Il contribuente deve inserire gli immobili detenuti all’estero nella propria dichiarazione dei redditi, utilizzando il quadro RW. L’omessa indicazione può essere sanata ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso, ma è necessario mettere in con le sanzioni per non aver adempiuto agli obblighi connessi al monitoraggio fiscale, all’Ivie e a quelli relativi ad eventuali plusvalenze che siano state maturate a seguito di una cessione della proprietà.
Omettere di dichiarare un immobile detenuto all’estero può determinare una serie di conseguenze e di problematiche connesse alle varie violazioni di cui il contribuente si rende responsabile.
Indice
Omettere di dichiarare un immobile all’estero, le violazioni
Partiamo da un assunto che non deve mai essere dimenticato: è obbligatorio dichiarare nel quadro RW – e negli eventuali quadri reddituali collegati – la proprietà di un immobile detenuto all’estero. L’omessa comunicazione porta ad un serie di violazioni che devono essere analizzate nel dettaglio e per le quali sono previste delle sanzioni differenti.
Nella maggior parte dei casi ad essere coinvolti in queste tipologie di violazioni sono dei contribuenti che hanno la residenza fiscale in Italia e che hanno regolarmente presentato il Modello 730 o il Modello Redditi Pf. Ma che hanno omesso di indicare l’immobile estero, che potrebbe essere stato messo a reddito.
Vediamo quali sono le violazioni a cui si corre il rischio di andare incontro:
| Non viene compilato il quadro RW, che serve per il monitoraggio fiscale | Il legislatore ha previsto una sanzione che viene calcolata sul valore dell’immobile non dichiarato, che raddoppia nel caso in cui sia detenuto in un paese black list (articolo 5 del Decreto Legge 167/1990) |
| Dichiarazione Ivie infedele | Dimenticarsi di versare l’Ivie è un reato ben preciso: dichiarazione infedele, per la quale è prevista una sanzione calcolata sull’ammontare dell’imposta dovuta (articolo 19, comma 17 del Decreto Legge n. 201/11) |
| Infedele dichiarazione del reddito da locazione | Omettere la dichiarazione di questo reato comporta una sanzione che viene calcolata sul valore dell’Irpef che non è stata versata |
| Omettere la plusvalenza determinata dalla cessione dell’immobile | Nel caso in cui l’immobile dovesse essere venduto entro cinque anni dal suo acquisto – da questa regola sono esclusi quelli ottenuti per successione – deve essere considerata anche la tassazione sulla plusvalenza. Nel caso in cui l’atto di cessione non venga trascritto nel nostro Paese la tassazione deve avvenire attraverso la dichiarazione dei redditi |
È importante mettere in evidenza che le prime due violazioni (la mancata compilazione del quadro RW e la dichiarazione Ivie infedele) scattano nel momento in cui il contribuente omette di dichiarare l’immobile estero. L’infedele dichiarazione del reddito da locazione scatta solo e soltanto nel momento in cui la proprietà detenuta oltre confine sia stata messa a reddito.
Come regolarizzare un immobile detenuto all’estero
Gli immobili esteri sono oggetto di monitoraggio fiscale, operazione che passa attraverso la compilazione del quadro RW. La sanzione oscilla tra il 3% ed il 15% che raddoppia nel caso in cui sia detenuta in un paese black list: viene applicata per ogni periodo d’imposta per il quale la proprietà non è stata dichiarata.
L’articolo 4, comma 3, del Decreto Legge n. 167/90 prevede un’esenzione dagli obblighi di monitoraggio fiscale: quando non sono previste delle variazioni. La norma, infatti, prevede espressamente che:
Gli obblighi di indicazione nella dichiarazione dei redditi previsti nel comma 1 non sussistono altresì per gli immobili situati all’estero per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo d’imposta, fatti salvi i versamenti relativi all’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, di cui al decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.
Questo significa, molto semplicemente, che l’indicazione dell’immobile estero nel quadro RW deve essere effettuata nell’anno in cui è stato acquistato. Non è necessaria reiterarla nel corso degli anni successivi. Grazie a questa semplificazione, con il ravvedimento operoso, è necessario versare una sola sanzione, che viene ridotta fino ad un 1/8 nel caso in cui venga sanata tempestivamente.
Per il versamento della sanzione è necessario utilizzare un Modello F24 utilizzando il codice tributo 8911 (Sanzioni per il monitoraggio fiscale).
Regolarizzare l’infedele dichiarazione Ivie
La situazione inizia a cambiare leggermente per l’Ivie – acronimo di imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero -, che deve essere versata ogni anno. La sanzione, quindi, si riferirà per ogni periodo d’imposta per il quale non è stato effettuato il versamento.
Per regolarizzare la propria posizione è necessario versare la sanzione base – pari al 90% dell’imposta dovuta – che viene ridotta grazie al ravvedimento operoso (minore è il tempo che si fa passare per regolarizzare la propria posizione, più bassa sarà la sanzione).
Il versamento deve essere effettuato utilizzando un Modello F24 con codice tributo 8942 (Sanzioni Ivie).
Regolarizzazione dei redditi di locazione esteri
La regolarizzazione dei redditi da locazione dell’immobile ubicato all’estero deve essere effettuata versando una sanzione pari al 120% (la sanzione base è del 90% deve essere aumentata di un terzo). Utilizzando il ravvedimento operoso è possibile ridurre l’importo da versare.
I redditi da locazione di fonte estera devono essere indicati nei redditi diversi del modello dichiarativo.
Il versamento deve essere effettuato utilizzando un Modello F24 utilizzando il codice tributo 8911 (Sanzioni dichiarazione infedele): al suo interno deve essere indicato l’anno nel quale è stata commessa la violazione e non quello dell’anno di imposta della dichiarazione.
Regolarizzazione dell’omessa plusvalenza
Un immobile può essere venduto dopo un determinato periodo: in questo caso il contribuente avrebbe dovuto indicare nella dichiarazione dei redditi la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. La plusvalenza maturata, nel caso in cui la vendita venga effettuata entro i 5 anni dall’acquisto, deve essere tassata seguendo i normali scaglioni Irpef. Nel caso in cui, invece, l’atto di cessione venga trascritto in Italia c’è la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza.
La sanzione, in questo caso deve essere calcolata sull’Irpef che non è stata versata: oscilla tra il 120% e il 240%. Nel caso in cui la violazione sia stata commessa dopo il 1° settembre 2024 la sanzione che deve essere applicata è pari al 70%.
Come utilizzare il ravvedimento operoso
Per presentare il ravvedimento operoso è necessario che per ogni periodo d’imposta:
- il contribuente provveda a presentare la dichiarazione integrativa, che deve comprendere anche il quadro RW (compilato una sola volta per l’ultima annualità accertabile) ed il quadro RL per gli eventuali redditi da locazione;
- devono essere versate le sanzioni previste per l’infedele dichiarazione Ivie e per l’infedele dichiarazione dei redditi;
- si devono versare le imposte per tutte le annualità, comprensive dei relativi interessi legali.
