Quali interventi comprende la manutenzione straordinaria

Che si tratti di ristrutturare la propria abitazione o di parti comuni del condominio in cui si vive è importante conoscere la classificazione degli interventi che si andranno a fare: manutenzione straordinaria o ordinaria? Conoscere la differenza è importante non soltanto per richiedere i permessi adeguati ed inviare la comunicazione di inizio lavori agli organi competenti ma anche per sfruttare le detrazioni fiscali previste.

Un’occasione da non perdere, soprattutto se si pensa che attualmente la maggior parte delle famiglie italiane ha difficoltà a sostenere spese che vanno oltre l’ordinaria amministrazione. Vediamo subito in cosa consiste la manutenzione straordinaria, quali sono i lavori che rientrano in tale categorie e le detrazione fiscali di cui è possibile usufruire.

Che cos’è la manutenzione straordinaria?

La definizione di manutenzione straordinaria è fornita dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001. Con tale termine si intendono le opere e le modifiche necessarie per:

• rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
• frazionare o accorpare unità immobiliari con esecuzione di opere comprese quelle che comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.

Viene inoltre specificato che gli interventi non possono alterare la volumetria complessiva degli edifici né comportare modifiche delle destinazioni di uso. In merito al frazionamento e l’accorpamento è importante mantenere l’originaria destinazione d’uso delle unità immobiliari. A tal proposito bisogna specificare che le costruzioni ex novo di parti degli edifici, anche nel caso in cui vengano abbattute le strutture preesistenti, non rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria ma si configurano come nuove costruzioni.

Gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria

I lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in interventi su opere esterne ed interne. Di seguito l’elenco aggiornato con gli interventi introdotti dal decreto legge 133/2014 noto come decreto Sblocca Italia.

Opere esterne:

• rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
• sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
• apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
• interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.

Opere interne:

• consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione);
• sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti senza però modificare le quote di colmo o gronda;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
• rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
• sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
• frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• interventi finalizzati al risparmio energetico come ad esempio la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico con la coibentazione (tecnica per isolare due sistemi che possiedono condizioni ambientali differenti grazie alla quale si inibisce lo scambio di calore tra i due sistemi).

Stando alle sentenze emesse fino ad oggi, non rientrano invece nei lavori di manutenzione straordinaria: la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde in quanto in questo caso si verifica un aumento del volume e una sopraelevazione; l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio; la costruzione di un tetto di un immobile con un’altezza superiore a quella preesistente in quanto anche in questo caso si altera la volumetria dell’immobile.

Qual è la differenza con la manutenzione ordinaria?

Prima di proseguire vogliamo soffermarci brevemente sulla differenza tra le due tipologie di manutenzione. Rientrano in quella ordinaria gli interventi:

• di riparazione, rinnovamento e sostituzione riguardanti le finiture degli edifici;
• le opere per integrare o mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici preesistenti;
• la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti;
• la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi esterni ed interni;
• il rifacimento di intonaci interni;
• l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
• la verniciatura delle porte dei garage.

In linea generale con gli interventi di manutenzione ordinaria si sostituiscono dei componenti o si procede con opere di mantenimento periodico degli stessi. Con gli interventi di manutenzione straordinaria invece si possono anche modificare o cambiare le parti fondamentali di un immobile o si possono introdurre elementi innovativi (realizzazione impianti tecnologici), nel rispetto dei criteri stabiliti dal Testo Unico dell’Edilizia che abbiamo esposto precedentemente. Come è facile intuire i lavori di manutenzione straordinaria presentano un maggior grado di complessità rispetto a quelli ordinari. Una cosa è il rifacimento integrale dei servizi igienico-sanitari, altra tutti gli interventi necessari per mantenerli in buone condizione.

Procedure necessarie per l’esecuzione dei lavori: SCIA e CILA

Compresa la differenza tra le due tipologie di manutenzione possiamo passare alle comunicazioni ed autorizzazioni necessarie da inviare e richiedere prima di iniziare i lavori di manutenzione straordinaria. Due sono le procedure in questo caso: la CILA ossia la comunicazione inizio lavori asseverata e la SCIA ossia la segnalazione certificata di inizio attività. Anche se tutti i Comuni consentono al singolo cittadino di presentarle entrambe è preferibile che le dichiarazioni e le asseverazioni vengano redatte e consegnate da un tecnico abilitato o da professionisti come ad esempio architetti o geometri. Per la consegna ricorda che dovrai compilare e firmare una delega.

CILA

La CILA va presentata dal proprietario, usufruttuario o inquilino dell’immobile allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente per i lavori di manutenzione straordinaria senza interventi strutturali o modifiche dei parametri urbanistici. La CILA è richiesta nei seguenti casi:

• rifacimento o creazione di allacci fognari che apportano modifiche al percorso e alle caratteristiche della rete;
• quando si cambia la distribuzione degli ambienti con la demolizione e costruzione di tramezzi e mura divisorie interne (non portanti);
• apertura o chiusure di porte ed infissi;
• creazione di piscine;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari che non comportino una modifica della volumetria degli immobili e della destinazione d’uso.

Per presentare la CILA come anticipato avrai bisogno del supporto di un tecnico abilitato che si occupa di redigere i disegni del progetto e l’asseverazione per dichiarare che gli interventi che verranno realizzati rientrano nella CILA e che rispettano le diverse normative vigenti in materia (ad es. energetiche, antisismiche). Il tecnico deve inoltre dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa che eseguirà i lavori e con il committente e che gli interventi non richiedono il rilascio di un altro titolo abilitativo (SCIA). La CILA può essere presentata anche telematicamente, “caricando” la domanda sul sito del Comune competente territorialmente o tramite PEC. I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione della CILA.

SCIA

Quando i lavori riguardano invece interventi strutturali che comportano l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio di attività. I soggetti che sono tenuti a presentare la segnalazione sono i medesimi della CILA ed anche in questo caso è necessaria l’asseverazione redatta da tecnici abilitati per dichiarare la regolarità dei lavori ed il rispetto delle normative vigenti in materia. La SCIA può essere presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia o per via telematica ed i lavori possono iniziare il giorno stesso. L’amministrazione ha 30 giorni di tempo per effettuare i dovuti controlli e nel caso bloccare i lavori o richiedere che vengano adeguati alla normativa vigente.

Agevolazioni fiscali e bonus

Se esegui dei lavori di manutenzione straordinaria puoi usufruire di agevolazioni fiscali e bonus, sia per interventi sul tuo immobile che su parti comuni di edifici residenziali.

Detrazione fiscale: bonus ristrutturazione

La Legge di Bilancio 2020 ha prorogato la detrazione fiscale per i lavori di manutenzione straordinaria fino al 31 dicembre 2020 (bonus ristrutturazione 2020). Si tratta di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute, dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, fino ad un massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Per avere maggiori informazioni sul funzionamento della detrazione ed i documenti necessari per poterne usufruire, ti invitiamo a visitare il sito delle Agenzie delle Entrate.

IVA agevolata al 10%

Per le prestazioni di servizi inerenti ai lavori di manutenzione straordinaria realizzati sugli immobili abitativi e per l’acquisto di determinati beni è prevista l’applicazione dell’IVA ridotta al 10%. Per usufruire dell’IVA agevolata sui beni ricorda che l’acquisto deve essere fatto dall’azienda a cui commissioni i lavori. Quest’ultima immetterà poi la fattura addebitando il costo dei materiali e della manodopera applicando l’IVA al 10%. L’agevolazione riguarda i seguenti beni:

• ascensori e montacarichi;
• infissi sia interni che esterni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria per i bagni;
• impianti di sicurezza.

Ecobonus 2020

Altro interessante bonus da sfruttare per gli interventi di manutenzione straordinaria inerenti al risparmio energetico (es. installazione pannelli solari) su edifici esistenti. Si tratta di una detrazione IRPEF o IRES, che vanno dal 50% al 70% a seconda del lavoro effettuato per singole unità immobiliari e che arriva all’85% per i lavori condominiali. La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo.