Per comprare una casa da 200.000 euro con un mutuo che finanzia l’80% del prezzo servono 40.000 euro di risparmi, ai quali aggiungere le spese dell’acquisto. Se la banca concede il 90%, la quota da mettere di tasca propria scende a 20.000 euro. Per chi riesce a sostenere una rata e fatica ad accumulare l’anticipo, questa differenza può decidere la possibilità di acquistare. Quanto può aiutare il Fondo di garanzia prima casa?
Cosa cambierebbe con la proroga al 2029
La legge di bilancio 2027 propone di prolungare fino al 2029 le coperture per di più rafforzate, favorendo l’accesso ai finanziamenti per i beneficiari ammessi. Cosa fa il Fondo? La garanzia protegge la banca su una parte del capitale, l’anticipo dipende dall’importo finanziato e l’approvazione del mutuo richiede una valutazione della capacità di rimborso.
L’articolo 2 del disegno di legge di Bilancio prevede di portare al 31 dicembre 2029 il termine delle garanzie rafforzate e di prolungare alla stessa data il regime destinato alle famiglie numerose. Il Fondo riceverebbe inoltre 200 milioni di euro aggiuntivi nel 2028 e altrettanti nel 2029. La proposta deve completare l’iter parlamentare prima di diventare legge.
Per chi sta cercando casa adesso, il punto è che la disciplina vigente copre già le domande fino al 31 dicembre 2027. La proroga offrirebbe quindi un orizzonte più lungo a chi programma l’acquisto negli anni successivi, mantenendo le condizioni previste per accedere alle coperture elevate.
Chi può accedere alla garanzia prima casa
L’accesso è riservato alle categorie individuate dalla legge che riassumiamo nella tabella qui di seguito e le soglie per la copertura rafforzata.
| Beneficiari | Requisito | Isee massimo per la copertura rafforzata | Garanzia massima |
| Giovani under 36 | Non aver compiuto 36 anni | 40.000 € | 80% |
| Giovani coppie | Nucleo costituito da almeno due anni, almeno un componente under 36 | 40.000 € | 80% |
| Nuclei monogenitoriali | Presenza di figli minori | 40.000 € | 80% |
| Inquilini Iacp | Conduttori di alloggi degli istituti autonomi per le case popolari | 40.000 € | 80% |
| Famiglie con tre figli | Tre figli di età inferiore a 21 anni | 40.000 € | 80% |
| Famiglie con quattro figli | Quattro figli di età inferiore a 21 anni | 45.000 € | 85% |
| Famiglie con almeno cinque figli | Cinque o più figli di età inferiore a 21 anni | 50.000 € | 90% |
Le percentuali riguardano il capitale del mutuo. Per queste categorie, la copertura rafforzata richiede un finanziamento superiore all’80% del prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori previsti.
Dal 3 agosto 2026 sono ammessi anche soggetti con disabilità grave riconosciuta e determinati familiari conviventi. Per questi ultimi la convivenza deve durare da almeno due anni e riguardare un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente. La garanzia è del 50%, elevata all’80% con Isee fino a 40.000 euro.
Il finanziamento deve rispettare il limite di 250.000 euro e riguardare un’abitazione principale, esclusi gli immobili di lusso. In generale, il richiedente non deve possedere altre abitazioni, anche all’estero. È prevista un’eccezione per quelle ricevute in successione e concesse gratuitamente a genitori o fratelli.
Quanto anticipo serve per comprare casa
La garanzia pubblica può facilitare un mutuo che copra una quota elevata dell’acquisto. L’anticipo effettivo dipende da quanto la banca accetta di finanziare.
Prendiamo la casa da 200.000 euro. Con un mutuo di 180.000 euro, l’acquirente deve coprire i restanti 20.000 euro. Se ottiene una garanzia statale dell’80%, la copertura iniziale è pari a 144.000 euro, cioè l’80% del finanziamento. Il debito da restituire rimane di 180.000 euro, oltre agli interessi.
Esistono anche offerte che consentono di richiedere fino al 100% del valore riconosciuto dalla banca, nei limiti del prodotto e del Fondo. In quel caso può azzerarsi la quota del prezzo da coprire con risparmi. Restano da considerare le spese dell’operazione e l’esito della perizia.
Il tetto di 250.000 euro riguarda il mutuo. Per una casa da 300.000 euro, anche ottenendo il finanziamento massimo ammesso dal Fondo, occorrerebbero almeno 50.000 euro propri sul prezzo.
| Prezzo della casa | Mutuo all’80% | Risorse proprie sul prezzo | Mutuo al 90% | Risorse proprie sul prezzo |
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 135.000 € | 15.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 180.000 € | 20.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 225.000 € | 25.000 € |
Elaborazioni su ipotesi di finanziamento. Sono escluse imposte, notaio, eventuale agenzia e spese del mutuo. Gli importi restano subordinati alla valutazione bancaria.
Cosa valuta la banca prima di concedere il mutuo
Avere i requisiti consente di chiedere l’accesso alla garanzia. La concessione del finanziamento resta una decisione della banca, che esamina redditi, impegni finanziari, sostenibilità della rata e immobile offerto in ipoteca. La domanda si presenta a un istituto aderente, insieme alla richiesta di mutuo.
Per orientarsi conviene partire dai risparmi disponibili, sottrarre le spese previste e verificare quale rata sia sostenibile. Chiedere più capitale riduce l’anticipo e aumenta il debito da rimborsare.
Anche l’intervento del Fondo lascia un obbligo preciso. Se il mutuatario smette di pagare e la garanzia viene attivata, il Fondo può recuperare nei suoi confronti le somme versate alla banca. La garanzia agevola l’accesso al credito; il rimborso resta a carico di chi acquista.
