cenisio sia più alto di quelli di Città Studi, e non di poco ma di un rilevante +14%.
Comprare casa a Milano, i quartieri più economici
Guardando la classifica dal basso scopriamo altre statistiche interessanti sul costo delle case a Milano. Prima di tutto c’è un solo quartiere dove il prezzo al mq è nell’ordine dei duemila euro, ovvero la triade Bisceglie-Baggio-Olmi. Qui troviamo i prezzi più bassi al mq di Milano, il costo al metro quadro è infatti 2.725 euro. Basta spostarci più a sud, ma rimanendo sempre in periferia, per trovare il prezzo raddoppiato; è il caso di Abbiategrasso e Chiesa Rossa che nonostante siano quartieri decisamente lontani dal centro raggiungono il costo di 4.139 euro al mq, praticamente lo stesso prezzo praticato a Lambrate zona decisamente più centrale, servita e strategica per chi lavora in città.
Le previsioni mercato immobiliare di Milano
Eccoci quindi al tema più caldo, quali sono le previsioni per il mercato immobiliare di Milano nel 2024? La risposta è nelle variazioni tendenziali del prezzo al mq, in altre parole la percentuale di crescita del costo delle case nell’arco di 12 mesi, questa metrica ci offre un efficace orientamento per prevedere come e dove cambieranno i prezzi delle case a Milano.
| Zone e quartieri di Milano | Crescita del prezzo al mq in un anno (2022-2023) |
| Corvetto – Rogoredo | 10,20% |
| Garibaldi – Moscova – Porta Nuova | 9,86% |
| Cimiano – Crescenzago – Adriano | 9,18% |
| Affori – Bovisa | 9,18% |
| Arco della Pace – Arena – Pagano | 8,99% |
| San Siro – Trenno | 8,41% |
| Udine – Lambrate | 8,27% |
| Fiera – Sempione – City Life – Portello | 7,93% |
| Ponte Lambro – Santa Giulia | 7,91% |
| Porta Venezia – Indipendenza | 7,81% |
| Forlanini | 7,43% |
| Viale Certosa – Cascina Merlata | 7,14% |
| Piazza Napoli – Soderini | 6,96% |
| Famagosta – Barona | 6,86% |
| Precotto – Turro | 6,84% |
| Solari – Washington | 6,42% |
| Maggiolina – Istria | 6,37% |
| Quadronno – Palestro – Guastalla | 5,66% |
| Porta Genova – Ticinese | 5,41% |
| Bicocca – Niguarda | 5,39% |
| Pasteur – Rovereto | 5,26% |
| Navigli | 5,20% |
| Città Studi – Susa | 4,73% |
| Centrale – Republica | 4,17% |
| Ripamonti – Vigentino | 3,17% |
| Porta Vittoria – Corso Lodi | 3,16% |
| Centro | 3,00% |
| Bande Nere – Inganni | 2,85% |
| Porta Romana – Cadore – Montenero | 2,43% |
| Bisceglie – Baggio – Olmi | 2,25% |
| Cenisio – Sarpi – Isola | 2,02% |
| Abbiategrasso – Chiesa Rossa | 1,37% |
|
Aumento medio del costo al mq |
6,33% |
Rogoredo è il primo quartiere per aumento del costo al mq
Come mostra la tabella qui sopra primo per crescita dei prezzi al mq a Milano è il quartiere Rogoredo, in un anno qui i prezzi al metro quadro sono lievitati del 10,2%. Forte aumento anche per diverse altre zone periferiche, ad esempio presso quartiere Adriano il costo al mq sale del 9,18%, non è da meno il quartiere del Parco di Trenno dove rispetto al 2022 un mq costa l‘8,41% in più, dello stesso avviso anche zona Bovisa dove il costo al mq cresce della stessa percentuale di zona Trenno. In media a Milano, in un anno, l’aumento del costo al mq è stato del 6,33%.
Mercato immobiliare di Milano, dove i prezzi non salgono
O almeno dove non salgono troppo: tra le zone periferiche troviamo Chiesa Rossa (+1,37%) Quartiere degli Olmi (+2,25%) e Bande Nere (+2,85%). Non si può dire lo stesso di Niguarda dove il metro quadro ora è valutato il 5,20% in più, un rialzo comunque inferiore alla maggior parte delle altre zone di periferia. In conclusione possiamo prevedere che i prezzi al mq di Milano continueranno ad aumentare, soprattutto nelle zone periferiche. Un’ottima notizia per i proprietari degli appartamenti in periferia che vedono fruttare i sacrifici dei loro investimenti immobiliari, un po’ meno per chi vorrebbe comprare casa in centro a Milano o rimanere all’interno della cerchia della cirvonvallazione. Infatti sia nei quartieri milanesi più centrali che in quelli più esterni il costo già alto e l’aumento dei prezzi al mq (più contenuto rispetto alle periferie ma costante) rende la prospettiva di abitare nei quartieri dentro la circonvallazione milanese sempre più esclusiva.
Nuova metro linea rosa a Milano, l’effetto sui prezzi
A scompigliare le carte in tavola arriva la nuova linea della metro Rosa per la quale, al momento, esiste solo uno studio di fattibilità. Tuttavia, anche se potrebbero passare anni prima dell’apertura del cantiere iniziale per la costruzione della sesta linea metropolitana milanese (M6), l’effetto sui prezzi arriverà molto prima e non solo per quanto riguarda le compravendite ma anche per il mercato degli affitti nella città di Milano. Ma quali saranno le zone interessate? Per scoprirlo basta seguire le fermate e soprattutto i capolinea della nuovissima linea M6 che, nel progetto iniziale, individua come estremi della nuova tratta “viale Certosa – Cimitero Maggiore”e “Ponte Lambro”, due zone periferiche, attualmente lontane dalla metro che, in ragione del nuovo progetto di collegamento metropolitano, balzano ai primi posti delle classifica dei quartieri di Milano dove è previsto il prossimo importante rialzo dei prezzi al mq, possiamo quindi concludere che la seconda zona con i prezzi al mq più bassi di Milano (Ponte Lambro) lo sarà ancora per poco.
