Superbonus, nuovi chiarimenti AE su demolizione e ricostruzione condomini

Agenzia delle Entrate: nuovi chiarimenti su Superbonus, demolizione e ricostruzione condomini

Demolizione e ricostruzione di condomini cd. “minimi” tramite Superbonus: l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un’Istanza di Interpello n. 809/2021, ha fornito nuovi chiarimenti in merito a sostituzione impianto termico, pagamenti senza amministratore e cessione del credito.

Vediamo, nel dettaglio, le nuove indicazioni.

Superbonus e cessione del credito: a chi spetta il pagamento quando manca l’amministratore?

All’Agenzia delle Entrate si è rivolta una contribuente, proprietaria di due immobili, siti in un condominio del quale fanno parte altri 3 immobili di proprietà del marito. La superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio, viene specificato, è superiore al 50%.

L’Istante, congiuntamente al marito, intende effettuare la demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, rientrante nella “ristrutturazione edilizia”, realizzando interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio, nonché antisismici, usufruendo del Superbonus per lavori “trainanti”, oltre alla sostituzione dell’impianto termico condominiale quale intervento “trainato”.

Inoltre, entrambi i condomini intendono cedere il credito spettante e ma, trattandosi di un “condominio minimo” non è stato richiesto un codice fiscale né è stato nominato un amministratore, ma è stata sottoscritta una scrittura privata con la quale si prevede che le spese verranno sostenute da ciascun condòmino nella misura del 50% del totale e che l’Istante provvederà ad effettuare gli adempimenti necessari.

Fatte queste premesse, i pagamenti possono essere effettuati da ciascun condòmino direttamente al fornitore per la propria quota, eventualmente con fatture intestate al singolo condòmino (e in tal caso ognuno di essi indicherà il proprio codice fiscale) o devono essere obbligatoriamente effettuati da un condòmino incaricato a cui saranno intestate le fatture dei fornitori e ciò anche nel caso di cessione del credito o sconto in fattura?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

In merito ai pagamenti, in caso di utilizzo del Superbonus con cessione del credito, per un condominio sprovvisto di amministratore delegato l’Agenzia delle Entrate ha specificato che, come previsto dalla circolare n. 24/E del 2020: “Nel caso di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (cd. condominio minimo) risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini)”.

Pertanto, al fine di beneficiare del Superbonus, per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale e possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Resta fermo che è necessario, comunque, dimostrare che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell’edificio.

Nel caso di specie, considerato che non è stato richiesto il codice fiscale del condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di entrambi i condòmini, che effettua, ovvero effettueranno anche i correlati adempimenti. A tal proposito, come ribadito con la circolare n. 7/E del 2021, “tali detrazioni spettano anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti”.

Tuttavia, ai fini della detrazione è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale. Ciascun condòmino, inoltre, indipendentemente dalla scelta operata dall’altro, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio.

Superbonus, interventi “trainati” e “trainanti”: le ultime precisazioni AE

Per quanto riguarda invece l’individuazione del limite di spesa ammesso al Superbonus per l’intervento “trainato” di sostituzione della caldaia di riscaldamento condominiale con una alimentata da biomasse combustibili, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tale intervento è ammesso al Superbonus solo se eseguito congiuntamente ad un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”.

Allo stesso tempo, gli interventi devono comunque assicurare nel loro complesso il miglioramento di due classi energetiche, oppure, ove
non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.).

Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano
effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Superbonus, qualche informazione in più…

A proposito di Superbonus, è stata finalmente raggiunta l’intesa su villette e tetto Isee, mentre vi rimandiamo all’articolo sulla norma salva infissi per le ultime modifiche inserite in Manovra.

Per quanto riguarda il visto di conformità, richiesto anche gli interventi che riguardano i condomini (sia per i lavori “trainati” che “trainanti”), qui vi abbiamo riassunto le principali novità relative al Superbonus.

Infine, da segnarsi in calendario, qui ci sono tutte le scadenze per l’agevolazione sui lavori di ristrutturazione prorogata nella Legge di Bilancio.