La concessione di un immobile in godimento a titolo gratuito, a favore di parenti, figli o terzi è una prassi assai diffusa e tutelata dal nostro ordinamento. Si stipula in tali casi un contratto di comodato d’uso con il quale si dà in prestito il bene per un tempo determinato o per un uso specifico. Una volta che il comodante abbia consegnato le chiavi dell’immobile, il comodatario è obbligato a restituirle nel rispetto di regole precise.
È lecito chiedersi come può il comodante ottenere la restituzione del bene se il comodatario si rifiuta di lasciare l’appartamento?
In questo articolo vedremo in quali casi il comodante ha diritto a riavere l’immobile e quali sono gli strumenti giuridici che ha a disposizione per tutelarsi in caso di opposizione da parte del comodatario.
Indice
Come funziona il contratto di comodato
Prima di soffermarsi sugli strumenti a disposizione del comodante per ottenere il rilascio dell’immobile occorre prendere in esame i casi in cui il comodante può legittimamente richiedere la restituzione del bene prestato.
Partiamo dall’analisi della norma che definisce il contratto di comodato.
Ai sensi dell’articolo 1809 codice civile il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa affinché se ne serva per un certo tempo (scadenza) o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire il bene ricevuto. È un contratto reale poiché per la sua conclusione non basta la definizione dell’accordo ma è necessaria la consegna del bene.
Siamo di fronte ad un contratto a titolo gratuito poiché alla consegna del bene non segue il pagamento del corrispettivo in denaro da parte del comodatario. Il contratto è a forma libera; non deve essere redatto per iscritto e si perfeziona con la consegna del bene come abbiamo già visto.
È un contratto ad effetti obbligatori in quanto dalla sua conclusione nasce l’obbligo da parte del comodatario di provvedere alla restituzione del bene ricevuto in prestito.
Durata del contratto di comodato
Il contratto di comodato può avere o meno un termine di scadenza.
La legge prevede due possibilità: che sia previsto il godimento per un certo tempo oppure per un uso determinato.
Nel primo caso il comodato dura fino alla data stabilita per la sua scadenza o fino a quando si è raggiunto lo scopo della concessione in godimento.
Nel secondo caso il termine non è stabilito e il contratto è stipulato a tempo indeterminato: si parla di comodato precario.
Quando è possibile chiedere la restituzione dell’immobile
Il comodante ha titolo di richiedere la restituzione del bene concesso in prestito nei seguenti casi:
- in qualsiasi momento in caso di comodato precario senza previsione di un termine (espresso o tacito);
- decesso del comodatario, avanzando la richiesta agli eredi;
- inadempimento da parte del comodatario per uso improprio del bene (recesso immediato);
- allo scadere del termine;
- quando il bene sia stato utilizzato in conformità all’uso convenuto (termine tacito).
Altro caso che merita particolare attenzione è l’esistenza di comprovate esigenze del comodante a riottenere la casa, per un bisogno che rivesta carattere di urgenza e imprevedibilità. Sulla base delle recenti sentenze della Corte di Cassazione non è richiesto che vi sia uno stato di indigenza, essendo sufficiente una necessità seria che sia sopraggiunta rispetto al momento di conclusione del contratto che prevale sull’attribuzione del bene a favore del comodatario. A puro titolo esemplificativo, anche la necessità di vendere l’immobile al fine di procurarsi la sufficiente liquidità, rientra tra i bisogni urgenti che giustificano la pretesa.
Esaminiamo le fattispecie descritte in maniera distinta. Qualora non sia stato convenuto alcun termine, espresso o tacito, il comodante può chiedere in qualsiasi momento la restituzione del bene, senza fornire alcuna giustificazione poiché il comodato è precario per definizione.
Nei casi in cui il termine sussiste o viene stabilito in base alla destinazione d’uso dell’immobile dedotta in contratto, il proprietario può chiedere la restituzione solo allo scadere del termine o al verificarsi dell’evento convenuto.
In caso di contratto a termine, come stabilito dalla Cassazione con sentenza 14890/2026 è possibile anticipatamente pretendere di riavere l’immobile soltanto in presenza di un bisogno sopravvenuto e urgente. La previsione normativa costituisce un’eccezione volta a creare un punto di equilibrio tra la tutela della concessione del godimento e le necessità del comodante.
Siamo di fronte ad una garanzia fondamentale, descritta nell’articolo 1809 comma 2, codice civile, posta a tutela del proprietario affinché possa rientrare nella disponibilità immediata del bene.
Quel che deve essere chiaro è che per poter recedere e riavere le chiavi dell’immobile il motivo addotto dal comodante non deve essere in alcun modo voluttuario.
Come riottenere l’immobile
Al verificarsi delle condizioni descritte il proprietario dovrà inviare richiesta formale di restituzione, mediante lettera raccomandata A/R o Pec specificando:
- quali sono le sopraggiunte esigenze che provocano la necessità del recupero;
- che in caso di mancato rispetto dell’obbligo il contratto si intenderà immediatamente risolto.
Cosa fare se il comodatario si oppone
Nel caso in cui la lettera raccomandata o la pec non abbiano sortito alcun effetto, il comodante potrà rinnovare la richiesta intimando il rilascio dell’immobile.
A differenza del contratto di locazione, un contratto di concessione in godimento a titolo oneroso, non è previsto un termine di preavviso, a meno che questo non sia specificato nel contratto. Resta fermo l’obbligo di adottare un comportamento improntato alla correttezza e buona fede che fa parte delle normali dinamiche tra debitore e creditore.
Qualora la controversia non trovi soluzione bonaria, il comodante dovrà:
- avviare la procedura obbligatoria di mediazione civile in materia di diritti reali e contratti di comodato;
- avviare successivamente un giudizio per il rilascio, presentando ricorso in Tribunale ai sensi dell’articolo 447 bis cpc al fine di ottenere l’ordinanza di sgombero forzato e l’esecuzione da parte dell’Ufficiale giudiziario.
A differenza del contratto di locazione non si può attivare il procedimento di sfratto per morosità o finita locazione.
Quando scatta il risarcimento per occupazione senza titolo
Una volta scaduto il termine del contratto, o negli altri casi in cui il comodante sia legittimato a riottenere l’immobile, qualora il comodatario faccia opposizione al rilascio dei locali, la detenzione diventerà illecita. Di fronte all’occupazione abusiva perché senza titolo il proprietario avrà diritto al risarcimento del danno.
Si precisa inoltre che il mancato rilascio dell’appartamento, oltre a costituire fatto illecito extracontrattuale integra, a carico del comodatario, gli estremi dell’occupazione abusiva dell’immobile, rilevante anche da un punto di vista penale in base all’articolo 633 codice penale.
