La gestione delle case abbandonate è diventata uno dei temi più urgenti del diritto immobiliare italiano. Migliaia di proprietari, spesso eredi di immobili inutilizzabili o gravati da costi insostenibili, cercano una via d’uscita da un bene che non rappresenta più una risorsa ma un peso. È possibile rinunciare alla proprietà di un immobile, così come si rinuncia a un’eredità?
La Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta per chiarire i confini giuridici della rinuncia alla proprietà immobiliare, ponendo un punto fermo su un tema che aveva generato alquante discussioni.
Parallelamente, la Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una disciplina innovativa che mira a gestire il fenomeno delle case abbandonate, offrendo ai proprietari una procedura regolata per liberarsi del bene in stato di degrado. Come meglio vedremo sarà infatti possibile di disfarsi di tali immobili solo se in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico.
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Il problema delle case abbandonate in Italia
Il fenomeno delle case abbandonate è ormai strutturale nel panorama immobiliare italiano. Si tratta di immobili spesso ereditati, situati in zone periferiche o montane, privi di valore commerciale e gravati da costi di gestione che superano di gran lunga i benefici.
Molti proprietari si trovano a dover sostenere spese di manutenzione, imposte, responsabilità civili e penali per beni che non utilizzano e che non riescono a vendere. Non resta pertanto che rinunciare a tali immobili.
Anche per i Comuni la presenza di immobili abbandonati rappresenta un problema crescente: edifici pericolanti, situazioni di degrado, difficoltà nel reperire i proprietari e nel far rispettare gli obblighi di messa in sicurezza.
La gestione di questi beni diventa così un nodo critico sia per i privati sia per le amministrazioni locali. Secondo i dati Istat gli immobili in stato di abbandono sono più di 600mila ed è del tutto evidente come l’introduzione di nuove procedure burocratiche tocchi gli interessi di molti italiani.
Che cos’è la rinuncia abdicativa
La rinuncia abdicativa è la manifestazione del diritto del proprietario di disporre, e quindi anche di disfarsi, del bene che ne è l’oggetto.
Si tratta di un atto unilaterale non recettizio (che non richiede l’accettazione di un altro soggetto per produrre i suoi effetti) con il quale il proprietario manifesta la volontà di abbandonare un immobile, rinunciando alla sua titolarità.
L’effetto della rinuncia consiste nella cessazione del legame con il proprietario senza che il bene venga destinato ad altro soggetto in modo automatico. Il bene diviene cioè vacante.
Tuttavia, se si tratta di un bene immobile interviene l’articolo 827 del Codice Civile che prevede l’acquisizione a titolo originario da parte dello Stato.
Applicando quanto previsto dalla suddetta normam la Corte di Cassazione ha affermato in modo esplicito il principio in base al quale la rinuncia abdicativa di una casa indesiderata (ovunque essa si trovi su territorio nazionale) comporta il passaggio di proprietà allo Stato.
Lo Stato diventa proprietario dell’immobile abbandonato
Per anni la giurisprudenza si è interrogata sulla possibilità di rinunciare alla proprietà di un immobile. Molte sono state le interpretazioni divergenti.
Alcuni orientamenti ritenevano ammissibile la rinuncia unilaterale, altri la escludevano per ragioni legate alla tutela dell’interesse pubblico e alla necessità di evitare che beni potenzialmente pericolosi restassero senza un soggetto responsabile.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 sono intervenute per dirimere vari contrasti e mettere un punto fermo sulla questione.
Con una pronuncia innovativa, i Supremi Giudici sostengono che si può validamente rinunciare anche per mera convenienza economica personale. È necessario un atto notarile che trasferisce la proprietà e ogni onere a essa connessa allo Stato. L’atto pubblico o la scrittura privata con sottoscrizione autenticata devono poi essere trascritti nei registri immobiliari.
Il bene diventa di proprietà pubblica anche qualora non vi sia il consenso da parte dello Stato. Quest’ultimo, una volta avvenuta la trascrizione della rinuncia, non può rifiutare o fare opposizione al trasferimento che avviene automaticamente.
È dunque legittimo per un cittadino sottrarsi alla proprietà di immobili abusivi, a tasse da pagare, evitare rischi e responsabilità connessi allo stato di degrado in cui versa l’edificio.
A chi spettano debiti e spese di manutenzione
Per i debiti sorti quando il cittadino era ancora proprietario, dovrà rispondere quest’ultimo poiché non esiste alcuna responsabilità solidale a carico dello Stato. Qualora la rinuncia sia stata effettuata per sottrarre il bene alle pretese dei creditori, questi potranno chiedere la revocatoria della stessa.
Per le spese di manutenzione che insorgono una volta avvenuta la rinuncia, invece, la responsabilità incombe sullo Stato.
Dal 2026 è necessario l’attestato di conformità
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una procedura specifica per spogliarsi delle proprietà immobiliari che costituiscono per il titolare soltanto un onere. Solo a determinate condizioni il proprietario non è costretto a vendere o donare.
Il legislatore ha preso atto dell’aumento delle case abbandonate e della necessità di offrire ai proprietari una via d’uscita che sia maggiormente regolata, evitando che gli enti locali si trovino improvvisamente gravati da beni inutilizzabili o pericolosi.
Viste le innumerevoli opposizioni da parte del Demanio, fino a oggi la questione è stata gestita dai Tribunali.
Con l’approvazione della nuova Manovra il Governo ha voluto introdurre nuovi limiti alla possibilità di rinunciare alle case abbandonate e fatiscenti, discostandosi, sia pure in parte, dalla importante posizione assunta dalla Corte di Cassazione che ha aperto le porte alla rinuncia in maniera incondizionata.
L’atto di rinuncia abdicativa deve considerarsi nullo qualora non venga allegata la comunicazione attestante la conformità edilizia, urbanistica, ambientale e sismica. Si deve dunque presentare una documentazione tecnica che fino allo scorso anno non era necessaria.
L’intento del Governo è quello di limitare l’efficacia della rinuncia abdicativa circoscrivendola a determinati casi, bloccando una prassi molto diffusa avente effetti negativi sulle casse dello Stato.
Secondo il Governo la rinuncia non può trasformarsi in un mezzo per sottrarsi a oneri o responsabilità e i trasferimenti allo Stato devono essere arginati. Garantire la conformità edilizia e urbanistica a degli immobili fatiscenti e abbandonati, infatti, si traduce spesso in un’impresa quasi impossibile o a costi molto elevati.
Le nuove regole mirano dunque a garantire un equilibrio tra l’interesse del proprietario a liberarsi del bene e quello della collettività a non subire un aggravio ingiustificato.
