Cambia il mercato immobiliare, con gli italiani che non cercano più ampi appartamenti in città o villette e casali in campagna; oggi ciò che è maggiormente richiesto sono gli immobili piccoli, come bilocali e monolocali. I grandi appartamenti sono ormai un ricordo del passato, stando ai dati di Confedilizia.
Crollo per gli acquisti di case sopra i 115 mq
Oggi, il sogno di possedere una casa si concentra su spazi molto più ridotti. Se si è fortunati, si può acquistare un bilocale, altrimenti ci si accontenta di una sola stanza. Agli italiani non interessano più quindi appartamenti grandi e ville: nel 2023 le compravendite in generale sono diminuite, con un calo particolarmente marcato per le abitazioni superiori ai 115 mq.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, come riportato da Confedilizia, il numero complessivo delle transazioni immobiliari è diminuito del 9,7%. Tuttavia, il calo è stato particolarmente significativo per gli immobili di dimensioni maggiori: -11,4% per quelli tra i 115 e i 145 mq, e -11% per quelli superiori ai 145 mq. Al contrario, i monolocali e bilocali di meno di 50 mq hanno registrato una diminuzione più contenuta, solo del 4,8%. In Sicilia e Sardegna, addirittura, si è osservato un lieve incremento dello 0,3%.
La riduzione più marcata si è verificata al Centro, specialmente nei capoluoghi di provincia, con un calo del 17,8% per gli immobili oltre i 145 mq e un record di -20,3% a Roma. Anche altre città hanno subito forti ribassi: Genova ha visto una diminuzione del 19,7%, mentre Firenze ha registrato un calo del 14,5%.
Gli appartamenti più piccoli sono stati molto richiesti anche durante i periodi di crescita del mercato. Nel 2022, anno in cui le transazioni immobiliari sono aumentate del 4,7% rispetto al 2021, gli appartamenti e le ville superiori ai 145 mq hanno registrato una diminuzione dello 0,5%. Questa tendenza è stata ancor più pronunciata nei capoluoghi del Nord Ovest, dove il calo è stato del 7,7%, con Torino e Milano che hanno visto riduzioni rispettivamente del 14,8% e dell’11%. Al contrario, le compravendite di immobili con superfici inferiori ai 50 mq sono aumentate del 7,5%, con un incremento particolarmente marcato del 14,6% nei capoluoghi del Centro e del 26,3% a Genova.
Aumentano i single, diminuiscono le famiglie numerose
“Non è un caso che negli ultimi anni nelle grandi città si sono verificati i cambiamenti più significativi. È qui che il mercato è più vivace, c’è un maggiore ricambio di abitanti e sono più accentuate le trasformazioni sociali ed economiche come l’aumento dei single, il calo delle famiglie numerose (quelle con più di due figli) e l’incremento dei trasferimenti momentanei per motivi di studio e di lavoro”, spiega Confedilizia.
Le città dove queste tendenze sono più evidenti sono Palermo e Genova. Nella città siciliana, dove generalmente gli appartamenti sono più grandi rispetto ad altri capoluoghi, la superficie media degli immobili venduti è scesa da 112 a 107,1 mq tra il 2021 e il 2023. A Genova, invece, la superficie media è passata da 96,6 a 91,9 mq nello stesso periodo.
Milano si distingue per avere le case più piccole d’Italia: secondo i dati del 2023, solo il 14,7% degli immobili venduti ha una superficie superiore ai 115 mq, mentre la media nazionale è del 32,6% e nelle province del Nord Est arriva al 41,3%. In media, gli immobili a Milano sono di soli 81 mq. Questa preferenza per abitazioni di dimensioni ridotte si riflette anche nelle altre principali città italiane: a Roma, la superficie media è scesa da 94,7 a 92,4 mq; a Napoli da 96,7 a 93,6 mq; e a Torino da 86,2 a 82 mq.
Quanti sono gli immobili in Italia
Sempre in ambito immobiliare, pochi giorni fa l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il report del patrimonio immobiliare italiano, con i dati aggiornati al 2023 di tutte le case censite.
Alla data del 31 dicembre 2023, gli archivi catastali italiani contano oltre 78,4 milioni di unità immobiliari. Di queste, circa 67,5 milioni sono classificate nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, mentre 3,7 milioni appartengono al gruppo F, che comprende unità non idonee a generare reddito. Inoltre, circa 7 milioni sono beni comuni non censibili, ovvero proprietà comuni che non producono reddito.
La maggior parte delle unità immobiliari, circa il 54%, è classificata nel gruppo A, che include le abitazioni. Il 43% rientra invece nel gruppo C, che comprende pertinenze delle abitazioni come cantine e garage. Il restante 3% è suddiviso tra immobili con destinazione speciale, particolare e d’uso collettivo. Al 31 dicembre 2023, il totale delle unità immobiliari a destinazione residenziale censite è di quasi 35,6 milioni. Questo segmento è per lo più composto da abitazioni civili, economiche e popolari, che costituiscono circa il 90% del totale. Di queste abitazioni, il 93% è di proprietà di persone fisiche, mentre il restante 7% è intestato a entità non fisiche e beni comuni.
Quanto vale il patrimonio immobiliare italiano
Nel 2023, la rendita catastale complessiva dello stock immobiliare italiano è di oltre 38,5 miliardi di euro, con un incremento di circa 166 milioni di euro rispetto all’anno precedente. Di questa rendita, quasi il 61% è associata a immobili di proprietà di persone fisiche, mentre il restante 39% è detenuto da persone giuridiche ed enti non fisici.
La rendita catastale media per unità immobiliare è di 571 euro. Le abitazioni di proprietà delle persone fisiche hanno una rendita media di 388 euro, mentre per quelle appartenenti a persone non fisiche la rendita media è di 2.200 euro. I beni comuni censibili hanno una rendita media di circa 370 euro. Le categorie con le rendite più elevate includono gli immobili destinati a uffici, scuole e attività industriali.
La consistenza media delle abitazioni italiane è di 5,5 vani per unità immobiliare. Le unità residenziali di proprietà delle persone giuridiche tendono ad avere una media leggermente inferiore, con 5 vani, mentre i beni comuni censibili hanno una media di 3,5 vani. La superficie media delle abitazioni è di circa 118 metri quadrati, sebbene vi siano notevoli variazioni a seconda delle diverse categorie catastali.
