Volete vendere casa e il fai da te vi spaventa? Ci sono le agenzie immobiliari, ovvio. Ma tenete presente che affidarsi ad un professionista significa addentrarsi in un mondo parallelo nel quale ognuno applica le sue regole.
Partiamo dalle commissioni. Ogni agenzia applica le sue. Generalmente quelle applicate a chi vende sono più basse, mentre quelle a carico del compratore sono leggermente più alte. Nel post-Covid si è poi fatta strada la tendenza di praticare aliquote pressoché azzerate al venditore, per incentivare la compravendita, ricaricando tutti i costi sul compratore.
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Perché si deve pagare la commissione all’agenzia immobiliare
L’agenzia immobiliare è un intermediario tra venditore e compratore o tra locatore e locatario; quindi, il suo ruolo è quello di favorire la domanda e l’offerta nel mercato delle compravendite o delle locazioni mettendo in contatto le parti. Il suo guadagno, cioè, deriva dalla buona riuscita dell’affare: solo a compravendita conclusa (o locazione stipulata) ha diritto a un compenso da parte delle due controparti.
Per arrivare alla firma del contratto di acquisto o di affitto predispone tutta una serie di attività che cominciano dalla valutazione dell’immobile. Nel primo appuntamento, in genere, l’agente immobiliare analizza le caratteristiche della zona, la dimensione, lo stato di fatto dell’immobile e altri elementi legati all’efficienza energetica e degli eventuali lavori di ristrutturazione necessari. Naturalmente a suo carico resta il recupero delle informazioni catastali necessarie per predisporre un contratto di compravendita o di affitto.
A questo punto propone un valore di massima al venditore o al locatario corrispondente al valore corrente di mercato. In caso di accordo sulla cifra di vendita o di affitto, proprietario e agenzia immobiliare stipulano un contratto vincolante della durata variabile, generalmente da un minimo di tre mesi a un massimo di un anno.
Partita la macchina della vendita (o della locazione), l’agenzia si occupa di promuovere l’immobile attraverso tutti i canali di comunicazione (web, vetrine, annunci…) con le foto dell’immobile.
Quanto e quando si deve pagare l’agenzia immobiliare?
In caso di compravendita immobiliare, le provvigioni dell’agenzia si calcolano sul valore della cessione della casa. In media si aggirano tra l’1% e il 3% (esclusa iva) per chi vende e tra il 2% ed il 4% per chi acquista, anche se le aliquote possono raggiungere addirittura il 5%. Ovviamente le condizioni poste dal titolare dell’agenzia sono trattabili.
Ma quando si devono pagare le commissioni di agenzia? Solo dopo l’accordo giuridico vero e proprio e, dunque:
- al momento del compromesso, ovvero il contratto preliminare di vendita, anche se non si arriva al rogito (perché in questo caso l’agente immobiliare ha svolto comunque il suo dovere di intermediazione)
- direttamente al momento del rogito se non si è stipulato un preliminare di vendita
Se la compravendita (o l’affitto) sfumano per colpa dell’agente immobiliare, nulla gli è dovuto.
Quanto è vincolante il contratto con l’agenzia immobiliare
Quando si stipula un contratto di agenzia, che sia per compravendita o di affitto, è bene valutare con cautela il prezzo di vendita o di affitto. Questo perché una volta stabilita la cifra, questa è perentoria: non è possibile rifiutare le proposte di acquirenti o locatari per il prezzo indicato, anche se in un secondo momento ci si rende conto che si tratta di un prezzo inferiore a quello di mercato. E’, invece, possibile non accettare proposte di valore inferiore a quelle stabilite con l’agenzia immobiliare. Va da sé che, al termine della scadenza del contratto con un’agenzia immobiliare senza essere riusciti a vendere o affittare casa al prezzo desiderato, ci si possa rivolgere a un’altra.
