I vizi di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito possono rappresentare un serio problema per chi lo utilizza. Anche se il comodato è un contratto gratuito, non per questo il comodatario deve accettare passivamente i difetti dell’immobile a lui dato in prestito.
La legge offre alcune tutele, soprattutto se il comodante era a conoscenza dei vizi e li ha taciuti. È però fondamentale agire con prontezza e documentare. In casi gravi è possibile restituire l’immobile o agire per il risarcimento del danno eventualmente subito.
In ogni caso, il buon senso e la chiarezza contrattuale restano le armi migliori per evitare controversie. Redigere un contratto dettagliato e fare attenzione allo stato dell’immobile sin dall’inizio è sempre la scelta più saggia.
Dunque, cosa succede se l’immobile presenta dei vizi, ossia dei difetti strutturali o funzionali che lo rendono pericoloso? Chi ne risponde e come tutelarsi? Vediamo cosa dice la legge.
Indice
Cos’è il comodato d’uso gratuito
Il comodato è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile e consiste nel contratto con cui una parte (comodante) consegna a un’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirla.
Il comodato è generalmente gratuito, anche se è possibile prevedere delle spese a carico del comodatario.
Nel caso di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito, il comodatario può utilizzare l’abitazione per viverci o per altri scopi pattuiti, ma non può venderla, affittarla o modificarla senza autorizzazione del comodante. La gratuità è l’elemento essenziale che lo distingue da altri contratti come la locazione.
Cosa si intende per vizi dell’immobile
Nel contesto del comodato, si parla di vizi dell’immobile quando l’edificio presenta difetti preesistenti che lo rendono pericoloso e fonte di possibili danni al comodatario o a terzi.
I vizi possono essere:
- strutturali, come crepe nei muri, cedimenti delle fondamenta, problemi statici;
- funzionali, come nel caso di un impianto elettrico non a norma, il riscaldamento non funzionante, scarichi ostruiti;
- igienico-sanitari, come in caso di muffa, mancanza di servizi essenziali.
Questi difetti possono esistere già al momento della consegna dell’immobile e in tali situazioni il comodatario necessita di tutela.
Responsabilità del comodante per i vizi dell’immobile
L’art. 1812 del Codice Civile stabilisce che il comodante è responsabile dei vizi della cosa data in comodato se, conoscendo i vizi dell’immobile, non abbia avvertito il comodatario e questo abbia comportato dei danni a suo carico.
Affinché il comodante sia obbligato al risarcimento dei danni deve sussistere anche un nesso di causalità tra i vizi e i danni subiti dal comodatario e i vizi devono essere tali da rendere l’uso pericoloso per la salute o per l’incolumità del comodatario.
In pratica, se il comodante sapeva che l’immobile presentava infiltrazioni d’acqua o problemi elettrici e non ne ha informato il comodatario, potrebbe essere ritenuto responsabile per i danni subiti da quest’ultimo.
La responsabilità che si ascrive al comodante è una responsabilità di tipo extracontrattuale, da fatto illecito e non responsabilità contrattuale per inadempimento, in quanto in realtà il comodante non è obbligato a garantire dai vizi, trattandosi di un rapporto contrattuale a titolo gratuito. I rimedi previsti in caso di compravendita non sono pertanto applicabili all’ipotesi di comodato.
Affinché sussista la responsabilità extracontrattuale del comodante si pone particolare attenzione sul dovere di informazione che su di lui incombe. In mancanza, il comportamento del comodante si considera doloso e lui sarà chiamato a risponderne. L’obbligo di informazione è volto ad evitare il prodursi dei danni connessi all’esistenza dei vizi nascosti o comunque non agevolmente riconoscibili dal comodatario al momento della conclusione del contratto.
Il comodante non è invece responsabile per i vizi da lui non conosciuti e non riconoscibili dal comodatario, ovvero quei vizi occulti che quest’ultimo avrebbe potuto scoprire con una normale diligenza.
Da quanto sopra esposto emerge quanto sia opportuno che il comodatario, all’atto della conclusione del contratto, verifichi lo stato dell’immobile, adottando la diligenza idonea ad accertare l’eventuale presenza di vizi. Inoltre è bene che egli informi il prima possibile il comodante qualora ne riscontri la presenza, evitando altresì di apportare modifiche o riparazioni senza il consenso del comodante.
Cosa fare se l’immobile presenta vizi
Il comodatario che riscontra uno o più vizi nell’immobile ricevuto in comodato, deve seguire questi passaggi:
- verificare la natura del vizio;
- documentare il problema;
- comunicare il vizio al comodante;
- valutare la possibilità di proseguire o meno il rapporto contrattuale;
- presentare richiesta di risarcimento dei danni.
È dunque opportuno valutare se si tratta di un difetto lieve o grave, un problema strutturale o che incide sulla sicurezza che richiede un intervento urgente. Se non si è in grado di valutare l’entità del problema, è bene farsi assistere da un professionista tecnico (geometra, ingegnere o architetto).
Al fine di documentare la situazione si possono scattare fotografie, conservare documenti e relazioni tecniche. Se ci sono danni a cose o persone, è fondamentale avere prova degli eventi.
A questo punto è necessario inviare una comunicazione scritta (meglio se tramite Pec o lettera raccomandata) al comodante, descrivendo il problema e allegando la documentazione raccolta.
Qualora l’utilizzo dell’immobile non sia più possibile si dovrà valutare l’opportunità di interrompere il contratto di comodato, come nel caso in cui i vizi siano tali da rendere l’immobile inabitabile o pericoloso. Sarà pertanto necessario restituire l’immobile prima della scadenza contrattuale.
L’invio della disdetta non preclude la richiesta di risarcimento dei danni. Se i vizi hanno causato danni alla salute, ai beni o alle persone conviventi, si deve esercitare un’azione risarcitoria nei confronti del comodante, a condizione che egli fosse a conoscenza del vizio e non ne abbia parlato.
Differenze con la locazione
È bene non confondere il comodato con il contratto di locazione. In quest’ultimo caso, il locatore ha precisi obblighi di manutenzione e risponde anche di eventuali vizi sopravvenuti, mentre nel comodato l’obbligo del comodante è molto più limitato.
Inoltre, nella locazione esiste una tutela specifica per il conduttore nel caso in cui l’immobile non sia idoneo all’uso pattuito, mentre nel comodato il comodatario ha meno strumenti di tutela legale e deve agire con maggiore tempestività.
Consigli pratici per prevenire problemi
Per evitare contenziosi e malintesi legati ai vizi dell’immobile, è consigliabile:
- stipulare un contratto scritto, anche se non obbligatorio per legge;
- allegare una relazione tecnica o un verbale di consegna con descrizione dello stato dell’immobile;
- specificare nel contratto le condizioni d’uso e le responsabilità per eventuali difetti;
- concordare la manutenzione ordinaria e straordinaria, indicando chi deve sostenere le spese.
