In Italia, solo una piccola parte delle compravendite immobiliari è gestita da privati, mentre la grande maggioranza di immobili è affidata alle agenzie immobiliari. Il mercato immobiliare residenziale conta oggi circa 1 milione di immobili in vendita. Ben l’85,9% di queste operazioni è gestito da agenzie immobiliari, il 14,1% da privati.
“Le trattative condotte dalle agenzie si concludono generalmente più velocemente e con un prezzo più vicino a quello di partenza, perché, a differenza dei privati che tendono a sovrapprezzare gli immobili, gli agenti immobiliari dispongono di maggiore esperienza nel settore e di strumenti tecnologici che consentono di effettuare valutazioni più oggettive e in linea con il reale valore di mercato dell’immobile”. A spiegarlo a QuiFinanza è Patrick Albertengo, Co-founder e Managing Director di Reopla, società parte del gruppo Sprengnetter specializzata nella Big data Analysis e nella realizzazione di software innovativi e AVM (Automated Valuation Mode) per il settore immobiliare.
Reopla riesce a raccogliere migliaia di dati utili grazie ad AgentPricing, il particolare software di valutazione che ha sviluppato, in grado di eseguire report precisi e completi, con statistiche ed analisi comparative su tutta l’offerta, monitorando tutti i parametri degli immobili in vendita online.
Nell’ultimo report “Il ruolo di agenzie e privati nelle compravendite immobiliari: come cambiano tempi e margini di trattativa”, è evidente come le trattative condotte dalle agenzie si concludono generalmente più velocemente e con un prezzo più vantaggioso.
Albertengo, come nasce Reopla e come funziona AgentPricing?
Reopla nasce nel 2015 a Torino all’interno dell’incubatore I3P con l’obiettivo di realizzare Software innovativi per il settore immobiliare, con particolare focus nei campi del Big Data Analysis e AVM (Automated valuation model). Reopla è diventata rapidamente uno dei principali attori del mercato Real Estate italiano e oggi è un’azienda che fattura quasi 1 milione di euro e conta 13 dipendenti. Dal 2021 la maggioranza di Reopla è stata acquisita dalla società di valutazione immobiliare tedesca Sprengnetter con l’obiettivo di continuare il percorso di crescita internazionale e creare un nuovo punto di riferimento per il mercato dei modelli di AVM, i software per la valutazione automatica degli immobili. Per offrire una panoramica previsionale sugli ultimi andamenti del mercato immobiliare realizziamo periodicamente studi e analisi. Nell’ultimo Report “Compravendite immobiliari in Italia: le previsioni per la fine del 2023”, abbiamo analizzato le transazioni in Italia e nelle prime 10 città principali per popolazione dal 2011 al 2023 nel quarto trimestre dell’anno – tradizionalmente il periodo più vantaggioso per comprare casa – per offrire indicazioni sull’andamento del mercato, a fronte del crescere dell’inflazione e dei prezzi degli immobili. Nello specifico, abbiamo realizzato questo Report mediante i dati di AgentPricing, il Software di Analisi del Mercato di Reopla dedicato alle agenzie immobiliari e ai professionisti del real estate. Il servizio è utilizzato da oltre 5.000 agenzie in Italia, con oltre 300.000 valutazioni fornite nel corso di quest’ultimo anno dai soli agenti immobiliari che diventano 500.000 se si aggiungono le consulenze dedicate al settore corporate tramite l’AVM (Automated Valuation Model). AgentPricing è in grado di monitorare tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web: proprio attraverso l’analisi di Big Data immobiliari, esegue report precisi e completi, con statistiche e analisi comparative su tutta l’offerta concorrente, a vantaggio sia dei professionisti immobiliari che dei clienti finali.
Inflazione e difficoltà nell’avere mutui stanno portando a un significativo calo delle compravendite nel settore immobiliare. Quali sono le previsioni delle compravendite immobiliari nella fine del 4° trimestre 2023 e come si prevede inizi il 2024?
Nel 2023, nonostante l’ultimo recente aumento dei tassi, la contrazione sul mercato continuerà a seguire l’andamento storico: i dati di AgentPrincing confermano, come da stima dell’Istat, un trend di progressivo rallentamento accentuato dall’aumento dell’inflazione e del tasso dei mutui, che tuttavia sta affievolendosi. Nell’ultimo trimestre dell’anno si prevede una contrazione media delle compravendite su scala nazionale del 15%, con crolli soprattutto nelle grandi città. Per il 2024 si prevede la continuazione di questa tendenza, con un mercato che continuerà a rallentare nel numero di compravendite, a differenza dei prezzi che potrebbero rimanere stabili ancora un semestre. Per fare previsioni più accurate sarà necessario attendere le direttive della Banca centrale europea ad inizio anno per provare a pronosticare il reale impatto sul credito 2024.
Per le compravendite immobiliari è meglio affidarsi a una agenzia immobiliare o ai privati? Quanto cambiano i tempi di vendita e in quali città ci si affida di più a privati o alle agenzie?
Le trattative condotte dalle agenzie si concludono generalmente più velocemente e con un prezzo più vicino a quello di partenza: questo perché, a differenza dei privati che tendono a sovrapprezzare gli immobili, gli agenti immobiliari dispongono di maggiore esperienza nel settore e di strumenti tecnologici che consentono di effettuare valutazioni più oggettive e in linea con il reale valore di mercato dell’immobile. Secondo i dati analizzati dallo strumento AgentPricing è emerso che in Italia le agenzie immobiliari concludono la vendita di un immobile nella metà del tempo che impiega un privato: a fronte di una media nazionale di 6,4 mesi per completare una compravendita, le tempistiche si abbassano a 5,8 mesi quando a occuparsene è un’agenzia, contro i 12,2 mesi necessari tra privati. Allo stesso modo, il margine di trattativa (inteso come la differenza tra il prezzo sull’annuncio e quello della transazione), mediamente dell’8,6%, si riduce all’8,4% nelle compravendite gestite da agenzie, mentre sale al 10,2% nelle trattative tra privati. Se si analizzano le 15 principali città italiane per popolazione emerge che gli immobili affidati a privati vengono proposti a un prezzo che mediamente è il 13% più alto rispetto al reale valore di mercato: i sovrapprezzi più elevati si registrano a Venezia (+24,6%), Verona (+19,7%), Roma (+19,2%) e Genova (+17,1%). Al contrario, la differenza minore si registra a Milano (+5,2%), Trieste (+6,5%) e Padova (+7,7%).
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