Per casa vacanze si intende quell’immobile destinato ad ospitare dei turisti o dei viaggiatori, che non rientra nella categoria degli alberghi o degli hotel. Sono, almeno nella maggior parte dei casi, delle case o degli appartamenti arredati, i quali vengono dati in affitto temporaneo.
La casa vacanze può essere gestita in forma privata o imprenditoriale, a seconda del rispetto di determinati requisiti. Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come debba essere gestita l’attività ai fini pratici.
Indice
Case vacanze, cosa sono e come funzionano
Quando si parla di case vacanze ci si riferisce a delle strutture ricettive extra-alberghiere, che vengono date in locazione temporanea a dei turisti. Sono a tutti gli effetti delle alternative al pernottamento in albergo. Nella maggior parte dei casi sono degli appartamenti o delle case indipendenti di proprietà di privati. Oltre a dare in affitto l’immobile, spesso e volentieri, vengono forniti dei servizi aggiuntivi, come la pulizia giornaliera, i servizi di trasporto o le visite guidate.
Le case vacanze si distinguono dalla più generica locazione turistica, che si limita alla più semplice messa a disposizione di un’abitazione per un breve periodo dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro. Con la locazione turistica viene semplicemente dato in affitto l’immobile, senza offrire dei servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali ed il cambio di biancheria a pernottamento. La casa vacanze, invece, permette di offrire agli ospiti dei servizi aggiuntivi che, in un certo senso, sono molto più simili a quelli offerti dagli hotel, tra i quali rientrano anche dei servizi esterni allo stesso immobile.
La locazione turistica ha avuto un forte successo grazie ad una normativa molto semplice da rispettare e da seguire. Quando l’attività viene effettuata non a livello imprenditoriale e, soprattutto, quando l’affitto è inferiore ai 30 giorni, non è necessario effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Questo permette di evitare di pagare l’imposta di registro. Nel caso in cui la locazione dovesse superare i 30 giorni la registrazione diventa obbligatoria.
Casa vacanze, la normativa italiana
A livello normativo a disciplinare la casa vacanze è la Legge n. 217/1983, la cosiddetta Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica. All’articolo 6, questa norma offre una definizione molto chiara di questo tipo di attività, che si tratta di:
Immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.
Ogni regione – nel pieno rispetto della normativa nazionale e comunitaria – provvede a promuovere e a disciplinare le strutture ricettive extralberghiere, in modo che i turisti possano fruire dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.
Le Regioni, nel corso del tempo, hanno provveduto a regolamentare la materia e sono intervenute direttamente su questi settori:
- hanno disciplinato le attività degli operatori turistici, tra i quali rientrano le agenzie di viaggio e le imprese turistiche;
- hanno disciplinato le attività delle strutture ricettive. Sono state classificate – in base ad alcune caratteristiche – le strutture alberghiere ed extra-alberghiere, tra le quali rientrano i campeggi, i Bed & Breakfast e gli affittacamere;
- hanno gestito l’organizzazione turistica regionale e hanno ripartito le funzioni in materia di turismo tra regioni, province e comuni;
- hanno fornito sostegno alle imprese turistiche.
Gestione fiscale della casa vacanze
Non è necessario aprire una partita Iva per gestire una casa vacanze. L’attività può essere svolta in forma imprenditoriale: ma solo se se viene effettuata occasionalmente e in situazioni del tutto particolari. La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione privata consiste nell’occasionalità: la gamma dei servizi che vengono offerti è grosso modo identica. L’unica differenza che intercorre è nella posizione Iva che diventa obbligatoria nella gestione imprenditoriale.
Che cosa si intende per occasionalità? Non è necessario svolgere l’attività in forma imprenditoriale nel caso in cui si gestisca la casa vacanze per qualche settimana l’anno. E con dei proventi irrisori. Ma, soprattutto, non deve esserci una vera e propria organizzazione dietro la gestione dell’immobile.
Quando è necessario aprire la partita Iva
La legge quadro sul turismo prevede che sia obbligatorio svolgere l’attività in forma imprenditoriale nel caso in cui vengano gestiti più di tre immobili nello stesso Comune. Nel caso in cui si venga a creare questa situazione, è obbligatorio comunicare il listino prezzi alle autorità competenti, così come fanno gli alberghi.
Possono agire in forma imprenditoriale anche quanti hanno meno di tre immobili e che non vogliono sottostare alle regole per le attività non imprenditoriali. Questi ultimi, infatti, in molti Comuni sono tenuti a rispettare dei periodi di chiusura minimi nel corso dell’anno.
Le pratiche per aprire una casa vacanze
Per poter svolgere l’attività di casa vacanze a livello imprenditoriale è necessario rispettare alcune regole dettate dalla normativa. I principali adempimenti amministrativi sono i seguenti:
- è necessario presentare la Scia, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, al Comune interessato;
- deve essere aperta la partita Iva e scelto il regime fiscale più consono alle proprie esigenze: quello ordinario o il forfettario;
- è necessario iscriversi alla Camera di Commercio e al registro delle imprese;
- si deve effettuare l’iscrizione alla gestione commercianti Inps;
- si deve essere in possesso delle certificazioni amministrative.
La partita Iva per la casa vacanze
Dopo la presentazione della Scia in Comune, il diretto interessato ha trenta giorni di tempo per aprire la partita Iva ed iscrivere l’attività alla Camera di commercio.
La partita Iva deve essere richiesta compilando l’apposito modulo, che deve essere inviato in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate. Benché l’apertura della partita Iva sia un adempimento semplice, è bene prestare attenzione a due differenti fattori:
- il codice attività, che deve essere scelto correttamente;
- il regime fiscale da applicare.
Il codice Ateco per l’esercizio dell’attività di casa vacanze è il seguente: 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence. Per quanto riguarda il regime fiscale da scegliere, senza voler entrare nei dettagli, ci sono due differenti possibilità:
- il regime forfettario, il più vantaggioso. Prevede una tassazione al 5% per le nuove attività, che sale al 15% dopo cinque anni. La tassazione è sostitutiva all’Irpef e all’Iva;
- il regime contabilità semplificata, che prevede l’applicazione Iva e la tassazione in base alle aliquote Irpef.
In sintesi
Le case vacanze possono essere gestite privatamente o imprenditorialmente. Nel primo caso, però, ci si deve limitare a poche settimane nel corso dell’anno. E, soprattutto, deve determinare dei guadagni irrisori.
Nel secondo caso è necessario aprire la partita Iva ed iscriversi alla Camera di Commercio.
