Quando si concede un immobile in comodato gratuito a un figlio, a un genitore, a un parente o anche a un amico, una delle domande più frequenti riguarda le formalità da rispettare. Basta una scrittura privata o è necessario recarsi davanti ad un notaio? Altro punto da esaminare è se il contratto debba essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
La risposta, per certi versi, potrebbe sorprendere: il comodato d’uso gratuito è uno dei pochi contratti aventi ad oggetto dei beni immobili che può essere validamente concluso anche senza forma scritta. Tuttavia, la scelta di formalizzare l’accordo per iscritto e procedere alla registrazione può risultare estremamente opportuna, sia per ragioni probatorie sia per poter beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.
Vediamo nel dettaglio come si conclude un contratto di comodato, quando è opportuna la forma scritta e in quali casi è bene registrare l’accordo.
Indice
Che cos’è il comodato gratuito?
Il comodato è il contratto mediante il quale una persona, detta comodante, consegna un bene mobile o immobile a un’altra persona, detta comodatario, affinché questa possa utilizzarlo gratuitamente per un determinato periodo o per uno specifico scopo, con l’obbligo di restituirlo. L’elemento che distingue il comodato dalla locazione è proprio la gratuità del rapporto.
Nel caso degli immobili, il comodato viene utilizzato molto frequentemente all’interno della famiglia. È il caso, ad esempio, dei genitori che concedono una casa al figlio oppure di un proprietario che permette a un parente di abitare nell’immobile senza pagare alcun canone.
Come si conclude un contratto di comodato
Il contratto di comodato gratuito rientra tra quei contratti definiti reali. Cosa significa? Per la stipula di questi contratti non è sufficiente l’accordo tra le parti, elemento comunque richiesto pena la nullità del contratto. È necessario anche un secondo requisito: la consegna dell’immobile che ne costituisce l’oggetto. Solo a partire da questo momento il comodato produce tutti i suoi effetti obbligatori. Con l’avvenuta consegna del bene sorge l’obbligo, in capo al comodatario, di restituire l’immobile a scadenza o a richiesta del comodante e di custodirlo con la dovuta diligenza.
Per quanto concerne l’accordo le parti possono liberamente accordarsi in forma espressa (per iscritto o verbalmente) oppure in forma tacita. Ciò che conta è che vi sia l’incontro delle manifestazioni di volontà di entrambe.
Il contratto di comodato deve avere forma scritta?
Principio generale in vigore nel nostro ordinamento è quello della libertà delle forme in caso di conclusione di un contratto. Pertanto, è sufficiente che la concorde volontà delle parti venga in qualunque modo manifestata. In tal caso il contratto sarà valido e produttivo di effetti.
La forma scritta, prevista a pena di nullità per alcuni contratti, tra i quali non rientra il comodato gratuito, costituisce una eccezione al principio di carattere generale.
Il comodato è dunque un contratto a forma libera e può essere concluso validamente anche verbalmente, purché vi sia la consegna del bene concesso in godimento. Questo significa che un padre può legittimamente concedere la propria abitazione al figlio senza sottoscrivere alcun documento, a patto che all’accordo tra le parti si accompagni l’effettiva detenzione dell’immobile a favore del beneficiario.
Il contratto è valido anche mediante una semplice stretta di mano cui si aggiunge la consegna delle chiavi.
Questo non significa necessariamente che la conclusione verbale sia la soluzione migliore.
Perché conviene stipulare un contratto scritto
Anche se non obbligatoria, la forma scritta offre una serie di vantaggi pratici molto rilevanti.
Innanzitutto consente di dimostrare con certezza:
- chi è il proprietario dell’immobile;
- chi ne gode in comodato;
- la durata del rapporto;
- le modalità di utilizzo del bene;
- le cause di restituzione;
- gli obblighi del comodatario.
In assenza di un documento scritto, eventuali controversie dovrebbero essere risolte facendo ricorso a testimonianze o ad altri elementi di prova, con evidenti difficoltà. Un contratto scritto, inoltre, permette di evitare equivoci e contestazioni future, soprattutto quando il rapporto coinvolge familiari e il godimento dell’immobile si prolunga nel tempo.
In sostanza, la forma scritta è utile per:
- evitare fraintendimenti e problematiche in caso di vertenze giudiziarie;
- per specificare la data di scadenza del contratto e il momento in cui l’immobile dovrà essere restituito;
- consentire di chiedere un provvedimento del Giudice nei confronti del comodatario che occupi abusivamente l’immobile per mancata restituzione nei termini.
È necessario recarsi dal notaio?
Se si decide di concludere il contratto di comodato utilizzando la forma scritta ci sono varie opzioni:
- la scrittura privata: il documento redatto e sottoscritto dalle parti senza la partecipazione di un pubblico ufficiale alla sua redazione;
- l’atto pubblico: il documento redatto dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato il quale attesta, con le formalità richieste dalla legge notarile, le volontà che vengono dichiarate alla sua presenza dalle parti contraenti;
- la scrittura privata autenticata: è la scrittura privata che viene autenticata dal notaio o altro pubblico ufficiale. Qui il notaio si limita ad attestare che le parti hanno sottoscritto il documento in sua presenza e perciò che le firme sono autentiche. Fa sì che le parti, in un successivo momento, non possano disconoscere le firme apposte o la data in cui è stata stipulata la scrittura.
In base a quanto sopra evidenziato si può asserire che per concedere un immobile in comodato gratuito non è richiesto l’intervento del notaio.
Il contratto può essere predisposto direttamente dalle parti mediante una semplice scrittura privata assai utile in determinate situazioni. Naturalmente le parti sono sempre libere di rivolgersi a un professionista per la redazione del contratto quando vi siano particolari esigenze o situazioni complesse, ma si tratta di una scelta facoltativa e non di un obbligo di legge.
Quando bisogna registrare il contratto di comodato?
Evidenziati i vantaggi dell’uso della forma scritta merita un approfondimento la questione della registrazione del contratto.
Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, il contratto di comodato avente ad oggetto un immobile deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula quando è redatto in forma scritta.
In numerose situazioni pratiche il contratto registrato rappresenta un requisito fondamentale per ottenere specifici benefici fiscali o per documentare la disponibilità dell’immobile.
La registrazione è necessaria per ottenere agevolazioni fiscali
Molto spesso la registrazione è finalizzata all’ottenimento di benefici fiscali.
Uno dei casi più frequenti riguarda la riduzione della base imponibile IMU prevista in presenza di determinati requisiti, quando l’immobile viene concesso in comodato a parenti in linea retta di primo grado che lo utilizzano come abitazione principale.
Anche per alcune detrazioni fiscali relative ad interventi edilizi può essere richiesta la registrazione del contratto per comprovare il titolo di detenzione dell’immobile.
Se il comodato è stato redatto per iscritto ma non viene registrato entro i termini previsti, si può incorrere nelle sanzioni fiscali previste per l’omessa registrazione degli atti soggetti a tale adempimento.
