L’epoca della gestione familiare degli affitti brevi ha registrato una brusca frenata. Se fino al 2025 il confine della professionalità era fissato alla soglia del quinto appartamento, la Legge di Bilancio 2026 ha riscritto le regole del gioco, abbassando drasticamente il limite: dal 1° gennaio 2026, la Partita Iva diventa obbligatoria già a partire dal terzo immobile.
Una volta varcata la soglia della professionalità, la domanda non è più se pagare l’Iva, ma quale aliquota applicare per non commettere errori fatali in fattura. A questa domanda rispondiamo subito: nelle locazioni brevi gestite in regime d’impresa, l’aliquota di riferimento è la stessa prevista per alberghi, B&B professionali e strutture ricettive extra-alberghiere. Non si tratta di una scelta facoltativa, ma del corretto inquadramento di una prestazione di servizi che il Fisco assimila ormai a tutti gli effetti all’ospitalità alberghiera.
Indice
Affitti brevi, quale aliquota Iva si applica
Quando ci si ritrova a gestire più di due immobili è necessario applicare l’Iva: deve essere utilizzata l’aliquota prevista per il regime alberghiero/ricettivo al 10%. È possibile sfruttare l’imposta agevolata nel caso in cui gli affitti brevi coinvolgano una casa, un appartamento per le vacanze o un affittacamere imprenditoriale. L’Iva al 10% permette la detrazione dell’imposta sugli acquisti che vengono effettuati e sulle manutenzioni dell’immobile.
Se, invece, l’attività si configura come pura locazione immobiliare, anche se viene gestita da una società non deve essere applicata l’Iva (esenzione ai sensi dell’articolo 10 del Dpr 633/72), ma non è possibile detrarre l’iva sulle spese che vengono sostenute.
Optare per il regime forfettario
Spesso e volentieri per gestire gli affitti brevi il regime forfettario è la scelta obbligata per chi deve gestire più di due appartamenti e ha intenzione di trasformare l’attività in un vero business, pur rimanendo sotto la soglia degli 85.000 euro di ricavi l’anno.
A differenza della cedolare secca (che tassa il 100% dell’incasso), il forfettario applica le tasse solo su una parte del fatturato, definita dallo Stato tramite un coefficiente che, per gli Affittacamere/Cav, è al 40%. Questo significa, molto semplicemente, che l’Agenzia delle Entrate presume che il guadagno reale del contribuente sia il 40% dell’incasso, mentre il restante 60% sia coperto da spese (luce, pulizie, commissioni portali, manutenzioni).
Da un punto di vista pratico, se vengono incassati 10.000 euro, le tasse devono essere pagate solo su 4.000 euro. Le spese reali che vengono sostenute non contano: non è possibile dedurre nulla di più del 60% forfettario.
Le imposte sostitutive
Sulla base imponibile calcolata (il 40% di cui sopra), deve essere applicata un’imposta unica:
- 5% per i primi 5 anni (è riservata a chi apre una nuova attività);
- 15% dal sesto anno in poi;
- oltre all’imposta devono essere versati i contributi alla Gestione Separata Inps (circa il 26% calcolato sempre su quel 40% di base imponibile).
Gestione dell’Iva e fatturazione
Il vantaggio competitivo del forfettario è proprio l’assenza di Iva: non è necessario addebitare l’imposta al cliente. Questo permette di essere più economico della concorrenza o di trattenere un margine maggiore a parità di prezzo finale. Non è, però, possibile detrarre l’Iva sugli acquisti (mobili, bollette, detergenti): in questo caso l’imposta è un costo.
Vige l’obbligo di emettere la fattura elettronica, ma con una dicitura specifica che indica l’esclusione dall’Iva.
Il reverse charge per i portali esteri
C’è un dettaglio tecnico cruciale: nel caso in cui dovessero arrivare delle fatture da Airbnb o Booking.com (che hanno sede all’estero), queste arrivano senza Iva: anche se si è optato per il regime forfettario è necessario integrare l’Iva al 22% su quelle commissioni tramite il meccanismo del reverse charge.
Per farlo, in genere, è sufficiente emettere un’autofattura.
In quali casi si può continuare ad applicare la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali/regionali e le imposte di bollo e registro. In questo scenario l’Iva non esiste perché l’attività è considerata una semplice gestione del patrimonio personale, non un’impresa.
Le nuove aliquote
L’aliquota non è più unica al 21% per tutti gli immobili:
- 21% sul primo immobile è possibile scegliere quale appartamento tassare con l’aliquota più bassa (solitamente quello che rende di più);
- 26% dal secondo immobile.
Requisiti per restare senza Iva
Per evitare l’obbligo di aprire una Partita Iva, è necessario rispettare tre paletti:
- possono essere gestiti al massimo due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo scatta la presunzione di attività imprenditoriale;
- si possono fornire solo i servizi strettamente legati alla locazione (pulizia iniziale/finale, biancheria, Wi-Fi, utenze). Non si possono fornire servizi di tipo alberghiero durante il soggiorno (come, per esempio, colazione, pulizia giornaliera, noleggio auto);
- ogni contratto non deve superare i 30 giorni.
La ritenuta degli intermediari
Se dovessero essere utilizzati portali come Airbnb o Booking.com (che incassano i pagamenti per conto del proprietario) è bene ricordare che questi soggetti operano come sostituti d’imposta: trattengono alla fonte una ritenuta del 21% e la versano per conto del proprietario.
A fine anno, poi, rilasciano la certificazione unica (CU), che dovrà essere riportata nella dichiarazione dei redditi (quadro Rl del Modello Redditi o Quadro D del 730). Nel caso in cui il contribuente dovesse pagare il 26% sul secondo immobile, dovrà versare la differenza (il 5%) in sede di dichiarazione.
Vantaggi e svantaggi
La cedolare secca permette di proteggere il proprio portafoglio dalla progressività dell’Irpef. Il vantaggio principale risiede proprio nell’isolamento fiscale del canone di locazione, che non si somma agli altri redditi da lavoro o da pensione, evitando così il rischio di saltare in uno scaglione d’imposta più elevato. A questa stabilità si aggiunge una gestione burocratica ridotta ai minimi termini, che libera il proprietario dagli obblighi di fatturazione elettronica, tenuta della contabilità e gestione dell’Iva.
Tuttavia, questa estrema semplicità nasconde un rovescio della medaglia non trascurabile: la totale impossibilità di abbattere l’imponibile. La cedolare secca è, per sua natura, un’imposta cieca che si applica sull’intero incasso lordo, ignorando sistematicamente ogni spesa sostenuta per produrre quel reddito.
