Dopo due anni di contrazione, il mercato dei mutui ipotecari in Italia torna a espandersi con forza. Secondo il rapporto mutui ipotecari 2025 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2024 le unità immobiliari urbane e i terreni ipotecati sono stati 771.351, in aumento del 5% rispetto all’anno precedente. Ma il dato più rilevante riguarda il capitale finanziato, che ha superato i 108,8 miliardi di euro, registrando un incremento annuo del 21,5%.
Un balzo che non riguarda solo l’acquisto di abitazioni, ma anche operazioni di natura mista e non residenziale, segnale di un utilizzo sempre più ampio della leva ipotecaria da parte di famiglie, imprese e investitori.
Mutui ipotecari in aumento, i dati del mercato italiano
Dopo la frenata del biennio 2022-2023, legata all’aumento dei tassi e all’incertezza macroeconomica, il 2024 segna una ripartenza. La dinamica è sostenuta soprattutto dagli atti residenziali (Res), che rappresentano il 71% delle unità ipotecate e circa 40 miliardi di euro di capitale, pari al 37% del totale. La durata media dei finanziamenti in generale è di 18 anni, ma sale a oltre 25 anni per i mutui residenziali.
Accanto al comparto abitativo cresce in modo rilevante anche il segmento “misto Res”, che combina immobili residenziali e non residenziali. Pur rappresentando solo il 18% delle unità ipotecate, mostra un aumento del 30,4% del capitale finanziato, segnalando un crescente interesse per investimenti integrati, come residenze con spazi commerciali o uffici.
Ancora più significativa è la crescita dei mutui non residenziali (non Res), che pesano per appena il 7,6% del numero di atti, ma assorbono oltre il 43% del capitale totale, pari a 47 miliardi di euro, con un incremento del 33,7% su base annua. Sempre più credito cioè viene destinato a immobili produttivi, direzionali o commerciali, e non alle sole abitazioni.
Anche i terreni ipotecati, pur marginali (2,8% del totale), segnano un incremento: +7,9% per numero e +6,5% per capitale. Un segnale che conferma la ripresa di operazioni immobiliari e di sviluppo legate al settore edilizio.
Il Nord guida la ripresa: oltre il 60% del capitale
La distribuzione territoriale dei mutui conferma la leadership del Nord Italia, che concentra il 60,8% degli immobili ipotecati e quasi il 60% del capitale complessivo, per un valore pari a 64,7 miliardi di euro.
Il Centro segue con circa il 20% delle unità, ma registra un calo del capitale erogato (–6,4%), mentre il Sud mostra segnali più vivaci, con un +3,9% nel numero di immobili e un aumento del 23% del capitale finanziato.
Restano più elevati anche gli importi medi al Nord, sia per il costo degli immobili sia per la presenza di un tessuto produttivo più sviluppato, che utilizza il credito ipotecario anche per scopi non residenziali. Milano resta il cuore pulsante del mercato: con 23,7 miliardi di euro di capitale e quasi 30mila immobili ipotecati, rappresenta da sola oltre due terzi del capitale complessivo delle grandi città e il 22% del totale nazionale.
Mutui sempre più diversificati: quasi la metà del capitale va fuori dal mattone
Uno degli aspetti più interessanti del rapporto è l’analisi della destinazione del capitale “estratto” dagli immobili ipotecati, ovvero del modo in cui viene utilizzato il denaro ottenuto dal finanziamento. Nel 2024, solo il 63% delle unità e il 34% del capitale sono stati impiegati per acquistare gli stessi immobili posti a garanzia, quasi la metà del capitale complessivo (49,9%) è invece confluita in attività economiche diverse dal settore immobiliare, con un aumento del 33,9% rispetto al 2023.
Oltre la metà dei finanziamenti extra-immobiliari si concentra al Nord, con una crescita del 41,6%. Il Centro, invece, mostra un arretramento del 19%, segnale di un rallentamento delle attività economiche che ricorrono alla leva ipotecaria.
