Il mercato delle locazioni in Italia sta vivendo una fase di profonda mutazione tecnica e fiscale. Al centro di questo cambiamento c’è il Modello Rli (Registrazione Locazioni Immobili), lo strumento unico dell’Agenzia delle Entrate per registrare contratti, comunicare proroghe, cessioni o esercitare l’opzione per la cedolare secca.
A partire dall’aggiornamento del 14 ottobre 2025, il modello ha recepito le novità introdotte dal decreto correttivo della riforma fiscale e i chiarimenti della risoluzione 56/E del 2025, che hanno radicalmente cambiato il rischio economico per i contribuenti in caso di errori o ritardi.
Vediamo come deve essere compilato il Modello Rli 2026, soffermandoci anche su quella che possiamo definire la zona grigia degli affitti brevi e le nuove soglie imprenditoriali.
Indice
Sanzioni solo sulla prima annualità dal 2026
Prima di aprire il software Rli Web, è fondamentale comprendere i riferimenti normativi che governano la compilazione quest’anno. Il 2026 è l’anno della proporzionalità.
Il cambiamento più atteso dai proprietari riguarda la sanzione per la registrazione tardiva. Grazie all’articolo 20 del Dlgs. 81/2025, in vigore dallo scorso 13 giugno, la multa per chi dimentica di registrare un contratto entro i 30 giorni non è più una “tassa sulla durata”.
La risoluzione 56/E del 13 ottobre 2025 ha chiarito che, per i contratti pluriennali, la sanzione è commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare del canone relativo alla sola prima annualità. Questo principio di favore è stato integrato negli algoritmi di calcolo del Modello Rli aggiornato a ottobre 2025.
Per comprendere l’importanza dell’aggiornamento del 14 ottobre 2025, ipotizziamo un errore di registrazione su un contratto 4+4 da 12.000 euro annui, con imposta di registro annuale da 240 euro.
Prima della riforma la sanzione (la cui aliquota è pari al 120%) veniva calcolata sull’imposta totale di 4 anni (960 euro), risultando in 1.152 euro. Oggi la sanzione si calcola solo sulla prima annualità (240 euro), risultando in 288 euro.Il costo della regolarizzazione è diminuito in questo caso del 75%.
Gli affitti brevi nel Modello Rli
Esiste molta confusione sull’obbligo di usare il Modello Rli per gli affitti brevi. Facciamo chiarezza.
Se viene locato un immobile per scopi turistici per una durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino, non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto. In questo caso, il Modello Rli non deve essere inviato. L’imposta (21% o 26%) verrà liquidata direttamente in dichiarazione dei redditi o trattenuta dagli intermediari.
Il modello deve essere compilato per gli affitti brevi solo in due circostanze quando la locazione transitoria supera i 30 giorni: anche se il contratto è breve per natura (per motivi di lavoro o studio), se dura 31 giorni o più, la registrazione tramite Rli è obbligatoria.
Come compilare il Modello Rli 2026
Vediamo di seguito come compilare i vari campi del Modello Rli e cosa cambia dal 2026.
Quadro A: dati generali
Il Quadro A è il frontespizio del contratto. Qui si definisce la natura giuridica dell’accordo:
- tipologia contratto – per le locazioni abitative standard si usa L1, mentre per i contratti a canone concordato (3+2) è obbligatorio il codice L2, necessario per accedere all’aliquota della cedolare secca al 10%;
- eventi eccezionali – il modello 2026 non accetta più descrizioni libere e in caso di calamità o sospensioni legali, bisogna inserire il codice specifico previsto dalle tabelle ministeriali aggiornate al 14 ottobre 2025;
- casella dedicata agli Enti del Terzo Settore (Ets) – se il locatore o il conduttore rientrano nelle categorie previste dal DLgs. 117/2017, la barratura di questa casella abilita l’esenzione dalle imposte di bollo e registro.
Quadro B e C: soggetti e immobili
Nel Quadro B vanno indicati i dati anagrafici. Nel 2026, l’Agenzia delle Entrate presta particolare attenzione alla soggettività Iva. Se il locatore è un privato, non ci sono problemi. Se invece è una società o un privato che ha superato le soglie della presunzione d’impresa, la compilazione cambia drasticamente, escludendo la possibilità di optare per la cedolare secca.
Nel Quadro C la precisione dei dati catastali (Foglio, Particella, Subalterno) è vitale. Se viene affittato un appartamento con box auto o cantina, questi vanno inseriti in righe separate con il codice tipologia immobile 2. Una compilazione errata in questo quadro impedisce l’incrocio corretto dei dati con il Cin (Codice Identificativo Nazionale), bloccando di fatto la possibilità di operare legalmente nel mercato turistico.
Quadro D: l’opzione cedolare secca
Il Quadro D è dove si decide quanto pagare. L’opzione per la cedolare secca è vantaggiosa perché sostituisce l’Irpef, le addizionali, l’imposta di registro e di bollo.
Nel 2026 il Modello Rli richiede una conferma esplicita: il locatore deve dichiarare di aver informato l’inquilino della scelta della cedolare secca (tramite clausola contrattuale o raccomandata).
Attenzione: se il locatore è una società o se l’immobile è ad uso ufficio (A/10), l’opzione per la cedolare non è ammessa nel Modello Rli e il sistema scarterà la pratica se si tenta di selezionarla.
RLI Web e allegati
L’invio del modello avviene quasi esclusivamente tramite la piattaforma Rli Web. Ecco i requisiti per il 2026:
- il contratto firmato deve essere trasformato in un file Pdf/A-1a o Pdf/A-1b – il sistema scarta i Pdf normali o i file immagine;
- è consigliato l’uso della firma digitale Pades (che mantiene l’estensione .pdf) – se viene usato il formato Cades (.p7m), è necessario assicurarsi che il software dell’Agenzia delle Entrate riesca a leggere l’estensione.
È possibile evitare di allegare il contratto solo se:
- il numero di locatori e conduttori non è superiore a 3;
- l’unità immobiliare è una sola (con al massimo 3 pertinenze);
- il contratto è scritto e non contiene clausole particolari o garanzie da terzi.
Verso una gestione immobiliare di precisione
Il Modello Rli 2026 segna il superamento dell’era dei moduli statici, trasformandosi in un terminale evoluto della riforma fiscale. La sua importanza non risiede più soltanto nella registrazione di un atto, ma nella capacità di definire il profilo di rischio del contribuente davanti all’Amministrazione Finanziaria.
Compilare correttamente i Quadri A, B, C e D non è più un mero esercizio burocratico, ma l’unico modo per blindare il proprio patrimonio immobiliare. La precisione richiesta nei dati catastali e nella scelta delle opzioni fiscali (come la cedolare secca al 10% per i canoni concordati) garantisce che ogni agevolazione venga applicata senza il rischio di futuri recuperi d’imposta.
In un sistema sempre più automatizzato, dove il software Rli Web dialoga in tempo reale con le banche dati catastali e dei flussi finanziari, la coerenza delle informazioni dichiarate diventa la migliore garanzia contro accertamenti fiscali invasivi. La gestione delle locazioni nel 2026 richiede dunque una consapevolezza tecnica elevata: conoscere le regole del Modello Rli significa trasformare un obbligo comunicativo in una strategia di protezione e ottimizzazione fiscale del proprio investimento.
