I canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito del proprietario dell’immobile. A stabilirlo è l’articolo 26 del TUIR: il contribuente è tenuto a pagare le tasse sugli importi pattuiti attraverso il contratto d’affitto, indipendentemente dal fatto che i canoni siano stati percepiti o meno. La normativa, a ogni modo, viene incontro ai proprietari immobiliari: per le somme che non sono state percepite non devono essere inserite all’interno del Modello 730. Purché i diretti interessati abbiano provveduto all’intimazione di sfratto o a inviare un’ingiunzione di pagamento entro i termini previsti per la dichiarazione dei redditi.
La normativa in materia prevede che i canoni di locazione vengano tassati a prescindere dalla loro effettiva percezione. Per questo tipo di reddito, il legislatore non ha previsto la tassazione secondo il principio di cassa, seguendo quello di competenza. È stata comunque prevista la possibilità di esentare il proprietario dell’immobile dall’inserire all’interno del Modello 730 dei canoni di locazione che non sono stati riscossi a partire dal momento in cui è scattata l’ingiunzione di pagamento o da quando è stato intimato lo sfratto.
Indice
Modello 730, i canoni non riscossi
A fornire alcune indicazioni su come debbano essere gestiti nel Modello 730 i canoni di locazione non riscossi è l’articolo 26 del TUIR. Il contribuente ha la possibilità di non vedersi tassati questi importi nel caso in cui dovesse procedere con l’intimazione di sfratto per morosità o con l’ingiunzione di pagamento. Non è più necessario, come accadeva in precedenza, attendere la conclusione della procedura di sfratto per morosità.
Ma non solo: il proprietario dell’immobile ha la possibilità di recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione dei precedenti periodi d’imposta, che non sono mai stati percepiti.
Queste particolari disposizioni riguardano i contratti di locazione ad uso abitativo che sono stati stipulati a partire dal 1° gennaio 2020. A determinare questo importante cambio di passo sono delle modifiche che sono state apportate all’articolo 26 che abbiamo citato in precedenza dall’articolo 3-quinquies del Decreto Legge n. 34/19 e dall’articolo 6-septies del decreto Legge n. 41/21. È necessario sottolineare che le disposizioni che abbiamo appena visto riguardano unicamente le locazioni ad uso abitativo: i fabbricati che appartengono alla categoria catastale A, tranne la A/10.
La regola secondo la quale i canoni di locazione non percepiti sono tassati fino allo scioglimento del contratto vale per gli immobili commerciali: in questo caso non vale la regola che abbiamo appena visto per le abitazioni.
Canoni di locazione, i casi di esenzione
Ma quando è prevista l’esenzione dei canoni di locazione dal Modello 730? E quando vengono esclusi dal reddito complessivo? È possibile accedere a queste misura nel momento in cui si vengono a verificare alcune condizioni:
- l’immobile è stato concesso in locazione ad uso abitativo;
- l’inquilino è moroso. Non ha provveduto al pagamento del canone di locazione e siano passati 20 giorni dalla scadenza;
- è stata conclusa la notifica di un’ingiunzione di pagamento o di uno sfratto per morosità.
Il contribuente, in altre parole, ha la possibilità di vedersi detassare i canoni di locazione che non ha percepito da subito. Il proprietario può permettersi di non dichiarare nel Modello 730 o nel Modello PF i redditi relativi ai canoni di locazione solo e soltanto quando si viene a trovare nella situazione ora descritta.
Il diretto interessato, a questo punto, potrà indicare all’interno del Modello 730 esclusivamente la rendita catastale rivalutata del 5%. Per poterlo fare, comunque vada, l’intimazione di sfratto deve arrivare prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Modello 730, i canoni di locazione non riscossi
In linea di principio i canoni di locazione non riscossi devono essere indicati nel Modello 730. L’importo da indicare è quello che risulta dal contratto di affitto, fino a quando non interviene una causa di risoluzione del contratto. O quando arrivi l’intimazione della convalida di sfratto, che poi sfocerà in un provvedimento giurisdizionale di convalida.
In quali situazioni si può venire a trovare un contribuente, a questo punto? Nel dettaglio può accadere che:
- il provvedimento di intimazione di sfratto arriva prima della presentazione del Modello 730 o del Modello PF;
- il provvedimento arriva in un momento successivo alla deadline entro la quale si sarebbe dovuto presentare la dichiarazione dei redditi.
Scopriamo cosa succede nel momento in cui si verificano le due situazioni.
Provvedimento arriva prima del Modello 730 o del Modello PF
Ricordiamo che il provvedimento di sfratto per morosità costituisce, a tutti gli effetti, l’atto dal quale parte il procedimento giudiziario, grazie al quale sarà convalidato lo sfratto.
Se questa comunicazione arriva entro il 15 ottobre 2024 – termine ultimo per presentare il Modello PF – i canoni di locazione non percepiti relativi al precedente periodo d’imposta possono non essere inseriti all’interno della dichiarazione dei redditi.
Quando si viene a verificare questo caso, il contribuente deve compilare il quadro relativo ai redditi fondiari. Deve essere utilizzato il codice 4 nella casella 7 Casi particolari. Il contribuente, a questo punto, dovrà pagare le tasse esclusivamente della rendita catastale rivalutata dell’immobile.
Una situazione particolare può essere costituita dai canoni di locazione versati solo in parte. Se si verifica questa eventualità deve essere compilato un solo rigo, al cui interno deve essere inserita la quota di affitto che è stata effettivamente percepita. Si deve utilizzare la colonna 6.
Provvedimento successivo alla dichiarazione dei redditi
Può capitare, invece, che il provvedimento giudiziale arrivi dopo il 15 ottobre 2023, ossia oltre la deadline per presentare il Modello 730 e il Modello Pf.
In questo caso il canone di locazione non riscosso deve essere soggetto all’IRPEF o alla cedolare secca – a seconda dell’opzione scelta dal contribuente -. Il diretto interessato, a ogni modo, avrà diritto ad un credito d’imposta pari a quelle pagate a seguito dell’indicazione dei canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi.
In sintesi
Come devono essere gestiti i canoni di locazione non percepiti nel Modello 730 o nel Modello PF? È necessario sempre pagarci le tasse sopra. Unicamente per i contratti ad uso abitativo è possibile toglierli dalla dichiarazione dei redditi, ma solo se sono state avviate delle azioni legali per morosità.
Nel caso in cui si siano già pagate le tasse sopra citate si ha diritto a ricevere un credito d’imposta di pari valore. Ribadiamo, a ogni modo, che queste regole valgono unicamente per i contratti di locazione ad uso abitativo.
