L’Imu è una delle tante imposte che orbitano intorno al mondo della casa, oltre che essere uno degli oboli più discussi che devono pagare le famiglie. Sono tenuti a versare questa particolare imposta i contribuenti che sono proprietari di un qualsiasi bene immobiliare. Il legislatore ha previsto una serie di esenzioni dal pagamento dell’Imu, nel momento in cui si dovessero venire a creare determinate situazioni. L’imposta, ad esempio, non viene pagata sulla prima casa.
Che cosa si intende per prima casa? Questa risulta essere l’abitazione principale del contribuente e della sua famiglia: al suo interno viene posta la residenza o la dimora abituale. Per poter essere definito come prima casa, un immobile inoltre deve avere determinate caratteristiche:
- il contribuente deve avere il possesso, la proprietà o qualsiasi altro diritto reale sul bene;
- al suo interno deve avere la residenza anagrafica;
- nell’immobile deve avere la dimora abituale.
Ma cosa succede se la prima casa viene data in locazione? Nel caso in cui l’immobile viene dato in locazione per intero, il proprietario è tenuto a versare l’Imu per il periodo in cui l’immobile è stato dato in affitto. Diversa, invece, è la situazione nella quale si viene a trovare il contribuente, nel caso in cui sia stata data in locazione solo una stanza o alcune stanze della prima casa: l’esenzione Imu, in questo caso, spetta lo stesso? E se il conduttore ed il locatario convivono, come cambiano i rapporti con il fisco?
Indice
Scopriamo cos’è l’Imu
L’Imu, acronimo di imposta municipale propria, è stata introdotta nel 2011 dal governo Monti. L’Imu deve essere pagata a livello comunale per il semplice fatto di essere proprietari di un immobile: dal mese di gennaio 2012 e fino al 2013 era necessario pagarla anche sull’abitazione principale.
Una serie di modifiche alla normativa hanno fatto sì che arrivasse una vera e propria esenzione dal pagamento di questa imposta quando è riferita alla prima casa. Dal 2011 in poi, la normativa Imu ha subito una serie di modifiche: una delle ultime è arrivata attraverso la Legge di Bilancio 2020, attraverso la quale il legislatore ha cancellato la TASI andando ad accorparla di fatto all’Imu.
Il presupposto che determina il pagamento dell’imposta è il possesso degli immobili. L’articolo 2 del Dlgs/92 prevede che siano tenuti a versare l’imposta i proprietari di:
- fabbricati;
- aree fabbricabili;
- terreni agricoli.
Entrando un po’ più nello specifico, sono tenuti a pagare l’IMU quanti siano:
- proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- il coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Prima casa, quando non si deve pagare
Come abbiamo ampiamente anticipato nel paragrafo precedente, non è necessario pagare l’Imu per la prima casa. A questo punto è bene soffermarsi sul concetto stesso di prima casa. Con questa definizione si fa riferimento all’abitazione principale del contribuente e della sua famiglia. La prima casa è l’immobile nel quale il contribuente ha fissato la propria residenza o dimora abituale. L’immobile è considerato tale nel caso in cui:
- il contribuente abbia il possesso, la proprietà o un qualsiasi altro diritto reale sul bene;
- abbia posto al suo interno la residenza anagrafica;
- al suo interno il contribuente abbia la dimora abituale. In altre parole esercita in maniera continuativa il suo diritto.
La definizione precisa e circostanziata di abitazione principale ci arriva dal Decreto Legge n. 101/2011, nel quale viene indicato che:
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].
In altre parole sulla prima casa non deve essere pagato l’Imu sempre che non risulti essere un immobile di lusso: in questo caso sarà obbligatorio versare l’imposta.
Quando la prima casa è data in affitto
Cosa accade nel caso in cui la prima casa sia stata data in locazione? In questo caso, infatti, viene meno il requisito della dimora abituale. È importante, quindi, iniziare a fare due distinzioni: cosa succede se l’immobile è locato nella sua interezza o se sia stata data in affitto solo una parte dello stesso.
L’ipotesi più comune è quella di una locazione integrale dell’immobile. Questo può avvenire, ad esempio, quando l’immobile viene dato in locazione per il periodo estivo. In questo caso il contribuente perde il diritto all’esenzione per la parte dell’anno in cui ha dato l’immobile in locazione.
Questa, quindi, è l’ipotesi che fa perdere il diritto a continuare ad usufruire dell’esenzione Imu.
Immobile parzialmente locato
Cosa succede, invece, se dell’immobile viene data in locazione solo e soltanto una camera? Il contribuente è tenuto a pagare l’Imu o continua a rimanere in vigore ancora l’esenzione? La risposta a questo quesito è stata fornita direttamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze attraverso la Faq n. 12 del 20 gennaio 2016, con la quale spiega che
Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie.
Questo indirizzo interpretativo è stato recepito dalla maggioranza dei comuni italiani. Nel caso in cui un determinato Comune non lo avesse recepito, nel caso in cui il contribuente non dovesse pagare l’Imu potrebbe essere soggetto ad una contestazione da parte dell’amministrazione locale.
Recentemente sulla questione è intervenuta anche la Commissione Tributaria della Regione Abruzzo, che ha preso posizione sulla locazione parziale della prima casa. Attraverso la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022 la C.T.R. dell’Abruzzo ha sostenuto che i proprietari di un immobile possono usufruire dell’esenzione dal pagamento dell’Imu nell caso in cui siano coabitanti con i locatari. Devono, comunque vada, sussistere i requisiti richiesti per l’esenzione e quindi la residenza e la dimora abituale.
