Mutuo superiore al valore della casa: cosa sapere

Cosa si rischia con un mutuo superiore al valore dell’immobile da acquistare e in che modo agire in ambito legale

Richiedere un mutuo superiore al valore della propria abitazione è una pratica particolarmente rischiosa. Un’operazione non impossibile da portare a termine ma che potrebbe far partire degli accertamenti fiscali. Basti pensare al fatto che i principali istituti di credito non consentano questa forma di mutuo. Ecco dunque quali sono i reali rischi che si ritroverebbe a correre chi dovesse aver bisogno di ottenere un prestito più alto. Soprattutto però quali sono i passaggi da seguire per tentare di evitare un automatico controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

I rischi di un mutuo superiore al valore dell’immobile

Il mercato immobiliare era molto diverso prima della grande crisi economica che ha colpito gran parte del mondo. Al tempo in molti hanno ottenuto importanti ben superiori al valore delle proprie abitazioni. Si tendeva infatti ad agevolare l’utente, ritenendo di tener vivo un mercato che in realtà era a un passo dal collasso. Il costante aumento del valore delle abitazioni portava a valutazioni per eccesso, fino al momento in cui molti istituti hanno fronteggiato la realtà, ovvero l’impossibilità di molti utenti di restituire il credito ottenuto. Una situazione che oggi pare del tutto assurda, il che viene sottolineato ampiamente anche dalla Corte di Cassazione, che nell’ordinanza del 6 novembre 2017 spiega come i mutui concessi e le perizie effettuate non abbiano valore probatorio per l’accertamento fiscale, considerando come il credito fosse ben più agevole prima della crisi.

Importante sotto questo aspetto il decreto legge Visco-Bersani. Questo stabilisce infatti come siano necessarie delle spiegazioni nel caso in cui l’importo della vendita di un immobile si discosti particolarmente dai valori indicati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui non vi siano motivi validi per finanziare un importo maggiore, il reale prezzo del bene non potrà risultare inferiore al mutuo richiesto. Una storia giuridica alquanto complessa, che avesse intervenire in materia anche la Suprema Corte nel 2016. L’ultimo capitolo di questa storia e a firma della Corte di Cassazione. Nel 2017 si precisa come il superamento del limite di finanziabilità debba necessariamente condurre alla nullità del contratto.

Quando è possibile ottenere un mutuo superiore al valore dell’immobile

Nel caso in cui un utente sia stata in grado di individuare un istituto di credito disposto a concedere un mutuo dal valore superiore a quello effettivo dell’immobile, questi può incorrere in serie conseguenze. Nella maggior parte dei casi infatti scatterà un accertamento fiscale. Ciò è dovuto al fatto che l’eccedenza economica riscontrata non è giustificata in alcun modo. Motivazioni sufficienti, a volte, sono la successiva già programmata ristrutturazione del bene stesso, così come la necessità di liquidità ulteriore per riuscire a chiudere prestiti o mutui pregressi.

Premesso che nessuno può tornare indietro nel tempo e garantirsi mutui favorevoli alle proprie condizioni economiche. La crisi mondiale è una realtà con la quale tutti noi siamo chiamati a fronteggiarci giorno dopo giorno. Detto questo, non è di certo impossibile riuscire a ottenere un mutuo dal valore superiore a quello dell’immobile. Svariate banche prevedono infatti differenti tipologie di mutuo, che vanno oltre il semplice finanziamento per il solo acquisto. Esiste infatti una forma di mutuo che va a coprire sia le spese necessarie per l’acquisto dell’immobile, sia quelle per la ristrutturazione dello stesso. Tale somma sarà dunque vincolata ai lavori da eseguire all’interno dell’immobile, che andranno in seguito dimostrati. Altri istituti bancari, a fronte delle necessarie garanzie economiche, possono invece offrire mutui più liquidità. In questo caso dunque parte dei soldi ottenuti non risulterà vincolata. Si tratta di soluzioni decisamente allettanti, che presentano ovviamente vantaggi e svantaggi.

Il lato positivo è senza dubbio dato dal fatto di riuscire a coprire tutte le proprie spese in un’unica operazione bancaria. Quello negativo, per così dire, da valutare con grande attenzione, È rappresentato da un tasso di interesse generalmente più alto rispetto alla media. Questa è una prospettiva con la quale dover fare i conti soprattutto nella seconda tipologia di mutuo indicata. Si tratta dunque di quella che consente sia l’acquisto dell’immobile che l’ottenimento di una somma non vincolata. Una soluzione che potrebbe soddisfare tutte le parti in causa, difficile da ottenere con i principali istituti bancari. Anche in questo caso però è bene ricordare come i contratti di mutuo e gli atti notarili di compravendita siano pubblici. Si consiglia dunque di evitare forti discordanze tra valore dell’immobile e somme ottenute grazie al mutuo, provando così a restare al di fuori del radar dell’Agenzia delle Entrate.

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