La direttiva Case Green dell’Unione europea, pur non essendo ancora entrata nel vivo del suo piano di modernizzazione delle case europee, sta già cambiando il mercato immobiliare italiano. Nel primo semestre del 2024 il Centro studi Tecnocasa ha registrato un aumento dei prezzi delle case nuove e una progressiva diminuzione di quelli delle soluzioni usate.
Gli acquirenti hanno paura che le nuove norme sull’efficienza energetica portino a una nuova corsa alle ristrutturazioni, con un aumento dei prezzi delle materie prime. Una situazione resa ancora più pericolosa dalle tensioni internazionali, che potrebbero favorire un ulteriore aumento dei prezzi.
Nuova o usata: come scegliere la casa da acquistare
Nel primo semestre del 2024 continuano ad aumentare le quotazioni delle case nuove. Secondo il Centro studi Tecnocasa, nelle grandi città la media dell’aumento del prezzo di queste abitazioni è dell’1,1%. In un periodo di crisi abitativa per molte metropoli italiane, il nuovo sta acquisendo valore rispetto all’usato soprattutto per i timori riguardo le ristrutturazioni.
Si avvicinano infatti i primi obblighi legati alla direttiva europea Case Green:
- 31 dicembre 2025, l’Italia dovrà presentare il suo piano di ristrutturazione;
- 29 maggio 2026, introduzione del passaporto di ristrutturazione;
- 1 gennaio 2027, istituzione dei valori limite per i nuovi edifici.
Questo starebbe spaventando molti possibili acquirenti. L’investimento in una casa usata viene visto come più rischioso, perché potrebbe presto comportare costi significativi di ristrutturazione per non perdere l’abitabilità.
La corsa alle ristrutturazioni
La paura di molte famiglie è quella di ritrovarsi in una situazione simile a quella avvenuta durante il Superbonus 110%, ma senza un sussidio pubblico altrettanto generoso. Una corsa alle ristrutturazioni che farebbe aumentare il costo delle materie prime edili e di tutti i beni e i servizi necessari.
Sull’acquisto di case usate pesa quindi questa paura, ma anche l’instabilità internazionale. Un aumento dell’incertezza, con i dazi sempre più improvvisi ed erratici degli Stati Uniti, potrebbe comportare un ulteriore aumento dei costi. Per questa ragione la casa nuova è vista come un investimento più sicuro.
Dove costano di più le case nuove
Come altre soluzioni, le case nuove presentano un prezzo più alto nelle grandi città. Su tutte, sono Firenze e Milano che hanno subito gli aumenti maggiori, rispettivamente +2,7% e +1,7%. L’aumento medio nei capoluoghi di provincia è invece più contenuto, con uno 0,8%.
L’hinterland delle grandi città sta invece subendo un processo di crescita sempre più intenso, con casi, come quello di Palermo, di sorpasso rispetto alla città stessa (+2,2%). Le famiglie, spinte dai prezzi sempre più alti in centro e in periferia, si stanno trasferendo in provincia, attratte anche dai costi molto più bassi. Il nuovo nelle cinture attorno ai grandi centri costa in media il 23,5% in meno.
Il declino delle case usate
La tendenza all’aumento della domanda per le case nuove rispetto a quelle usate è un fenomeno recente, che si sta però consolidando, cambiando anche i dati di più lungo periodo. Negli ultimi 10 anni le abitazioni di più recente costruzione sono cresciute di prezzo dell’1,4%.
Al contrario, le costruzioni più vecchie stanno continuando a svalutarsi. In media, il prezzo di una casa già abitata o costruita diversi anni addietro è calato dello 0,3%.
La Bce avvisa: “I prezzi delle case saliranno ancora”
La Banca centrale europea ha rilevato che, nel terzo trimestre del 2024, i prezzi delle case sono tornati a salire. Il calo dei costi, avvenuto tra il 2022 e il 2024, è già terminato, con largo anticipo rispetto a quanto previsto. Soltanto il 3% in 18 mesi, contro il 5% in due anni dell’ultima crisi finanziaria, quella del 2008.
I costi delle case sono già in ripresa quindi, e questo influenza anche il mercato degli affitti. L’inaccessibilità porta infatti a una minore domanda di costruzioni e quindi a una diminuzione dell’offerta in locazione.
