In cosa consiste la donazione di un immobile? Ma soprattutto da cosa è caratterizzata? Questa operazione consiste, in estrema sintesi, in un atto di trasferimento volontario della proprietà di un qualsiasi bene – nel nostro caso è quella di un immobile – senza che sia stato ricevuto un compenso in cambio. La donazione può coinvolgere qualsiasi bene: denaro, azioni, beni personali e anche un immobile. Ogni singolo contribuente ha diritto di disporre come meglio crede delle proprie proprietà.
A disciplinare la donazione è l’articolo 769 del Codice Civile, che dispone esplicitamente che
La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Quando si ha intenzione di donare un immobile è necessario affidarsi ad un notaio, che dovrà redigere un atto notarile. Ovviamente questa operazione ha dei costi, che sono pari a quelli del compenso del professionista e delle relative imposte da pagare.
Volendo essere più precisi, comunque, la donazione – o quanto meno la disciplina dell’atto donativo – implica una serie di oneri anche dal punto di vista fiscale.
Indice
Donazione di un immobile: ecco cos’è
Attraverso la donazione di un immobile il proprietario dello stesso decide di trasferirne la proprietà ad un’altra persona. Per questa operazione, colui che effettua la donazione, non riceve alcun compenso in cambio. L’operazione deve essere formalizzata ufficialmente attraverso un atto notarile.
All’interno dell’atto di donazione di un immobile devono necessariamente essere contenuti alcuni elementi, tra i quali rientrano:
- la descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della donazione;
- l’indicazione delle parti contraenti, ossia il donatore ed il donatario;
- il valore dell’immobile;
- un’eventuale previsione degli oneri a carico del donatario.
Nella maggior parte dei casi, la donazione avviene tra familiari. È prassi che i genitori donino la casa ai figli o i nonni ai nipoti. Succede, a volte, anche il contrario.
Analizzando l’operazione dal punto di vista fiscale, il legislatore ha previsto delle franchigie particolarmente ampie per quanto riguarda l’imposta di donazione, rendendola più conveniente rispetto alla vendita.
Il contratto che si viene ad instaurare con la donazione di un immobile risulta essere gratuito a tutti gli effetti, anche quelli reali. Il diritto di proprietà si trasferisce semplicemente con la manifestazione del consenso: non è richiesta la consegna, cosa che è invece prevista per le donazioni di modico valore.
L’importanza della forma
Un elemento particolarmente importante della donazione è la forma: deve essere effettuata attraverso un atto pubblico, con la presenza di due testimoni. L’atto pubblico è obbligatorio e necessario: a giustificarne l’importanza è il fatto che l’atto di donazione va ad incidere direttamente sul patrimonio del donante, che deve essere in grado di intendere e volere, oltre che pienamente consapevole dell’atto che sta compiendo e delle conseguenze che ne derivano.
Le parti che costituiscono il contratto di donazione, in estrema sintesi, sono:
- il donante, che è la persona che trasferisce la proprietà di un immobile – o il possesso di un altro bene – ad un’altra persona;
- il donatario, ossia colui che riceve il bene o la proprietà.
Le tipologie di donazione
Come abbiamo visto in precedenza, la donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito a tutti gli effetti. Il diritto di proprietà si trasferisce con la semplice manifestazione del consenso.
Esistono diverse tipologie di donazioni. Senza dubbio una delle più importanti è la donazione remuneratoria, che viene effettuata dal donante come riconoscimento: vuole ringraziare il donatario per i suoi meriti o come una remunerazione speciale. Questa particolare donazione prevede che:
- sia irrevocabile (art. 805 c.c.);
- non faccia gravare sul donatario l’obbligo di versare gli alimenti in caso di bisogno del donante (art. 437 c.c.);
- non impone al donante di prestare la garanzia per evizione sino all’ammontare della prestazione ricevuta (art. 797 n. 3 c.c.).
Via è poi la donazione obnuziale, che viene posta in essere nel momento in cui una coppia ha intenzione di sposarsi. In questo caso è uno dei due genitori a compiere questo atto. Questo di tipo di donazione:
- non necessita di accettazione, ma non produce effetto, finché non segua il matrimonio;
- non è revocabile;
- non obbliga il donatario agli alimenti.
La donazione di un immobile può avvenire in maniera diretta: consiste nell’atto formale ricevuto dal notaio, con il quale il donante decide di trasferire la proprietà del bene al donatario senza ricevere nulla in cambio. La donazione indiretta di un immobile, invece, avviene con l’acquisto da parte del donante dell’immobile, che viene poi intestato al donatario: questo è il caso, ad esempio, dei genitori che comprano la casa e la intestano ai figli.
Le imposte sulla donazione
Le aliquote sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante ed il beneficiario.
In particolare:
- il 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione di euro;
- il 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro;
- il 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia;
- l’8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.
Al costo delle donazioni si aggiunge anche l’obbligo di versare l’imposta di registro, di importo fisso di 200 euro e, per donazioni di beni immobili, è necessario anche corrispondere le imposte ipotecarie e catastali pari al 2% e all’1% (200 euro in misura fissa se si tratta di prima casa).
