L’acquisto della prima casa attraverso un mutuo permette di accedere alla detrazione Irpef sugli interessi passivi che gravano sul finanziamento. Il contribuente ha diritto ad ottenere una riduzione del 19% dell’imposta lorda, condizionata, però, dalle finalità per le quali è stato richiesto il finanziamento ipotecario.
Ma cosa succede nel caso in cui l’ammontare del mutuo dovesse essere più alto rispetto a quello dell’immobile che si è acquistato? Può capitare, infatti, di richiedere un prestito più alto, per acquistare i mobili e gli elettrodomestici in casa. Ma, ai fini pratici, questo cosa comporta?
A fornire i chiarimenti del caso ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate. Scopriamo quali sono.
Indice
Mutuo prima casa, importo superiore al valore dell’immobile.
La prima casa è l’abitazione nella quale l’acquirente decide di vivere abitualmente insieme alla propria famiglia. Nel momento in cui si sottoscrive un mutuo per acquistarla, è possibile ottenere un detrazione Irpef degli interessi passivi e degli oneri accessori. Si può accedere a questa agevolazione presentando il Modello 730 nei tempi e nei modi previsti dalla legge.
È importante sottolineare che la detrazione Irpef deve essere richiesta direttamente dall’intestatario del mutuo. Quest’ultimo deve essere anche il proprietario dell’immobile. L’agevolazione è pari al 19% e deve essere calcolata su un importo massimo di 4.000 euro.
Cosa accade, però, nel momento in cui l’ammontare del mutuo prima casa risulti essere superiore al reale prezzo di acquisto dell’immobile? Nel caso in cui dovesse venire a verificarsi questa situazione, l’agevolazione può essere applicata unicamente al prezzo dell’immobile. A cui, eventualmente, possono essere aggiunte le spese accessorie che sono state sostenute.
Per riuscire a comprendere, a questo punto, come debba essere calcolata la detrazione è necessario fare un semplice calcolo. Il primo passo è quello di sommare il valore effettivo dell’abitazione alle varie spese accessorie che si sono sostenute. Il passo successivo è quello di moltiplicare il risultato ottenuto con gli interessi. Il prodotto finale deve essere diviso per l’ammontare effettivo del mutuo.
Questi, in estrema sintesi, sono i chiarimenti che ha fornito direttamente l’Agenzia delle Entrate attraverso la rivista telematica Fisco Oggi.
Mutuo prima casa, come funziona la detrazione Irpef
Per poter richiedere la detrazione Irpef direttamente nella dichiarazione dei redditi, il contribuente deve aver adibito l’immobile a prima casa. L’operazione deve essere effettuata entro un anno dalla data del rogito del mutuo. Per non perdere l’agevolazione, la situazione non deve cambiare fino a quando il finanziamento viene estinto.
Nel momento in cui venisse meno la condizione di prima casa, dal periodo d’imposta successivo rispetto a quello nel quale l’immobile non viene più utilizzato in questo modo, il soggetto non può più beneficiare della detrazione.
L’acquirente, ad ogni modo, avrebbe la possibilità di tornare sui propri passi, utilizzando nuovamente l’immobile come abitazione principale. A questo punto potrebbe accedere nuovamente alla detrazione Irpef.
Limiti e condizioni delle detrazioni
Il legislatore ha introdotto una serie di limiti e condizioni per poter usufruire delle detrazioni sul mutuo prima casa. Entrando nello specifico si vengono a creare le seguenti eventualità:
- mutui sottoscritti dopo il 1° gennaio 2001: la detrazione Irpef spetta solo e soltanto se l’immobile acquistato viene adibito a dimora abituale entro un anno dalla data nella quale è stato sottoscritto l’acquisto. Il contratto di mutuo deve essere stato effettuato l’anno precedente rispetto a quello del rogito o l’anno successivo;
- mutuo sottoscritto nel periodo compreso tra il 1° gennaio 1994 e il 31 dicembre 2000: il contribuente ha la possibilità di adibire l’immobile a prima casa nel corso dei sei mesi antecedenti o successivi alla data nella quale è stato sottoscritto il mutuo. A questa regola generale c’è un’unica eccezione: che al 31 dicembre non sia già decorso il termine dei sei mesi.
Come anticipato in precedenza, il contribuente ha la possibilità di portare in detrazione un importo massimo pari a 4.000 euro. Nel caso in cui il mutuo prima casa dovesse essere intestato a più persone, la cifra è complessiva, quindi deve essere suddivisa tra i vari intestatari. La regola non si applica ai finanziamenti che sono stati sottoscritti prima del 1993. Quando si viene a verificare questa situazione, ogni singolo proprietario ha diritto ad ottenere una detrazione Irpef pari a 4.000 euro, purché l’immobile sia stato adibito a dimora abituale entro l’8 dicembre 1993 e che nel corso degli anni successivi l’acquirente non abbia cambiato residenza.
Cosa succede se ci si è trasferiti per lavoro
Per poter accedere alle detrazioni Irpef destinate ai mutui prima casa è necessario far diventare l’immobile acquistato dimora abituale. Nel caso in cui l’acquirente dovesse decidere di trasferirsi, perde questa agevolazione. Ma cosa succede nel caso in cui ci si dovesse trovare nella situazione di doversi spostare per motivi di lavoro?
Anche questa volta è direttamente l’Agenzia delle Entrate a fornire delle indicazioni precise e dettagliate. Non si perde il diritto a portare in detrazione gli interessi passivi quando si deve trasferire la dimora abituale per motivi di lavoro. Nella circolare n. 137 del 15 maggio 1997 – nella risposta 2.2.2 – l’Ade ha confermato che il diritto non decade anche quando il trasferimento avviene in un comune limitrofo rispetto a quello in cui si trova la sede di lavoro.
La deroga che abbiamo appena visto viene meno dal periodo d’imposta successivo rispetto a quello nel quale dovessero venire meno le predette esigenze lavorative, che hanno determinato lo spostamento. Il diritto alla detrazione non viene a mancare nemmeno in caso di trasferimento all’estero.
In sintesi
Nel caso in cui sia stato sottoscritto un mutuo prima casa per un importo superiore al valore dell’immobile, è possibile accedere alla detrazione Irpef solo e soltanto per quanto realmente versato per diventarne proprietari, con l’aggiunta delle spese accessorie.
