Quando si vive in affitto, possono verificarsi situazioni impreviste in cui è necessario effettuare interventi urgenti sull’immobile per evitare danni a cose o persone. In questi casi, l’inquilino si trova spesso a dover scegliere tra agire tempestivamente a proprie spese o attendere l’intervento (non sempre immediato) del proprietario. Ma è legittimo aspettarsi il rimborso delle spese sostenute? E se sì, in quali casi?
Facciamo chiarezza sulla normativa in vigore qualora vengano eseguiti dall’inquilino interventi urgenti in un immobile in locazione e sulle condizioni in cui è possibile ottenere il rimborso dal locatore.
Indice
A chi spetta il pagamento delle spese
Il Codice Civile contiene poche disposizioni legislative in materia di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. Per questo l’argomento è spesso motivo di controversie. Norma fondamentale è l’articolo 1576 in base al quale il conduttore (cioè l’inquilino) deve provvedere alla manutenzione ordinaria dell’immobile:
- sostituzione di rubinetti, maniglie, lampadine;
- tinteggiatura periodica delle pareti;
- piccole riparazioni degli impianti (se non dovute a vetustà o vizi occulti).
Nello specifico l’articolo in questione afferma che spettano al proprietario tutte le spese che non siano di piccola manutenzione.
Il locatore è dunque responsabile delle riparazioni straordinarie, come:
- la sostituzione della caldaia se non più funzionante per vetustà,
- il rifacimento dell’impianto elettrico,
- le riparazioni strutturali,
- la sostituzione di infissi, tetto o tubature deteriorate.
Tali spese possono essere più o meno urgenti. Questo sta a significare che alcuni lavori possono essere pianificati con lungo termine mentre altri presentano il carattere di urgenza e quindi devono essere eseguiti al più presto.
Spese urgenti in affitto, cosa si intende
Le spese urgenti sono quelle che si rendono necessarie per evitare un danno grave e imminente all’immobile o a persone, ripristinare condizioni minime di sicurezza o abitabilità oppure impedire un deterioramento ulteriore e significativo della cosa locata.
A titolo di esempio si pensi a una perdita d’acqua improvvisa da una tubazione, al guasto della caldaia in pieno inverno, al distacco di un cornicione pericolante o a un corto circuito elettrico che mette a rischio l’incolumità.
In questi casi attendere l’intervento del proprietario potrebbe non essere possibile o opportuno e l’inquilino può sentirsi costretto ad agire subito, spesso anticipando le spese.
Avviso del locatore
In base a quanto stabilito dall’articolo 1577 del Codice Civile, l’inquilino, qualora l’immobile locato abbia bisogno di riparazioni che non rientrino tra le sue competenze, è tenuto a darne avviso al locatore.
Quest’ultimo è obbligato a provvedere in virtù dell’articolo 1575 che lo obbliga a mantenere l’immobile dato in affitto in stato da servire all’uso convenuto e quindi ad assicurare al conduttore il godimento del bene in conformità a quanto disposto nel contratto.
Tuttavia, se nel corso della locazione la cosa locata ha bisogno di riparazioni urgenti, il conduttore, qualora non siano tempestivamente eseguite dal proprietario, dopo averlo avvisato, può eseguirle egli stesso con diritto a essere rimborsato.
Le condizioni da rispettare sono:
- la riparazione deve essere urgente, necessaria e non procrastinabile, ad esempio per evitare danni più gravi, interruzione di servizi essenziali o situazioni di pericolo;
- il conduttore deve informare tempestivamente il locatore del guasto e dell’urgenza, facendolo per iscritto (e-mail, messaggio, Pec), in modo da avere una prova in caso di contestazioni;
- il locatore non interviene in tempi ragionevoli.
In sintesi, in caso di urgenza, l’inquilino potrà provvedere direttamente ma dovrà avvisare il proprietario affinché egli sia posto nella condizione di venire a conoscenza del guasto e possa decidere se intervenire o meno. Egli avrà così la possibilità di contestare la necessità dei lavori.
Quando l’inquilino può essere rimborsato
Il rimborso delle spese è legittimo e dovuto quando:
- l’intervento era urgente e necessario;
- l’intervento rientrava tra le spese spettanti al proprietario;
- il proprietario è stato informato tempestivamente;
- l’inquilino non ha esagerato con costi o interventi inutili.
Spetterà all’inquilino dimostrare la natura urgente del guasto, di aver informato il proprietario e di aver agito in buona fede e con tempestività, fornendo la documentazione relativa al guasto e alle spese sostenute.
Anche se il danno è reale, la mancanza di comunicazione preventiva può far decadere il diritto al rimborso. L’obbligo di rimborso, in presenza delle condizioni indicate si fonda sulla necessità di evitare un ingiusto arricchimento.
Documenti da conservare
Per ottenere il rimborso delle spese urgenti sostenute, l’inquilino deve conservare tutte le ricevute e le fatture (nominative, con data e descrizione dell’intervento), la documentazione attestante l’urgenza e la gravità del problema. Si potranno a tal fine utilizzare foto, video o relazioni tecniche.
Essendo la comunicazione al locatore elemento essenziale per non decadere dal diritto al rimborso sarà necessario fornirne la prova.
Una volta raccolta tutta la documentazione si potrà inviare al locatore una richiesta scritta di rimborso, allegando le prove a propria disposizione.
Quanto tempo per chiedere il rimborso
Partendo dal presupposto che se il locatore si rifiuta, l’inquilino può tentare una mediazione obbligatoria (prevista per le controversie locative) e, in caso di mancato effetto, agire in giudizio per ottenere il rimborso dei costi sostenuti.
Il diritto al rimborso si prescrive in 10 anni (termine ordinario), ma è consigliabile richiederlo tempestivamente, idealmente entro pochi mesi dalla spesa, per evitare contestazioni su causa ed entità dell’intervento.
Deve escludersi che il rimborso possa essere conseguito indirettamente dall’inquilino attraverso la compensazione con quanto egli è tenuto a pagare al proprietario a titolo di canone d’affitto.
Differenza tra spese urgenti e migliorative
È importante distinguere tra spese urgenti e spese migliorative. Le prime sono le spese necessarie per la conservazione dell’immobile. Le altre sono quelle destinate a migliorarne il comfort o l’estetica, ma non strettamente necessarie.
Se l’inquilino cambia la cucina perché la ritiene obsoleta, nonostante sia perfettamente funzionante, non ha diritto ad alcun rimborso.
Cosa fare in caso mancato rimborso
Il primo passo che il conduttore deve compiere è richiedere al locatore di procedere con l’esecuzione dei lavori.
In caso di rifiuto, decorso un termine che si reputa opportuno, potrà anticipare le spese chiedendone il rimborso. Se il proprietario dovesse contestare il rimborso o non rispondere, l’inquilino potrà:
- inviare una diffida formale tramite raccomandata o Pec;
- avviare una procedura di mediazione obbligatoria (gratuita fino a un certo valore della controversia);
- ricorrere ad un’azione giudiziaria.
In molti casi, la semplice diffida con prove documentali ben articolate è sufficiente per risolvere la questione.
