A differenza della maggior parte dei mutui per l’acquisto della prima casa che coprono fino all’80% del valore dell’immobile, il mutuo al 100% copre l’intero prezzo dell’immobile. Questa particolare forma di mutuo va incontro alle esigenze di quanti, per diversi motivi, non dispongono della liquidità necessaria per sostenere il pagamento della caparra e dei costi iniziali, come ad esempio le spese notarili o l’eventuale commissione da corrispondere all’agenzia immobiliare che si è occupata dell’acquisto dell’immobile.
Quando si compra casa infatti l’acquirente deve sostenere circa il 20-30% dei costi mentre la restante parte viene coperta con il mutuo concesso dalla banca. Hai trovato la casa dei tuoi sogni ma un mutuo tradizionale non basta per concludere l’acquisto? Il mutuo al 100% potrebbe essere la soluzione giusta per te: scopri cos’è e come funziona.
Indice
Mutuo al 100%: cos’è e come funziona?
Esistono due tipologie di mutuo: fondiario e ipotecario. Il primo non può mai superare l’80% di Loan to Value ossia il rapporto tra il valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo e l’importo del finanziamento concesso. Il secondo invece può presentare un LTV fino al 100%. Come è facile intuire il mutuo al 100% rientra in questa seconda categoria. Il meccanismo di restituzione della somma concessa è il medesimo dei mutui fondiari ossia mediante il pagamento di rate mensili che comprendono oltre la quota capitale anche lo spread stabilito dalla banche e gli interessi applicati.
Il rimborso solitamente avviene nell’arco di 20/30 anni. Altra differenza rispetto ai mutui fino all’80% è che per quelli al 100%, Bankitalia obbliga gli istituti bancari a stipulare polizze assicurative che coprono la parte eccedente al limite di un mutuo classico. Ciò si traduce in uno spread più alto applicato dalle banche per questa tipologia di mutuo.
I requisiti e le garanzie richieste nel mutuo al 100%
Il mutuo al 100% è un prodotto che non tutte le banche offrono dati i rischi elevati che lo caratterizzano. Per tale motivo impongono una serie di requisiti e garanzie molto più stringenti rispetto a quelle dei classici mutui. Ecco quanto viene richiesto:
- stabilità lavorativa, economica e finanziaria. Il mutuo non viene concesso se non è presente almeno un contratto di lavoro a tempo indeterminato e non si dimostra di avere entrate certe. Nella realtà le banche tendono a preferire nuclei familiari dove ci sono però almeno due redditi;
- il rapporto tra la rata ed il reddito non deve mai superare il 30% del reddito disponibile;
- sottoscrizione di una polizza fideiussoria che copre il 20% del valore eccedente non riconosciuto dai classici mutui. Il costo della polizza è a carico del richiedente ma può essere pagato dalla banca che caricherà poi i costi sostenuti sulla rata mensile del mutuo;
- non deve godere dello status di cattivo pagatore e risultare iscritto come tale nel sistema CRIF;
- ipoteca sull’immobile: come per tutti mutui anche in questo caso l’immobile acquistato viene ipotecato dalla banca a garanzia dell’importo erogato. Nel caso in cui il cliente sia insolvente, la banca può richiedere l’espropriazione e vendere l’immobile per recuperare la somma concessa al mutuatario. L’ipoteca può essere iscritta anche su un altro immobile di proprietà del mutuatario o su altri beni, l’importante è che la banca con la loro vendita possa recuperare integralmente l’importo erogato;
- individuazione di un terzo garante, ossia un soggetto terzo che possa garantire alla banca la restituzione della somma concessa al mutuatario.
Il mutuo al 100% Consap
Il mutuo al 100% Consap è un mutuo per l’acquisto della prima casa garantito dalla Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, società interamente controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze). La Consap ha istituito presso il MEF il Fondo Garanzia Prima Casa nato per favorire l’accesso al credito soprattutto per i giovani e le famiglie in difficoltà. Grazie al Fondo Garanzia dal 2015 sono stati erogati oltre 90 mila mutui ipotecari e secondo i dati pubblicati quasi il 60% dei mutui sono stati sottoscritti da giovani tra i 20 ed i 35 anni.
Con il Fondo di Garanzia Prima Casa si copre una parte del mutuo per l’acquisto e l’efficientamento energetico della prima casa, fino al 50% della quota capitale per importi che non superano i 250 mila euro. Al finanziamento viene applicato un tasso calmierato: il TEG (tasso effettivo globale) non può essere superiore al TEGM (tasso effettivo globale medio) il cui valore è pubblicato ogni 3 mesi sul sito del MEF.
Fondo Garanzia Prima Casa: beneficiari e requisiti richiesti
Secondo quanto stabilito dal Ministero tutti possono usufruire di tale fondo, a prescindere dal proprio reddito. In realtà ci sono determinate categorie di beneficiare a cui viene concesso un accesso prioritario:
- giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni (coniugati e conviventi). Condizione necessaria è che almeno uno dei due componenti abbia meno di 35 anni;
- persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove con almeno un figlio minore;
- giovani con età inferiore a 35 anni, titolari di contratti di lavoro atipici;
- titolari di contratti di alloggio di proprietà degli Istituti Autonomi per le case Popolari.
Per poter accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa è necessario soddisfare anche i seguenti requisiti:
- l’immobile che si intende acquistare deve configurarsi come abitazione principale;
- il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo. Fanno eccezione soltanto gli immobili ceduti in eredità al momento della presentazione della richiesta;
- la prima casa che si intende acquistare non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali: immobili di lusso, ville, castelli e palazzi storici.
Come si richiede il mutuo al 100%
La richiesta per accedere al Fondo va presentata all’istituto bancario/intermediario finanziario che aderisce all’iniziativa, il modulo della domanda si scarica sul sito ufficiale del MEF. Per consultare l’elenco delle banche/intermediari finanziari aderenti basta visitare il sito dell’Associazione Bancaria Italiana o il sito di Consap.
Quali sono i vantaggi e quali i rischi del mutuo al 100%?
Come è facile intuire anche il mutuo al 100% presenta vantaggi e svantaggi, come per qualsiasi altra forma di finanziamento. Rispetto ai classici mutui il vantaggio principale del mutuo al 100% sta nella possibilità di poter richiedere cifre più elevate che permettono di coprire per intero il prezzo d’acquisto della prima casa. Il mutuatario inoltre non dovrà anticipare soldi di tasca propria. In questo caso quindi non ci si deve preoccupare di avere liquidità necessaria per versare la caparra e le spese accessorie, il mutuo coprirà tutti questi costi.
Come per i classici mutui, il piano di rimborso del finanziamento è spalmato su più anni, dai 20 ai 30 e per alcune banche anche 40 anni (sempre che l’età del mutuatario lo consenta). Ciò permette di rispettare il rapporto rata-reddito che come anticipato non può mai superare il 30% che si traduce per i mutuatari in rate sostenibili. Per quanto concerne gli svantaggi, fermo restando le condizioni comuni rispetto ai classici mutui (es. ipoteca immobile, spese notarili, perizia sull’immobile) c’è da dire che lo spread più elevato applicato dalle banche fa sì che gli interessi siano molto più elevati.
Si stima che all’estinzione del mutuo la quota degli interessi pagati sia 4 volte di più rispetto a quelli dei mutui all’80%. Altro svantaggio è rappresentato dalla maggiore difficoltà di ottenere un mutuo al 100% dovuta in gran parte ai requisiti e alle garanzie richieste per potervi accedere. Infine vi è un ulteriore costo da sostenere, ossia la polizza fideiussoria imposta da Bankitalia. Ai tassi di interesse viene applicato un costo aggiuntivo dallo 0,20 % allo 0,50%.
Alcune banche inoltre potrebbero richiedere il pagamento anticipato dell’intero premio che nella maggior parte dei casi è pari allo 0,20% ed è calcolato sulla parte del mutuo che eccede l’80%. Il valore ottenuto va moltiplicato per la durata del mutuo per ottenere il costo finale da corrispondere per pagare il premio anticipato. In merito a quest’ultimo aspetto il consiglio è quello di richiedere informazioni alla banca a cui si fa la richiesta per il mutuo, in modo tale da conoscere il costo complessivo del finanziamento.
Mutuo al 100%: si usa solo per la prima casa?
Dando uno sguardo alle offerte delle banche e degli intermediari finanziari, il mutuo al 100% può essere richiesto anche per sostenere i costi della ristrutturazione della prima casa. Solitamente questa tipologia di prodotto è riservata alle giovani coppie con età inferiore ai 35 anni e alla famiglie con almeno 3 figli a carico. La ristrutturazione deve essere considerata necessaria e due sono le possibili ipotesi ammesse: miglioramento abitativo della prima casa o ristrutturazione di un immobile che sarà adibito a prima casa. Oltre ai costi di ristrutturazione della casa il mutuo copre anche tutti i costi dei lavori per la riqualificazione energetica dell’edificio. Dunque, preventivi alla mano, è possibile richiedere alla banca l’importo totale, coprendo integralmente i costi di tutti gli interventi previsti.
A chi conviene il mutuo al 100%
Il mutuo a copertura totale del prezzo dell’immobile da acquistare conviene soltanto nel caso in cui non hai a disposizione la liquidità necessaria per sostenere i costi iniziali dell’investimento, circa il 20% del prezzo della casa. Diversamente, dato lo spread elevato e le numerose garanzie richieste per l’erogazione del mutuo, non conviene richiedere un finanziamento per l’intero prezzo dell’immobile.
