Superbonus 110%, come si eseguono i lavori in condominio

Nuove regole di approvazione dei lavori in condominio: basterà un terzo dei condomini per avviare i lavori.

Si riduce il quorum in assemblea di condominio per approvare i lavori con il superbonus del 110%: basterà un terzo dei condomini per dare il via ai lavori. Finora, per i lavori straordinari di questo tipo era richiesto il 50% dei voti. Ora, affinché la delibera sia valida, oltre ad aver ottenuto la maggioranza degli intervenuti, è sufficiente che tale maggioranza rappresenti “un terzo del valore dell’edificio”.

Si tratta di una regolamentazione più flessibile di quella ordinaria, introdotta dal Decreto Agosto ad ulteriore spinta dell’agevolazione su lavori di riqualificazione energetica degli edifici e antisismici operativa dallo scorso primo luglio.

Superbonus 110% in condominio

Sono ammessi al superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.
Con la Circolare 24/E/2020, l’Agenzia delle Entrate spiega quali procedure seguire a seconda della dimensione del condominio e cosa succede quando una o più unità immobiliari appartengono ad un professionista o imprenditore.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate specifica che l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica contenuta negli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile.
In presenza di un “condominio minimo”, cioè di un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, non c’è l’obbligo di nomina dell’amministratore né quello di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio e di adozione del regolamento di condominio.
Per beneficiare del superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In questi casi si può utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti necessari ad ottenere la detrazione fiscale. È comunque necessario dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Superbonus, quali lavori sono ammessi per singola unità immobiliare

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Oltre ai lavori condominiali di isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, sono ammessi al superbonus anche i lavori nelle singole unità immobiliari (non più di due a proprietario, anche se seconda casa) purché non rientrino catastalmente nelle categorie A1, A8 e A9.

Superbonus 110%, quando ne hanno diritto professionisti e imprenditori

Nei condomìni si possono trovare unità immobiliari di proprietà di esercenti attività di impresa, arti e professioni, che secondo la normativa sul superbonus, sono esclusi dalla detrazione maggiorata. Non si tratta però di un divieto assoluto: l’Agenzia ha chiarito che questi soggetti possono ottenere il superbonus 110% solo per gli interventi sulle proprie abitazioni e sulle parti comuni degli edifici condominiali.

La circolare dice infatti che i titolari di reddito di impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del superbonus sulle spese sostenute per gli interventi realizzati sugli immobili appartenenti all’ambito “privatistico”, cioè diversi dagli immobili strumentali, da quelli che costituiscono l’oggetto dell’attività e dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Gli imprenditori e gli esercenti arti e professioni possono inoltre ottenere il superbonus sulle spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio. In questo caso, la detrazione maggiorata spetta anche se le unità immobiliari in condominio sono strumentali all’esercizio dell’attività, costituiscono l’oggetto dell’attività o sono beni patrimoniali dell’impresa.
Per ottenere il superbonus sule spese per gli interventi sulle parti comuni, è necessario che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.

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