Come affittare un terreno agricolo

Scopri in che modo si può affittare un terreno agricolo e come si pronuncia la Legge a riguardo.

Affittare un terreno a uso agricolo richiede la conoscenza e il rispetto di normative specifiche. Nonostante infatti la procedura sia simile, stipula del contratto fra le parti con definizione del canone e della durata e successiva registrazione all’Agenzia delle Entrate, la tipologia del bene locato obbliga ad alcuni distinguo. Ecco cosa è necessario sapere per essere in regola ed evitare i rischi di un affitto di terreno agricolo non a norma.

Terreni agricoli in affitto: cosa dice la normativa?

La finalità dell’affitto di un terreno agricolo è quella di concedere il bene da parte del proprietario al conduttore (agricoltore), in modo tale che quest’ultimo se ne prenda cura avendo come beneficio quello di godere dei frutti del proprio lavoro. Il conduttore quindi si assume l’onere di corrispondere un fitto mensile e di curare la destinazione del bene in base all’interesse della produzione.

Già in questa premessa risaltano alcune differenze rispetto all’affitto di un immobile a uso abitativo. A cominciare dal fitto che può essere non solo un corrispettivo in danaro, basato su un canone di locazione, ma anche uno scambio di prestazione in natura (p.e. la potatura degli alberi da frutto), o ancora una quota parte della produzione (mezzadria).

Inoltre l’agricoltore deve curare la produttività del bene conformemente alla sua destinazione economica, altrimenti il contratto può essere legittimamente risolto da parte del proprietario. Per esempio, se il terreno è coltivato principalmente ad alberi da frutto, l’agricoltore si impegna a mantenere la loro produttività su base stagionale.

Da ciò deriva anche un’altra caratteristica specifica dell’affitto del terreno agricolo: la durata. Essa è basata sui cicli dell’agricoltura e sulle attività ad essi collegati (p.e. semina, irrigazione, raccolta etc.) che richiedono tempi molto lunghi. Per tale motivo la durata minima dell’affitto agricolo, sulla base degli Accordi Collettivi Nazionali, è stabilita in 15 anni a eccezione dei terreni considerati poco produttivi, come quelli montani, per i quali la durata minima del contratto è di 6 anni. Se le due parti non disdicono, il contratto di affitto ha un rinnovo tacito.

Come funziona il contratto di affitto di terreno agricolo a privato?

Il modello del contratto di affitto resta invariato nello schema generale per tutte le diverse tipologie di immobili e deve necessariamente contenere alcuni dati, come ad esempio:

  • Generalità delle parti (nome, cognome, luogo e data di nascita, luogo di residenza, codice fiscale)
  • Dati catastali del terreno
  • Durata della locazione
  • Importo del canone annuo da pagare
  • Clausola con divieto esplicito di subconcessione del terreno
  • Data e luogo di stipula
  • Firma delle parti

Quello che è caratteristico nel contratto di affitto di un terreno agricolo è l’importo del canone che è calcolato su parametri fissati dalla Legge (a livello nazionale) e basati sugli Indici ISTAT relativi ai prezzi dei prodotti agricoli coltivati. Entro il 31 agosto di ogni anno, la commissione tecnica provinciale stabilisce l’aumento o la diminuzione dei coefficienti per l’adeguamento dei canoni di locazione in base ai dati forniti dall’ISTAT. Facciamo l’esempio di un terreno agricolo coltivato a pomodori: il canone di locazione di quel terreno viene calcolato sulla base del loro prezzo alla produzione.

Ci sono anche altre specificità da tenere presenti quando si vuole affittare un terreno agricolo:

  • I contratti ad uso agricolo sono esenti IVA e hanno un’imposta di registro ad aliquota fissa, stabilita nello 0,50% e applicata al canone dovuto per la durata complessiva del contratto.
  • La registrazione del contratto, come di norma, è entro 30 giorni dalla stipula, ma se il contratto è stipulato con una scrittura privata e non autenticata, può essere registrato entro il mese di Febbraio dell’anno successivo.

Le imposte per il locatore di un terreno ad uso agricolo sono calcolate non sul canone di affitto, ma sul reddito domenicale indipendentemente dal fatto che il conduttore sia una persona fisica, oppure giuridica (anche società di capitali). Tale principio è stato sancito con la sentenza numero 57927/2017 della Corte di Cassazione. Al conduttore resta l’obbligo di dichiarare il reddito proveniente da attività agraria.

Affittare un terreno non agricolo: cosa cambia?

Ma cosa succede se il terreno non è a destinazione agricola? Prendiamo come ipotesi un terreno incolto, destinato a deposito, o parzialmente boschivo. Restano valide gran parte delle regole sopra descritte, con l’eccezione della durata della locazione del terreno per uso non agricolo che è ‘libera’ nei termini stabiliti dalla Legge. Non sussiste, in pratica, il vincolo di durata minima, perché decade il presupposto del ciclo legato alla produzione agricola.

Cambia anche la tassazione, perché le imposte per affitto di un terreno a uso non agricolo sono conteggiate sul canone di locazione e confluiscono fra i redditi diversi del locatore (rigo D4 – Quadro D – Modello 730).

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