A chi spetta l’onere di pagare l’Imu? La normativa prevede che questo onere spetti al proprietario dell’immobile. L’inquilino, almeno sulla carta, è libero da ogni tipo di incombenza. Questo è il principio generale: ma cosa accade nel caso in cui venga inserita una clausola particolare all’interno del contratto di locazione? Come si deve comportare il locatario a cui, contrattualmente parlando, sia stato demandato l’obbligo ad effettuare il pagamento.
La risposta è molto semplice: spetterà a lui il pagamento. La clausola attraverso la quale viene scaricato sull’inquilino l’obbligo di pagare l’Imu non è illegittima. Come non risulta illegittimo demandare il pagamento di qualsiasi altro onere o tassa che riguarda l’immobile. A prendere posizione in questo senso è stata la Corte di Cassazione, la quale, attraverso la sentenza n. 6882 dell’8 marzo 2019 ha cambiato le prospettive relative agli obblighi fiscali a carico di inquilini e proprietari di immobili in locazione. Cosa significa tutto questo? Diventa legittimo in un contratto di locazione addebitare all’inquilino tutte le tasse sulla casa, tra le quali rientra anche l’Imu.
Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo cosa prevede questa importante sentenza.
Indice
Imu 2024: a cui spetta passare alla cassa
Chi deve pagare l’Imu? La domanda diventa di attualità in questi giorni, perché si avvicina la scadenza del 17 giugno 2024. Su questo argomento ci eravamo soffermati la scorsa settimana, quando avevamo chiarito che la normativa prevede che questo onere sia in carico al proprietario dell’immobile.
Ma cosa succede se, in un contratto di locazione, viene inserita una clausola con la quale si trasferisce all’inquilino l’obbligo di versare le tasse? I proprietari di immobili dati in affitto – siano essi abitazioni o locali commerciali – hanno piena facoltà di inserire all’interno del contratto una clausola che preveda il rimborso, da parte dell’inquilino, della quota di tasse, imposte o altri oneri legali connessi con la locazione in questione.
Spetterà, ad ogni modo, sempre al proprietario l’onere di pagare l’Imu 2024. Ma la legge non vieta la richiesta di un pagamento a rimborso da parte dell’affittuario. Agli enti preposti all’incasso dell’Imu – il Comune e lo Stato – questo non importa.
I promissari inquilini, a questo punto, dovranno prestare attenzione alle voci che compongono il contratto di locazione prima di apporvi la propria firma. Il proprietario, con questa particolare formula, ha la possibilità di scaricarsi dalle spalle l’onere della spesa.
Imu a carico dell’inquilino se lo prevede il contratto
A finire sul tavolo dei giudici della Corte di Cassazione è il contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo. Il nocciolo del contendere è la presunta illegittimità di una clausola contenuta all’interno dello stesso, che prevede, in estrema sintesi, l’addebito all’inquilino del pagamento delle tasse che gravano sull’edificio, tra le quali rientra anche l’Imu.
Tra le varie clausole inserite, infatti, una prevedeva che, per l’intera durata del contratto:
Il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai Beni Locati ed al presente Contratto tenendo conseguentemente manlevato il Locatore relativamente agli stessi.
Al punto successivo era previsto che:
Il Locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito.
Gli inquilini non sono tenuti al pagamento dell’Imu: questo è quanto prevede la regola generale. Il discorso cambia, ad ogni modo, nel momento in cui venga inserito all’interno del contratto l’obbligo di pagare una somma aggiuntiva rispetto al canone di locazione a titolo di rimborso nei confronti del proprietario dell’immobile.
Pagamento dell’Imu: cosa dice la Cassazione
La Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 6882 dell’8 marzo 2019, ha confermato un parere che era stato espresso in precedenza dalla Corte di Appello di Firenze. Risultano, quindi, essere valide e lecite a tutti gli effetti le clausole contrattuali che
Non prevedano un obbligo diretto del conduttore verso il fisco di pagare le imposte che gravano sull’immobile, ma soltanto un obbligo dello stesso conduttore verso il locatore di sostenere il relativo onere.
Cosa significa, in parole povere, tutto questo? Al proprietario resta in capo l’obbligo di pagare l’Imu. Ma potrà chiedere il rimborso di questa imposta all’inquilino. Per poterlo fare, ad ogni modo, deve inserire un’apposita clausola nel contratto di locazione.
L’ente impositore ha individuato nel proprietario il contribuente che deve provvedere ad effettuare il versamento delle imposte. Ma, ai fini pratici, non importa se quest’ultimo – attraverso un accordo privato – scelga di chiedere un rimborso – la parola manlevare deve essere intesa in questo senso – o una diversa forma di pagamento che venga posta a carico del conduttore.
Clausole contrattuali legittime
La presa di posizione della Corte di Cassazione è molto chiara. Sono legittime le clausole contrattuali attraverso le quali si dovessero chiedere all’affittuario delle somme a rimborso delle tasse, delle imposte o degli oneri, a iniziare dalla registrazione del contratto.
L’importo del canone di affitto viene determinato a seguito di una libera contrattazione tra le parti – ossia il proprietario e l’inquilino -, le quali possono stabilire in maniera libera e pacifica l’introduzione di un’obbligazione di pagamento per degli oneri accessori. A questo punto, il proprietario dell’immobile potrà manlevarsi dagli obblighi relativi al pagamento di una qualsiasi tassa, imposta o onere che verta sull’immobile, indipendentemente che sia adibito ad uso residenziale, industriale o sia un ufficio.
La clausola che era stata contestata dall’inquilino potrebbe ricomprendere al suo interno tutte le spese relative all’immobile, anche quelle relative alla manutenzione straordinaria, che vengono effettuate nel periodo della locazione. Siamo davanti ad una comoda via d’uscita per i proprietari, che possono scaricare i costi per gli inquilini. Ma è anche un pericoloso precedente per gli inquilini, che d’ora in poi dovranno leggere con attenzione il contratto di locazione prima di firmarlo.
In sintesi
La normativa prevede che l’Imu di un immobile sia a carico del proprietario. Nulla in questo senso è dovuto dall’inquilino, a meno che nel contratto di locazione non sia inserita una clausola che prevede un rimborso dell’imposta.
Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo, a questo punto, è necessario leggere bene tutte le clausole contenute al suo interno, perché il proprietario potrebbe richiedere anche le spese di manutenzione straordinaria..
