Come funziona il Superbonus 110% o 90% per gli edifici plurifamiliari e con accesso autonomo? A cosa devono stare attenti i contribuenti per non cadere in errore nel momento in cui hanno intenzione di richiedere le agevolazioni fiscali?
Attraverso l’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 è stata introdotta la possibilità di equiparare gli interventi eseguiti sugli edifici unilaterali a quelli che vengono effettuati sulle unità immobiliari, che sono collocate all’interno di un edificio plurifamiliare, che risultino essere funzionalmente indipendenti. Devono, in altre parole, essere in possesso di uno o più accessi autonomi direttamente dall’esterno. Il Dl n. 34/2020 permette di accedere ad un’equiparazione totale e completa, sia in termini di massimali che di scadenze agevolative.
Indice
L’accesso autonomo
Cosa sono, in estrema sintesi, le unità funzionalmente indipendenti e con un proprio accesso autonomo. A spiegarlo in maniera chiara ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate attraverso la Circolare 24 e la Circolare 30/E/2020. La prassi fiscali, supportata dall’articolo 119 del Dl n. 34/2020, prevede che il proprietario di una singola unità immobiliare, che sia collocata in un edificio plurifamiliare costituito o meno in condominio, nel momento in cui sia in possesso dei requisiti introdotti dal Decreto Aiuti Quater, ha la possibilità di effettuare gli incartamenti necessari per accedere alle agevolazioni previste dal Superbonus.
Le motivazioni che potrebbero indurlo ad effettuare una scelta di questo tipo sono molteplici. Queste non è detto che siano esclusivamente di natura tecnica. A monte di questa scelta potrebbero esserci delle questioni personali o degli aspetti relazionali, che all’interno di un condominio è molto facile trovare. In maniera molto semplice potrebbero esserci delle ragioni economiche o caratteriali: l’accesso al Superbonus comporta alcuni rischi, che non tutti hanno intenzione di affrontare.
Proprio nel tentativo di bypassare questi ostacoli, il legislatore ha provveduto ad introdurre il concetto di unità funzionalmente indipendente e con un proprio accesso autonomo. Una distinzione che con i bonus edilizi ordinari non funziona.
I dubbi interpretativi
Purtroppo le sfaccettature dell’edilizia risultano essere molte, che diventa difficile riuscire ad ingabbiarle ed inscatolarle. Con le prime applicazioni pratiche, l’indipendenza funzionale si è dimostrata non essere sempre aderente con la realtà e con i più semplici e basilari principi civilistici.
Per capire cosa intendiamo, basti pensare ad un caseggiato a sviluppo orizzontale, che costituisce il classico immobile bifamiliare all’italiana o ad un edificio in linea. I proprietari immobiliari potrebbero lavorare da soli, ma non sempre lo possono fare, perché sotto il profilo civilistico devono essere sempre fatti salvi i diritti dei terzi.
L’applicazione del Superbonus
Ai fini dell’applicazione del Superbonus, le unità immobiliari indipendenti vengono considerate come edifici a sé stanti, anche quando sono inserite in edifici plurifamiliari.
Il Decreto Ministeriale 6 agosto 2020 recante “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”, all’art. 1 comma 3 lett. i), ha provveduto a definire l’edificio unifamiliare come quel tipo di unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente. Questa unità immobiliare deve disporre di uno o più accessi autonomi dall’esterno destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
È importante precisare che, quando un edificio si compone di più unità immobiliari destinate all’abitazione di singoli nuclei familiari ed una o più di queste unità presentano i requisiti dell’indipendenza funzionale, nonché della disponibilità di uno o più accessi autonomi dall’esterno, si può legittimamente parlare di unità immobiliari equiparate ad edifici unifamiliari, anche se situate all’interno di edifici plurifamiliari.
I chiarimenti del Ministero
Rispondendo all’interrogazione parlamentare n. 5-04686 del 30 settembre 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione del Superbonus ad unità immobiliari dotate di accesso autonomo.
La questione oggetto della sopra citata interrogazione parlamentare riguarda la possibilità di considerare come accesso autonomo una strada privata ancorché in multiproprietà oppure un terreno di utilizzo comune ma non esclusivo.
L’articolo 119 del D.L. n° 34/2020, sancisce al comma 1, lett. c), che “godono della detrazione del 110%, fra gli altri, gli interventi sugli edifici unifamiliari e sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno“.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 24/E/2020, ha voluto precisare che una unità immobiliare, per essere qualificata come funzionalmente indipendente, deve essere provvista di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per il gas, per l’acqua, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di una proprietà esclusiva.
Sempre l’Agenzia delle entrate ha provveduto a sottolineare che la presenza di un accesso autonomo esterno presuppone, ad esempio, che “l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consente l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino di proprietà esclusiva”.
Il MEF ha chiarito che l’autonomia funzionale e la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno costituiscono le peculiarità basilari che un edificio debba possedere per essere considerato autonomo ed indipendente.
