La servitù di passaggio è un diritto reale che permette al proprietario di un fondo (detto fondo dominante) di transitare su un terreno altrui (detto fondo servente) per accedere alla propria proprietà. Non sempre però la presenza di una servitù è accettata di buon grado dal proprietario del fondo servente, soprattutto quando questa limita in modo significativo l’utilizzo del proprio immobile o viene esercitata in maniera più estesa rispetto a quanto stabilito. In questi casi è possibile contestare una servitù di passaggio e tutelare i propri diritti.
In questo articolo approfondiremo cos’è una servitù di passaggio, quali sono i casi in cui può essere contestata per eventuali abusi e quali strumenti giuridici ha a disposizione il proprietario per opporsi o ridimensionarne l’uso.
Indice
Che cos’è una servitù
La servitù è un istituto giuridico previsto dal codice civile italiano che riguarda i diritti reali di godimento che possono esistere su un bene contestualmente al diritto di proprietà. La servitù è un peso imposto su un fondo (detto fondo servente) a vantaggio di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario (detto fondo dominante). Per la presenza della servitù il diritto del proprietario viene limitato poiché i poteri a lui spettanti vengono ridotti dalla presenza di un diritto altrui.
Il proprietario di un terreno o di un immobile è obbligato a consentire al proprietario di un altro fondo di trarre una certa utilità dalla sua proprietà.
Si pensi, ad esempio, al diritto di passaggio: un proprietario di un terreno può aver bisogno di attraversare il fondo altrui per raggiungere la strada pubblica. In questo caso si parla di servitù di passaggio perché il proprietario del fondo servente deve sopportare il passaggio altrui.
Come si costituisce una servitù
La servitù può costituirsi in vari modi. Il più frequente è per atto volontario (contratto): è la forma più comune. I proprietari dei fondi stipulano un atto notarile (ad esempio una compravendita o una convenzione specifica) con cui viene concessa la servitù. L’atto deve essere trascritto nei registri immobiliari per avere efficacia nei confronti dei terzi. Una seconda modalità è l’usucapione, modo di acquisto a titolo originario: una servitù apparente e continuativa può acquistarsi per usucapione, cioè con l’esercizio pacifico, pubblico e ininterrotto del diritto per almeno 20 anni. È il caso di un passaggio utilizzato da decenni senza opposizioni.
Quando si può contestare una servitù
Ci sono situazioni in cui il proprietario del fondo servente ha la possibilità di opporsi o ridimensionare l’esercizio della servitù. I principali motivi di contestazione sono:
- mancanza di titolo;
- uso eccessivo o diverso da quello stabilito;
- modifica dei presupposti o necessità;
- violazione delle regole di esercizio.
Se non esiste alcun atto notarile, contratto o sentenza che attribuisca la servitù e il vicino pretende di avere un diritto di passaggio, è possibile contestarne l’esistenza. Il semplice utilizzo del passaggio, infatti, non basta a costituire una servitù, a meno che non sia trascorso il tempo necessario per l’usucapione (20 anni) in presenza dei requisiti previsti dalla legge.
Se il diritto di passaggio è stato concesso solo per il transito pedonale, ma il vicino utilizza il fondo per far passare veicoli o mezzi agricoli, il proprietario può contestare l’abuso. Lo stesso vale se il numero di passaggi supera di molto quello ragionevolmente previsto.
La servitù può essere contestata inoltre se le condizioni originarie sono cambiate o non sono rispettate quelle stabilite. Ad esempio, se il fondo dominante non è più intercluso perché il proprietario ha acquistato un nuovo accesso, il passaggio sul fondo servente non è più necessario e può essere chiesto l’affrancamento della servitù.
Infine, se il passaggio provoca danni al fondo, impedisce al proprietario di utilizzarlo liberamente o viene esercitato in violazione delle modalità concordate (orari, percorsi stabiliti, larghezza della strada), il proprietario del fondo servente ha diritto di contestare.
Quali sono i passaggi per difendersi
Contestare una servitù non significa necessariamente intraprendere subito una causa in Tribunale. Ci sono diversi step che il proprietario può seguire.
Innanzitutto è necessario effettuare la verifica dei titoli e della situazione giuridica: il primo passo è controllare se la servitù è stata effettivamente costituita con un atto notarile o con una sentenza. Questo si può fare consultando l’atto di provenienza dell’immobile, le visure catastali e ipotecarie nonché gli atti depositati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se non esiste alcun titolo, sarà più semplice contestarla.
Prima di avviare un’azione legale, è possibile inviare una diffida formale al vicino tramite avvocato, contestando l’uso della servitù e chiedendo la cessazione degli abusi. Questa è spesso una soluzione efficace per trovare un accordo senza ricorrere al giudice.
Da ricordare inoltre che per le controversie in materia di diritti reali, tra cui rientrano le servitù, è obbligatorio tentare la mediazione civile. Si tratta di un incontro gestito da un organismo di mediazione riconosciuto, in cui le parti cercano di raggiungere un accordo con l’aiuto di un mediatore imparziale.
Se la mediazione fallisce, il proprietario può rivolgersi al Tribunale civile per far accertare l’inesistenza della servitù o limitarne l’uso. Le azioni giudiziarie possibili sono:
- azione negatoria servitutis: per far dichiarare che la servitù non esiste;
- azioni possessorie;
- azione di estinzione della servitù: se non viene esercitata per oltre 20 anni (termine di prescrizione) o se è venuta meno la necessità che la giustificava.
Le azioni a difesa del proprietario
Il diritto di proprietà fruisce di una protezione da parte del nostro ordinamento. Dal codice civile sono previste infatti specifiche azioni a tutela di questo diritto. Tra le altre esiste una specifica azione che spetta al proprietario contro chi pretende di avere dei diritti reali minori sul bene (come, ad esempio, usufrutto o servitù). Si chiama azione negatoria e mira a ottenere dal giudice l’accertamento della inesistenza del diritto altrui quando teme ne possa conseguire un pregiudizio. Essa mira cioè a contestare quei comportamenti assunti dal soggetto chiamato in giudizio che a suo avviso costituiscono invece esercizio di un lecito diritto. Con l’azione negatoria il proprietario che subisce una servitù di passaggio sul proprio fondo deve fornire la prova del proprio diritto di proprietà sull’immobile mentre incombe sul soggetto chiamato in giudizio (il convenuto) l’onere di dimostrare l’esistenza del suo preteso diritto reale contestato dal proprietario.
Per far cessare le molestie e le turbative il proprietario può altresì esercitare un’azione a difesa del possesso dell’immobile. Si tratta di un’azione possessoria detta di manutenzione, qualora ne ricorrano i presupposti previsti dalla legge. Quando infatti sussistono turbative o molestie il proprietario potrà chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre al risarcimento del danno subito.
