Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha confermato la più classica delle dinamiche: la casa rimane come sempre il principale bene rifugio delle famiglie, che non perdono la fiducia nel caro e vecchio mattone.
La geografia dei prezzi, va evidenziato, ha subito alcune oscillazioni: accanto a città e quartieri dove i valori sono cresciuti in modo significativo, sono emerse aree in cui i ribassi sono stati netti. Questo ha offerto opportunità selettive a chi ha saputo cavalcare il mercato immobiliare.
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Il mercato immobiliare oggi
Secondo l’analisi di Immobiliare.it Insights, che ha confrontato i dati di novembre 2025 con quelli di novembre 2024 sulle 12 principali città italiane, l’anno si è chiuso con un bilancio complessivamente positivo. I prezzi delle compravendite sono cresciuti in media del 3,3%, mentre quelli degli affitti del 6,4%, con un prezzo medio nazionale pari rispettivamente a 2.139 euro al metro quadro per le vendite e 13,9 euro per le locazioni. L’unica eccezione riguarda Milano, dove i canoni di affitto hanno registrato una lieve flessione (-0,5%), interrompendo una lunga fase di rialzi.
La ripresa delle compravendite è stata favorita dal progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al credito. Mutui meno onerosi rispetto agli anni precedenti hanno contribuito a riattivare la domanda, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle aree considerate più dinamiche sotto il profilo economico e occupazionale. In questo contesto, il mattone continua a essere percepito come uno strumento di tutela del patrimonio e, in alcuni casi, come una leva di rendimento nel medio-lungo periodo.
Guardando alle singole città, Firenze e Verona guidano la classifica degli aumenti dei prezzi di vendita, entrambe con un +7,8%, seguite da Roma (+6,8%). Sul fronte opposto si collocano Palermo (+2,6%), Venezia (+2,5%) e Milano (+2,1%), che mostrano una crescita più contenuta ma comunque positiva. Per gli affitti, invece, il podio spetta a Genova (+10,9%), Bari (+10,3%) e Roma (+9,6%), mentre Firenze (+3,5%) e Bologna (+1,8%) registrano incrementi più moderati.
| Città | Variazione prezzi vendita | Variazione prezzi affitto |
|---|---|---|
| Firenze | +7,8% | +3,5% |
| Verona | +7,8% | — |
| Roma | +6,8% | +9,6% |
| Genova | — | +10,9% |
| Bari | — | +10,3% |
| Palermo | +2,6% | — |
| Venezia | +2,5% | — |
| Milano | +2,1% | -0,5% |
| Bologna | — | +1,8% |
Compravendite e locazioni nei quartieri
Lo spaccato per quartieri restituisce un quadro ancora più articolato. Nel comparto delle vendite, gli aumenti più rilevanti si sono concentrati in alcune zone storicamente meno centrali ma oggetto di rinnovato interesse. A Genova, i quartieri Principe e Carmine hanno segnato un balzo del 25%, con prezzi medi saliti a 2.186 euro al metro quadro. A Verona, Avesa e Torricelle hanno registrato un +16,5% (2.474 euro/mq), mentre a Firenze Sud l’aumento è stato del 14,3%, con valori che superano i 4.300 euro al metro quadro.
Non sono mancate, tuttavia, le flessioni. A Palermo, le zone di Arenella, Acquasanta e Vergine Maria hanno visto un calo del 12,6%, con prezzi scesi a 1.702 euro al metro quadro. Ribassi significativi si sono registrati anche a Villagrazia e Olio di Lino (-9,3%) e nelle isole veneziane di Burano, Mazzorbo e Torcello (-7%). In questi casi, il calo dei valori riflette dinamiche locali legate alla domanda, alla qualità del patrimonio immobiliare e, in alcuni casi, alla minore attrattività residenziale rispetto al passato.
| Città | Quartieri | Variazione prezzi vendite | Prezzo medio mq |
|---|---|---|---|
| Genova | Principe, Carmine | +25% | 2.186 |
| Verona | Avesa, Torricelle | +16,5% | 2.474 |
| Firenze | Firenze Sud | +14,3% | 4.384 |
| Palermo | Arenella, Acquasanta, Vergine Maria | -12,6% | 1.702 |
| Palermo | Villagrazia, Olio di Lino | -9,3% | 1.118 |
| Venezia | Burano, Mazzorbo, Torcello | -7% | 2.303 |
Sul fronte delle locazioni, i rincari più marcati si concentrano soprattutto in aree periferiche o semicentrali interessate da una crescente domanda abitativa. A Firenze, Ugnano e Mantignano guidano la classifica con un +27,6%, arrivando a 17 euro al metro quadro. A Bari, cinque quartieri (tra cui Japigia, San Giorgio e Torre a Mare) hanno registrato aumenti superiori al 25%, mentre rialzi consistenti si osservano anche a Genova, Venezia, Verona e Catania.
I ribassi degli affitti, invece, riguardano alcune zone specifiche: Avesa e Torricelle a Verona (-10,7%), l’area industriale e direzionale di Napoli (-7,2%) e alcuni quartieri di Palermo (-6,2%). In più di un caso, si tratta di zone dove, paradossalmente, i prezzi di vendita sono cresciuti, a dimostrazione di come le dinamiche di acquisto e locazione possano seguire traiettorie differenti.
| Città | Quartieri | Variazione affitti | Canone medio mq |
|---|---|---|---|
| Firenze | Ugnano, Mantignano | +27,6% | 17,0 |
| Bari | Japigia, San Giorgio, Torre a Mare | +25,8% | 11,8 |
| Bari | Palese, Santo Spirito | +25,6% | 10,5 |
| Verona | Avesa, Torricelle | -10,7% | 10,3 |
| Napoli | Zona Industriale, Centro Direzionale, Poggioreale | -7,2% | 10,9 |
| Palermo | Lanza di Scalea, Olimpo, Castelforte | -6,2% | 10,5 |
Il commento
Così sottolinea Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it:
I numeri del 2025 confermano come il mattone continui a rappresentare un investimento solido e affidabile per gli italiani. In un contesto economico ancora incerto, la casa si dimostra un bene capace di accrescere nel tempo il proprio valore e offre ancora opportunità interessanti, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche. Il miglioramento delle condizioni di accesso al credito ha inoltre contribuito a riattivare la domanda, riportando slancio alle compravendite. Anche per il futuro, l’immobiliare resta quindi una scelta strategica, sia per chi cerca stabilità patrimoniale sia per chi guarda a opportunità di rendimento nel medio-lungo periodo.
