Quando l’inquilino smette di pagare l’affitto o paga con ritardo, il proprietario non solo non riceve le somme pattuite nei termini del contratto ma subisce anche un danno economico derivante dal ritardo nell’incasso. Per questo motivo la legge riconosce al locatore il diritto di richiedere gli interessi sulle somme non versate, oltre al diritto di attivare una serie di strumenti per recuperare il credito e tutelarsi quando i canoni risultano definitivamente irrecuperabili.
Vediamo quali interessi possono essere richiesti, da quando decorrono, quali azioni è possibile intraprendere nell’ipotesi in cui l’insolvenza dell’inquilino renda impossibile ottenere il pagamento.
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Il mancato pagamento del canone costituisce inadempimento contrattuale
Il problema del ritardo nel pagamento dei canoni di locazione è un problema tutt’altro che insolito. Per questo è importante che il locatore abbia chiaro quando può richiedere anche il pagamento degli interessi.
Il contratto di locazione impone al conduttore l’obbligo principale di corrispondere il canone alle scadenze stabilite dalle parti.
Quando il pagamento non avviene nei termini concordati, si verifica un inadempimento contrattuale che legittima il proprietario a:
- richiedere il pagamento dei canoni arretrati;
- pretendere gli interessi;
- chiedere il risarcimento degli eventuali ulteriori danni;
- avviare una procedura di sfratto per morosità al verificarsi delle specifiche condizioni previste dalla legge;
- promuovere azioni esecutive sul patrimonio del debitore.
L’obbligazione avente ad oggetto il pagamento del canone è infatti una obbligazione pecuniaria e, come tale, produce automaticamente interessi in caso di ritardo.
Solitamente le obbligazioni aventi ad oggetto una somma di denaro si adempiono al domicilio del creditore e, come vedremo, questo aspetto ha rilevanza ai fini della mora. È fatta salva comunque ogni altra modalità che venga stabilita per accordo delle parti.
Il proprietario può chiedere gli interessi sui canoni non pagati?
L’inquilino che paga in ritardo o non paga affatto, poiché inadempiente, è tenuto a corrispondere anche gli interessi moratori maturati sulle somme dovute.
Si tratta di una conseguenza prevista dalla disciplina generale delle obbligazioni pecuniarie. Il creditore, nella fattispecie il proprietario, non deve dimostrare di aver subito un danno specifico: il semplice ritardo nel pagamento del canone è sufficiente per far sorgere il diritto agli interessi.
In pratica, per fare un esempio, se il canone di 800 euro doveva essere versato il 5 del mese ma viene pagato molti mesi dopo oppure non viene pagato affatto, agli 800 euro si aggiungeranno gli interessi maturati per tutto il periodo di ritardo, cioè a far data dal 5 di quel mese.
Gli interessi di mora scattano in automatico, come confermato anche dalla giurisprudenza, quando il termine per pagare è scaduto e il credito diviene esigibile. Non è necessaria la costituzione in mora per far sorgere il diritto al pagamento degli interessi moratori. Questo perché, secondo la legge, in caso di obbligazioni pecuniarie che devono essere adempiute al domicilio del creditore quest’ultimo è dispensato dal compiere quell’atto formale che è la costituzione in mora. Qualora le parti si siano accordate per una diversa modalità di pagamento, come nel caso in cui sia il creditore a recarsi al domicilio del debitore allora la legge impone una formale lettera di messa in mora.
A parte quest’ultima ipotesi oggetto di pattuizione, nella normalità dei casi gli interessi moratori sono dovuti allo scadere del termine di pagamento. Si presume che di fronte alla mancata esecuzione della prestazione pecuniaria il creditore subisca un danno che viene risarcito proprio tramite gli interessi moratori. Il proprietario, pertanto, non sarà tenuto a fornire prova del danno subito.
Qual è l’ammontare degli interessi
In assenza di una diversa previsione contrattuale, il proprietario ha diritto agli interessi legali.
Il tasso viene stabilito periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e può cambiare di anno in anno.
Gli interessi legali rappresentano il minimo riconosciuto dalla legge e si applicano sulle somme non corrisposte.
Le parti possono prevedere nel contratto un tasso di interesse diverso da quello legale.
Se nel contratto di locazione è presente una clausola che stabilisce una determinata percentuale per i ritardi di pagamento, il locatore potrà chiedere gli interessi nella misura concordata.
È tuttavia necessario che la clausola sia valida e non presenti caratteri vessatori o contrari alla normativa vigente.
La loro funzione è compensare il pregiudizio economico derivante dal mancato tempestivo pagamento del canone.
Da quando decorrono gli interessi?
Uno degli aspetti più importanti riguarda il momento iniziale di maturazione degli interessi. In linea generale, per i canoni di locazione gli interessi decorrono dalla data di scadenza di ciascun pagamento.
Ciò significa che ogni rata mensile costituisce un debito autonomo. L’invio di una formale lettera di diffida può essere utile per ufficializzare la richiesta di pagamento, ma non è normalmente necessaria per far maturare gli interessi sulle obbligazioni pecuniarie aventi una scadenza determinata.
È possibile chiedere anche il risarcimento dei danni?
Gli interessi rappresentano un ristoro automatico del ritardo, ma possono non essere sufficienti a compensare il danno effettivamente subito. Si pensi al proprietario che, a causa del mancato pagamento del canone non riesce a pagare il mutuo relativo all’immobile o perde opportunità economiche rilevanti. In tali ipotesi potrebbe essere richiesto il risarcimento del maggior danno, purché esso venga dimostrato e collegato causalmente all’inadempimento dell’inquilino. Il maggior danno, non è però dovuto, se la misura degli interessi moratori era stata concordata tra le parti.
Come recuperare i canoni arretrati
Passando all’atto pratico, quando i solleciti informali non producono risultati è opportuno attivarsi tempestivamente.
Il primo passo consiste nell’invio di una comunicazione formale all’inquilino.
La diffida deve indicare:
- l’importo dei canoni insoluti;
- gli interessi maturati;
- il termine per adempiere;
- l’avvertimento che, in mancanza di pagamento, verranno intraprese azioni giudiziarie.
Spesso una diffida redatta da un avvocato può indurre il conduttore a regolarizzare la propria posizione.
Sfratto per morosità
Se la morosità persiste, il proprietario può promuovere il procedimento di sfratto per morosità. Si tratta dello strumento più utilizzato nelle locazioni abitative e commerciali.
Attraverso questa procedura il locatore può ottenere:
- la risoluzione del contratto;
- il rilascio dell’immobile;
- la condanna al pagamento dei canoni scaduti.
Lo sfratto non serve soltanto a liberare l’immobile, ma rappresenta spesso il primo passo per il recupero coattivo del credito.
Decreto ingiuntivo
In alternativa o unitamente allo sfratto, il proprietario può richiedere un decreto ingiuntivo per ottenere un titolo esecutivo relativo alle somme dovute. Una volta divenuto esecutivo, il decreto consente di procedere con l’esecuzione forzata. Il creditore potrà così, mediante atto di pignoramento, aggredire il patrimonio dell’inquilino.
L’efficacia dell’azione dipenderà naturalmente dalla presenza di beni o redditi aggredibili.
