La stipula di un contratto d’affitto (tecnicamente definito contratto di locazione) rappresenta un momento centrale sia per chi concede un immobile in godimento sia per chi lo conduce. Intorno alla fase della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate sorgono spesso dubbi e contenziosi: chi deve provvedere fisicamente all’adempimento? Chi deve sostenere i costi dell’imposta di registro e di bollo? E cosa accade se il contratto non viene registrato nei termini di legge?
Per rispondere a queste domande è necessario analizzare il quadro normativo italiano, coordinando le disposizioni del Codice Civile, le leggi speciali sulle locazioni abitative e il Testo Unico dell’Imposta di Registro.
Indice
Contratto d’affitto e obbligo di registrazione
Nel nostro ordinamento giuridico, la registrazione del contratto d’affitto non costituisce una semplice formalità amministrativa, bensì un obbligo fiscale e civile inderogabile per tutte le locazioni di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
L’adempimento del locatore
Dal punto di vista procedurale, la norma di riferimento primaria per le locazioni ad uso abitativo è l’articolo 13 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Tale articolo stabilisce che l’obbligo materiale di provvedere alla registrazione del contratto spetta al locatore (il proprietario dell’immobile).
Il proprietario deve perfezionare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua data di decorrenza, qualora questa sia anteriore. Entro i successivi 60 giorni, il locatore ha altresì il dovere di dare documentata comunicazione dell’avvenuta registrazione sia al conduttore (l’inquilino) sia all’amministratore di condominio (per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale).
Conseguenze civili della mancata registrazione
Il contrasto agli affitti non dichiarati (in nero) passa innanzitutto dalla sanzione civile della nullità: la legge n. 311 del 2004 (art. 1, comma 346) stabilisce che i contratti di locazione non registrati, ricorrendone i presupposti, sono nulli. La nullità, però, non è insanabile: con la sentenza n. 23601 del 2017 le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che la registrazione tardiva sana il contratto con effetto retroattivo. Le modifiche apportate dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208 del 28 dicembre 2015) hanno poi rafforzato questo impianto.
Tuttavia, per proteggere la parte debole del rapporto, la legge attribuisce al solo conduttore la facoltà di adire le vie giudiziarie: l’inquilino può ricorrere al giudice affinché venga accertata l’esistenza del rapporto di locazione e ne vengano determinati il canone (pari al valore minimo degli accordi territoriali) e le condizioni, sanando retroattivamente la posizione.
La ripartizione economica delle spese tra proprietario e inquilino
Anche se la pratica di registrazione deve essere svolta dal proprietario, il pagamento delle relative tasse viene diviso in modo diverso a seconda che si tratti di imposta di registro, di bollo o di cedolare secca.
L’imposta di registro
Per quanto riguarda la divisione dell’imposta di registro, la norma fondamentale è l’articolo 8 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (Legge sull’Equo Canone), il quale stabilisce inderogabilmente che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali (50% ciascuno).
Le parti possono concordare clausole contrattuali più favorevoli all’inquilino (ad esempio prevedendo che l’imposta di registro sia pagata al 100% dal proprietario). Al contrario, è radicalmente nulla qualsiasi clausola che ponga a carico del conduttore una quota superiore al 50% delle spese di registrazione.
L’imposta di bollo
L’imposta di bollo è disciplinata dal D.P.R. n. 642 del 26 ottobre 1972. Di prassi contrattuale, la spesa dei bolli (pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di contratto, per ciascuna copia da registrare) viene interamente sostenuta dall’inquilino, salvo diversa pattuizione espressa inserita nel testo del contratto.
Calcolo delle aliquote e tipologie d’immobile
L’importo dell’imposta di registro dovuta per la prima annualità varia in funzione della destinazione d’uso dell’immobile e della tipologia contrattuale, come stabilito dal Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986).
| Tipologia di immobile/contratto | Aliquota dell’imposta di registro | Note e agevolazioni |
|---|---|---|
| Fabbricati ad uso abitativo (4+4 o libero) | 2,00% sul canone annuo | Calcolato moltiplicando il canone annuo per la percentuale. Soglia minima iniziale: 67 € |
| Contratti a canone concordato (3+2/studenti) | 2,00% calcolato sul 70% del canone | Riduzione del 30% della base imponibile ex art. 8 Legge 431/1998 nei Comuni ad alta tensione abitativa |
| Fabbricati strumentali (negozi, uffici, magazzini) | 1,00% o 2,00% | 1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; 2% in assenza di Iva |
| Fondi rustici e terreni agricoli | 0,50% del corrispettivo annuo | Calcolato moltiplicando l’importo annuo per le annualità previste |
| Altri immobili e garage non pertinenziali | 2,00% sul canone annuo | Regime ordinario standard |
Pagamento pluriennale o annuale
L’imposta di registro può essere versata anno per anno (entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità) oppure in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto. In caso di pagamento unico anticipato, il contribuente ha diritto a uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
L’opzione della cedolare secca
L’intero impianto relativo all’imposta di registro e di bollo viene completamente azzerato qualora il locatore decida di avvalersi del regime fiscale sostitutivo della cedolare secca, introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.
Quando il proprietario opta per la cedolare secca:
- non è dovuta l’imposta di registro né per la prima registrazione né per le annualità successive, proroghe o risoluzioni;
- non è dovuta l’imposta di bollo sul contratto e sui relativi allegati;
- l’inquilino viene sollevato da qualsiasi costo di registrazione e, per tutta la durata dell’opzione, il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione.
La responsabilità solidale verso il fisco e la rivalsa
Un aspetto critico risiede nella distinzione tra la responsabilità civile contrattuale e la responsabilità tributaria di fronte all’Erario.
Ai sensi dell’articolo 57 del D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate il locatore e il conduttore sono obbligati in solido per il pagamento dell’imposta di registro. Ciò significa che, in caso di mancata registrazione o di ritardato versamento del tributo, il Fisco non è tenuto a verificare di chi sia la colpa materiale dell’omissione: l’amministrazione finanziaria può notificare l’avviso di liquidazione e richiedere il saldo dell’intera imposta, unitamente agli interessi e alle sanzioni amministrative, a, indifferentemente, ciascuna delle due parti.
Il diritto di rivalsa dell’inquilino
Mentre sul piano fiscale la responsabilità solidale protegge il credito dello Stato, sul piano civile della rivalsa interna la Legge di Stabilità 2016 ha chiarito l’imputabilità dell’inadempimento.
Poiché la legge stabilisce che l’obbligo di registrare l’atto grava primariamente sul proprietario, la tardiva o omessa registrazione costituisce una violazione di legge da parte di quest’ultimo. Conseguentemente:
- se l’Agenzia delle Entrate richiede e riscuote il pagamento dall’inquilino, quest’ultimo ha il pieno diritto di esercitare un’azione di rivalsa nei confronti del proprietario;
- l’inquilino ha diritto a farsi rimborsare dal proprietario il 100% delle sanzioni e degli interessi irrogati dal Fisco, oltre alla quota del 50% dell’imposta di registro che per legge spettava al locatore.
