La sicurezza in condominio non è solo una questione di buon senso: è un insieme di obblighi giuridici che ricadono in larga parte sull’amministratore. Dalla manutenzione degli impianti alle verifiche antincendio, dalla gestione dei cantieri alla prevenzione degli infortuni, l’amministratore è il garante della corretta conservazione delle parti comuni e della tutela delle persone che vivono o frequentano l’edificio.
In questo articolo analizzeremo quali sono i suoi doveri, quali rischi corre in caso di omissioni e come può organizzare una gestione efficiente e conforme alla legge dello stabile condominiale. Si porrà inoltre l’attenzione sulle misure di sicurezza da adottare e sui documenti di cui l’amministratore deve disporre.
Indice
Quali sono gli obblighi dell’amministratore in materia di sicurezza
Gli obblighi dell’amministratore derivano da diverse fonti normative:
- Codice Civile, in particolare gli articoli 1123–1130, che definiscono i compiti di gestione e conservazione delle parti comuni;
- d.lgs. 81/2008 (Testo Unico Sicurezza), applicabile quando il condominio ha dipendenti o affida lavori a imprese;
- norme tecniche specifiche, come quelle sugli ascensori, sugli impianti elettrici, sugli impianti termici e sulla prevenzione incendi.
L’amministratore ha un dovere generale di custodia e vigilanza sulle parti comuni. Questo significa che deve:
- mantenere l’edificio in condizioni di sicurezza;
- prevenire situazioni di rischio ad esempio con misure antincendio;
- intervenire tempestivamente in caso di pericolo, prendendo provvedimenti atti a ridurli o a rimuoverli;
- verificare lo stato degli impianti e delle strutture dotandosi di un certificato di conformità per impianti elettrici e a gas.
Per fare un esempio si pensi ad una ringhiera del vano scale è allentata. Anche se nessuno ha ancora segnalato formalmente il problema, l’amministratore che ne viene a conoscenza deve attivarsi subito per farla riparare. Se un condomino dovesse cadere, la responsabilità sarebbe anche sua.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: cosa deve fare l’amministratore
Un aspetto fondamentale da evidenziare è che la sicurezza passa dalla manutenzione. L’amministratore deve programmare gli interventi ordinari (pulizia, controlli, piccole riparazioni), proporre all’assemblea gli interventi straordinari necessari e gestire le urgenze senza attendere la delibera assembleare, quando c’è pericolo.
Facciamo un esempio pratico.
Una perdita d’acqua dal tetto rischia di danneggiare l’impianto elettrico del vano scale. L’amministratore può e deve intervenire immediatamente, anche senza delibera, perché si tratta di un intervento urgente per la sicurezza.
Impianti condominiali e prevenzione incendi
La gestione degli impianti condominiali è uno degli aspetti più delicati della sicurezza dell’edificio, perché riguarda elementi che, se non adeguatamente controllati, possono generare rischi significativi per persone e cose. L’amministratore ha l’obbligo di garantire che tutti gli impianti comuni siano mantenuti in condizioni di efficienza e conformità normativa.
Ciò significa programmare e verificare le manutenzioni periodiche degli ascensori (con controlli biennali e interventi regolari del manutentore), degli impianti elettrici delle parti comuni, degli impianti termici centralizzati (con analisi fumi, libretto d’impianto e controlli programmati) e dei cancelli automatici, che devono rispettare le norme Uni e disporre di dispositivi di sicurezza funzionanti.
Un cancello automatico con fotocellule non funzionanti può chiudersi improvvisamente e causare incidenti. Se l’amministratore non ha programmato la manutenzione o ha ignorato le segnalazioni dei condomini, può essere ritenuto responsabile dei danni.
Accanto agli impianti, un ruolo altrettanto importante è svolto dalla prevenzione incendi, soprattutto nei condomìni dotati di centrale termica, autorimessa o altri impianti soggetti ai controlli dei Vigili del Fuoco. In questi casi l’amministratore deve assicurare la manutenzione periodica degli estintori, la corretta segnaletica di sicurezza, la fruibilità delle vie di fuga e l’aggiornamento del registro antincendio, documento che attesta gli interventi effettuati e le verifiche eseguite.
In un condominio con autorimessa, gli estintori devono essere controllati ogni sei mesi. Se, in caso di incendio, risultano scaduti o non funzionanti, l’amministratore può essere chiamato a rispondere per omessa vigilanza.
Lavori in condominio: il ruolo dell’amministratore
La sicurezza è un tema importante perché si pone l’obiettivo di tutelare persone e cose che gravitano nell’ambito del condominio. Può trattarsi di fornitori, operai, visitatori dipendenti o gli stessi residenti. Il condominio, qualora vi siano dei lavoratori dipendenti (come può essere il portinaio, il giardiniere, l’addetto alle pulizie) deve occuparsi di redigere il Dvr (documento di valutazione dei rischi).
In questo caso l’amministratore diventa:
- datore di lavoro ai fini del D.Lgs. 81/2008;
- responsabile della nomina del Rspp;
- responsabile della formazione dei lavoratori;
- garante della sicurezza dei luoghi di lavoro.
Un condominio con portiere deve fornire al lavoratore formazione antincendio e primo soccorso. Se il portiere si infortuna per mancanza di formazione, l’amministratore può essere chiamato a rispondere penalmente.
Cantiere in condominio: obblighi del committente e del responsabile dei lavori
Quando il condominio affida lavori a imprese (rifacimento facciata, tetto, cappotto termico), l’amministratore assume il ruolo di committente. Deve quindi verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese, nominare il coordinatore per la sicurezza nei cantieri, inviare la notifica preliminare quando necessaria e vigilare sul rispetto delle norme di sicurezza.
Per il rifacimento della facciata, l’amministratore deve verificare che l’impresa abbia la Durc (documento unico di regolarità contributiva), faccia formazione dei lavoratori e disponga di attrezzature idonee. Se affida i lavori a un’impresa irregolare, può essere ritenuto corresponsabile in caso di infortunio.
La responsabilità dell’amministratore
Le responsabilità dell’amministratore possono essere:
- civili, per danni causati da omessa manutenzione o negligenza;
- penali, in caso di lesioni o morte dovute a mancata sicurezza;
- amministrative, per violazioni delle norme tecniche.
Un esempio.
Ipotizziamo che un condomino scivoli sulle scale perché l’illuminazione è guasta da settimane. Se l’amministratore non ha provveduto alla riparazione nonostante le segnalazioni, può essere condannato per responsabilità civile.
Consigli utili per la sicurezza in condominio
Per gestire la sicurezza in modo efficiente, l’amministratore può adottare alcune strategie. Una programmazione annuale dei controlli, con calendario condiviso è il primo passo. Importante è anche effettuare un’archiviazione digitale di certificazioni, verbali e scadenze al fine di mantenere tutto sotto controllo.
Tra gli accorgimenti da adottare si segnala inoltre:
- una comunicazione trasparente con i condomini tramite bacheca o app;
- la verifica periodica dei fornitori, per assicurarsi che siano qualificati;
- adeguata prevenzione intesa come investimento, non come costo.
Un amministratore che invia ogni anno ai condomini un “report sicurezza” con scadenze, interventi eseguiti e controlli programmati riduce drasticamente il rischio di contestazioni e migliora la fiducia dei residenti.
L’amministratore non è solo un gestore contabile: è il garante della tutela delle persone e della corretta conservazione dell’edificio. Con una gestione preventiva, una buona comunicazione e il rispetto delle norme, è possibile ridurre i rischi, evitare responsabilità e assicurare un ambiente sicuro e vivibile per tutti.
