La pandemia di Covid è stata un potente catalizzatore di profondi cambiamenti culturali. Da nuovi orizzonti lavorativi, con maggiore attenzione allo smart working e alla flessibilità oraria, fino alla ridefinizione dello spazio personale, l’emergenza sanitaria ha scatenato rivoluzioni sociali da cui sarà difficile tornare indietro. La terapia d’urto è arrivata anche e soprattutto nell’intimo della popolazione, colpendola nello spazio sicuro per eccellenza: la casa. Il coronavirus ha stravolto la dimensione abitativa degli italiani, che hanno scoperto nuove esigenze. Oggi il mercato immobiliare ha un aspetto inedito e imprevisto rispetto a quanto ipotizzato nei decenni passati.
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Com’è cambiata la casa dagli anni ’50 al pre Covid
Non è una novità che nuove condizioni economiche e grandi eventi influenzino l’abitare, come spiegato bene dal gruppo Tempocasa. In Italia la prima grande evoluzione è avvenuta nel secondo Dopoguerra, con il boom economico degli anni ’50 e il grande slancio edilizio. A mutare sono state anzitutto le planimetrie, con metrature importanti e una netta suddivisione tra zona giorno e zona notte.
È in quegli anni che ha fatto il suo esordio l’ingresso come ambiente separato e biglietto da visita degli abitanti della casa. Camere spaziose, sistemi di corridoi, sgabuzzini e disimpegni caratterizzano ancora gli immobili risalenti a quel periodo storico. Sono nati dalla necessità di ostentare l’inedita ricchezza e al contempo nascondere tutto ciò che era collegato alle pulizie e alla manutenzione dell’edificio.
Tra gli anni ’70 e ’80 i loft newyorkesi hanno ispirato gli architetti italiani. Le parole d’ordine sono diventate open space, industrial, casual. Gli ambienti si sono evoluti per essere fluidi e multi-tasking, le cucine a vista e relegate all’angolo cottura della zona living, sempre più protagonista e versatile.
Negli anni ’90 e nel primo ventennio del nuovo millennio, quando l’incertezza per il futuro, la precarietà del lavoro e l’esigenza di spostarsi nelle grandi città hanno posto nuovi limiti alla ricerca delle case, appartamenti e villette sono diventati più piccoli. Ogni centimetro ha iniziato ad essere sfruttato appieno con pareti attrezzate, soppalchi, bagni ciechi. Gli elettrodomestici non potevano più essere nascosti e sono diventati status symbol tecnologici, statuette votive del dio progresso.
La vita frenetica della modernità ha infine reso la casa solo un punto di appoggio, un luogo di passaggio impersonale e vissuto con stress perché legato solo alle faccende domestiche e alle (poche) ore di riposo notturno. Poi è arrivata una bomba e ha distrutto ogni certezza. È bastato un virus per demolire ogni sicurezza, anche nel mercato immobiliare. Il mondo è stato costretto a stare dentro quattro mura. Che però si sono dimostrate inadeguate, poco accoglienti, poco funzionali.
L’impatto della pandemia sulla dimensione abitativa
Lo ha spiegato Carlo Giordano, co-founder e board member di Immobiliare.it durante la presentazione della settima edizione del TempoReport, l’Osservatorio di Tempocasa sul mercato immobiliare. Durante la pandemia, ha dichiarato l’esperto, la casa è diventata il “posto giusto”, il punto di riferimento in cui sentirsi protetti. Ci trovavamo “in una tempesta, la nostra ancora era il nostro immobile”.
Durante il lockdown abbiamo smesso di usare la nostra dimora solo per dormire e abbiamo iniziato a viverla. Subito si sono palesate nuove esigenze, a iniziare dalla necessità di avere una stanza libera da destinare al lavoro, agli hobby o all’attività sportiva, che sia luminosa, silenziosa e spaziosa.
Non solo: il giardino è diventato uno dei requisiti più ricercati nel periodo successivo alle chiusure. L’importanza di possedere uno spazio esterno si è palesata solo quando i balconi, per i più fortunati, sono diventati gli unici luoghi della socialità urbana. Oltre al bisogno di passeggiare, il Covid ha fatto venire voglia agli italiani di autoprodurre il cibo con un piccolo terreno domestico da destinare alla coltivazione di frutta e verdura.
Com’è cambiato il mercato immobiliare a causa del Covid
Come sarà facile intuire, a comprare casa dopo il Covid non sono stati solo i giovani che hanno approfittato dei bonus casa governativi. Post lockdown gli italiani hanno sentito l’esigenza di cambiare casa perché hanno compreso i limiti di quella che possedevano già. Hanno messo in vendita la loro e ne hanno cercato una più grande e più adatta a vivere serenamente dentro le mura domestiche, più a misura d’uomo e con una migliore qualità della vita.
Prima del coronavirus il mercato era in recupero rispetto al 2013, anno in cui si è fermata la spirale discendente della crisi finanziaria del 2009, innescata proprio da una bolla immobiliare scoppiata oltreoceano. Nel 2020 il mondo si è fermato, e l’Italia non ha fatto eccezione.
Superate le chiusure, però, nel 2021 i numeri sono stati molto buoni e di gran lunga superiori alle previsioni, anche grazie al fenomeno delle compravendite di chi già possedeva una casa. I tassi di interesse favorevoli e le misure per garantire l’accesso ai mutui hanno contribuito a una veloce ripresa, e in molti ne hanno approfittato anche per acquistare una seconda casa. Tutto però si è interrotto nel 2022 con l’invasione dell’Ucraina da parte della Russia.
La nuova crisi del mercato immobiliare: cosa succede oggi
In meno di 6 mesi è cambiata ogni cosa e gli italiani hanno smesso di investire nel mattone. La casa ideale è diventata improvvisamente troppo costosa a causa dell’inflazione, i mutui sono tornati a livelli di normalità, ma il salto ha causato uno shock della domanda. Gli effetti si sono visti in particolare sui numeri del 2023, anno in cui la crisi si è consolidata e ha pesato particolarmente sulle tasche degli italiani. Vediamo i numeri delle compravendite negli anni:
| Anno di riferimento | Compravendite immobiliari in migliaia |
| 2019 | 603 |
| 2020 | 557 |
| 2021 | 749 |
| 2022 | 784 |
| 2023 | 709 |
Per capire meglio questi dati bisogna anche considerare che oltre un milione di famiglie ha cambiato casa, comprando quelle migliori, e sul mercato sono rimaste solo quelle di bassa qualità o con prezzi particolarmente alti. Per tutto il 2023 gli esperti del settore hanno osservato una riduzione dei contatti. La tendenza alla cautela sta caratterizzando quest’anno e continuerà per tutto il prossimo, anche se la ripresa del mercato immobiliare potrebbe arrivare già nel 2024.
Quale casa vogliono oggi gli italiani: cosa emerge dal nuovo report
Il TempoReport 2024 è uno strumento utile anche a comprendere quali sono oggi le esigenze degli italiani. Tempocasa e Immobiliare.it hanno infatti monitorato le ricerche e le compravendite di immobili, facendo emergere il profilo della casa ideale.
Il trilocale continua a essere il taglio immobiliare più ricercato, in linea con i trend definiti dalla pandemia di Covid. La stanza in più è diventata una priorità e una caratteristica a cui le famiglie non vogliono rinunciare, indipendentemente dalle intenzioni di utilizzo. Bilocali e quadrilocali si sono posizionati in seconda e terza posizione, con largo stacco, e solo pochissimi clienti di Tempocasa hanno cercato monolocali e soluzioni con 5 o più stanze.
Vediamo le percentuali di ogni taglio sulle 337.495 richieste e sulle 19.692 compravendite prese in considerazione dall’Osservatorio TempoLab:
| Numero di locali | Percentuale sulle richieste | Percentuale sulle compravendite |
| 1 | 2,6% | 4,6% |
| 2 | 24,2% | 28,2% |
| 3 | 44,3% | 39,4% |
| 4 | 22,3% | 18,4% |
| 5 | 6,1% | 6,2% |
| 6+ | 0,5% | 3,2% |
Le ricerche online confermano questi dati, con i trilocali che sono la prima scelta del 47,3% degli italiani che cercano casa online. La differenza di percentuale si può spiegare con questioni di budget e con la difficoltà nell’andare avanti con l’acquisto. Proprio nelle province più care come quella di Milano, infatti, si notano trend totalmente diversi, con il bilocale che diventa invece il taglio più cliccato.
Metratura e prezzo hanno ovviamente influenzato richieste e numero di atti notarili. Le pezzatura più acquistata è stata quella compresa tra gli 81 e i 110 metri quadri (il 28,5% delle compravendite), ovvero la grandezza media di un trilocale. Le soluzioni abitative tra i 61 e gli 80 metri quadri si sono fermate in seconda posizione (23,5%) e quelle tra i 41 e i 60 in terza (16,7%).
| Budget in euro | Percentuale sulle compravendite |
| Sotto i 100mila | 34% |
| Tra 100mila e 140mila | 20,8% |
| Tra 200mila e 300mila | 15% |
| Tra 140mila e 170mila | 13% |
| Tra 170mila e 200mila | 9,5% |
| Sopra i 300mila | 7,7% |
Tempocasa ha anche rilevato alcune nuove tendenze sulle tipologie di immobili più acquistati.
- con balcone e giardino: +7,6%;
- già arredati: +7,8%;
- muniti di ascensore: +4,2%;
- nuove costruzioni: -8,5%.
