La gestione immobiliare all’interno dei nuclei familiari o tra amici stretti passa spesso attraverso lo strumento del comodato d’uso gratuito. Si tratta di un contratto (regolato dall’articolo 1803 e successivi del Codice Civile) che permette a un soggetto (comodante) di consegnare un bene a un altro (comodatario) affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo.
Il problema sorge quando il comodatario, con il consenso del proprietario, decide di mettere l’immobile a reddito affittandolo a terzi. Chi deve dichiarare quei canoni? Chi deve pagare l’Irpef o la cedolare secca? La risposta, come spesso accade in situazioni simili, non è univoca: tutto dipende dalla durata della locazione e dalla qualificazione del reddito che ne deriva.
Indice
Locazioni di lunga durata (oltre i 30 giorni)
Quando parliamo di contratti standard (i classici 4+4 a canone libero, i 3+2 a canone concordato o i contratti transitori superiori al mese), il Fisco italiano segue un principio granitico: il reddito segue la proprietà.
Il primato del diritto reale
Questa dinamica trova il suo fondamento giuridico nell’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), che stabilisce con chiarezza che i redditi fondiari debbano essere imputati esclusivamente ai soggetti che possiedono l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
È proprio qui che nasce il malinteso più comune: il comodato, per sua natura, non è un diritto reale ma un contratto obbligatorio che conferisce al beneficiario soltanto un diritto personale di godimento. Di conseguenza il comodatario non acquisisce alcuna capacità fiscale sull’immobile e la figura del dichiarante rimane saldamente legata al comodante, ovvero il proprietario.
Si viene così a creare una sorta di trasparenza fiscale che può trarre in inganno i non addetti ai lavori. Anche nel caso in cui il comodatario firmi materialmente il contratto di locazione figurando come locatore e riceva i bonifici dei canoni direttamente sul proprio conto corrente, per il Fisco quel reddito nasce e rimane in capo al proprietario.
Questo scenario alimenta un errore estremamente frequente, soprattutto in ambito familiare: molti figli che dispongono di una casa in comodato dai genitori sono convinti di poter dichiarare l’affitto nel proprio Modello 730, magari con l’obiettivo di sfruttare scaglioni Irpef più bassi o detrazioni personali non utilizzate.
Tuttavia, questo comportamento rappresenta una violazione che espone paradossalmente il genitore a un accertamento fiscale per omessa dichiarazione di redditi fondiari, poiché l’Agenzia delle Entrate continuerà a cercare quel reddito nella dichiarazione di chi possiede effettivamente il titolo di proprietà.
Il paradosso del locatore non proprietario
Nel diritto civile è possibile che un soggetto non proprietario (il comodatario autorizzato) firmi un contratto di locazione. Il contratto è valido tra le parti, ma il Fisco vede attraverso questa operazione.
L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati dei contratti registrati con le risultanze catastali: se il codice fiscale del locatore nel contratto non coincide con quello del proprietario (e non c’è un diritto reale come l’usufrutto), il reddito viene riattribuito d’ufficio al proprietario.
Locazioni brevi e turistiche (sotto i 30 giorni)
Il quadro normativo cambia radicalmente se ci spostiamo nel campo della sharing economy e degli affitti brevi (soggiorni turistici, weekend, business travel). Qui interviene la deroga introdotta dal Decreto Legge n. 50/2017.
La finzione giuridica del reddito diverso
Per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, il legislatore ha creato una corsia preferenziale. Se il comodatario affitta l’immobile per periodi brevi, il provento non è più considerato un reddito fondiario, ma viene classificato come reddito diverso (ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. h-ter del Tuir).
Nel caso in cui si dovesse configurare questa situazione:
- il dichiarante, in questo caso, è il comodatario;
- l’attività viene assimilata a una sublocazione – poiché il comodatario gestisce l’immobile e produce un reddito che non deriva direttamente dalla rendita catastale ma da un’attività di concessione in godimento, ne diventa il titolare fiscale;
- il comodatario può optare per la cedolare secca, ossia per l’imposta sostitutiva del 21% (o del 26% se gestisce più di un immobile).
Requisiti tassativi per l’eccezione
Non tutti gli affitti gestiti dal comodatario rientrano in questa deroga. Devono sussistere tre condizioni:
- il singolo contratto non può superare i 30 giorni;
- entrambe le parti devono essere persone fisiche che agiscono al di fuori di una partita Iva;
- è ammessa solo la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali – servizi tipici degli alberghi (colazione, pasti, guide turistiche) trasformano il reddito in reddito d’impresa, annullando i vantaggi della locazione breve.
Rischi, controlli e tracciabilità
Oggi l’Agenzia delle Entrate dispone di strumenti di incrocio dati molto potenti, rendendo pericolose le gestioni fai da te. I portali come Airbnb e Booking agiscono spesso come sostituti d’imposta, trattenendo il 21% dai pagamenti e rilasciando la certificazione unica. Se la Cu è intestata al comodatario, ma la locazione non è breve, si crea un conflitto immediato nel sistema centrale del Fisco.
Inoltre, l’obbligo del Cin (Codice Identificativo Nazionale) impone una registrazione precisa: se il comodatario dichiara il reddito ma il Cin è legato alla posizione fiscale del proprietario, il controllo automatizzato scatterà in tempi brevi.
Il rischio dell’abuso del diritto
Un errore frequente è il cosiddetto frazionamento: per evitare che il reddito finisca in capo al proprietario (magari con Irpef al 43%), si stipulano molti contratti brevi consecutivi con lo stesso inquilino.
Se la somma dei giorni supera i 30, o se emerge chiaramente l’intento di eludere la regola della locazione lunga, l’intero reddito viene riattribuito al proprietario con l’aggiunta di sanzioni per abuso del diritto.
Come spostare il carico fiscale
Se l’esigenza reale è permettere al comodatario di percepire e dichiarare i redditi anche per locazioni di lungo periodo esistono due strade legali alternative al semplice comodato che consentono di allineare la gestione finanziaria a quella fiscale.
Usufrutto
La prima opzione, nonché la più solida sotto il profilo giuridico, è la costituzione di un usufrutto o di un diritto di abitazione. Si tratta di una soluzione che richiede necessariamente un atto notarile, poiché attraverso il trasferimento dell’usufrutto il beneficiario acquisisce un vero e proprio diritto reale sull’immobile.
Da quel preciso momento, ogni tipologia di reddito fondiario, sia esso derivante da locazioni a lungo termine che da affitti brevi, appartiene legalmente all’usufruttuario, il quale diventa l’unico soggetto tenuto alla dichiarazione dei canoni percepiti.
Contratto di locazione con sublocazione
In alternativa, una strada meno onerosa ma che richiede un’attenta calibrazione è la stipula di un contratto di locazione con esplicita facoltà di sublocazione. In questo scenario, il proprietario affitta l’immobile al familiare (che non sarà più tecnicamente un comodatario) stabilendo un canone annuo, seppur minimo ma congruo rispetto ai valori di mercato per evitare accertamenti.
Il familiare, a sua volta, subaffitta l’immobile a terzi a un prezzo superiore: l’effetto fiscale che ne deriva vede il proprietario dichiarare il canone ricevuto dal familiare come reddito fondiario, mentre quest’ultimo dichiarerà la differenza tra quanto incassato dal subconduttore e quanto versato al proprietario sotto la categoria dei redditi diversi.
Questa triangolazione permette di spostare parte del carico fiscale sul familiare in modo perfettamente legittimo, a patto che ogni passaggio di denaro sia tracciabile e coerente con i contratti registrati.
Chi paga le tasse in sintesi
| Scenario | Durata | Chi dichiara | Tipo reddito | Tassazione |
| Locazione standard | Maggiore di 30 giorni | Proprietario | Fondiario | Irpef/Cedolare |
| Locazione turistica | Minore di 30 giorni | Comodatario | Diverso | Cedolare/Irpef |
In conclusione, chi riceve un immobile in comodato deve prestare massima attenzione: può farsi carico delle tasse solo se opera nel perimetro ristretto delle locazioni brevi. In ogni altro caso, l’obbligo fiscale resta saldamente in mano al proprietario, indipendentemente dagli accordi privati o da chi incassi materialmente il denaro.
