Quando un immobile è costituito da unità abitative, negozi ed uffici (entro determinate proporzioni) rientra nella definizione di fabbricati Tupini, per i quali sono previste particolari regole fiscali.
Nel caso in cui, per esempio, venga acquistato un locale commerciale direttamente dal costruttore – a prevederlo è la Legge n. 408/1949 – è possibile pagare l’Iva agevolata al 10%. Ma perché possa essere applicata questa norma è necessario che l’immobile abbia delle caratteristiche ben precise.
Indice
Fabbricati Tupini, quali sono e come riconoscerli
All’interno della definizione di fabbricati Tupini rientrano quegli edifici misti, che vengono utilizzati per motivi abitativi e commerciali. Proprio per queste particolari tipologie la Legge 408/1949 (detta anche Legge Tupini) prevede l’applicazione di un’aliquota Iva ridotta, nel caso in cui siano stati rispettati alcuni parametri previsti direttamente dalla normativa.
Per poter beneficiare delle agevolazioni è necessario rispettare le seguenti condizioni:
- il 50% della superficie totale degli immobili posti sopra al piano terra deve essere destinato ad abitazioni private;
- la superficie totale dei piani sopra terra destinata ai negozi non deve superare il 25% della superficie totale.
Altre condizioni necessarie per poter accedere all’agevolazione fiscale sono:
- gli immobili abitativi non devono avere delle caratteristiche di lusso;
- ci deve essere una proporzionalità tra le abitazioni e i negozi.
È bene ricordare che vengono considerati come immobili di lusso quelli che sono stati accatastati in A1, A8 e A9. Non hanno rilevanza, invece, le caratteristiche di lusso che sono state individuate attraverso il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1968.
Le regole relative alle proporzioni
Per i cosiddetti fabbricati Tupini è necessario soffermarsi un attimo su quelle che sono le proporzioni nella ripartizione delle varie superfici:
- negozi e uffici ubicati al piano terra con ingresso indipendente: la superficie che coinvolge queste unità immobiliari deve essere computata al lordo di quella occupata dalle mura perimetrali. La superficie relativa all’atrio, alle scale e a qualsiasi altra parte comune deve essere attribuita alle parti che sono state destinate alle abitazioni;
- gli uffici e i negozi per i quali è necessario accedere attraverso l’androne, le scale o qualsiasi altra parte comune: queste superfici devono essere ripartite in modo proporzionale tra le due parti.
I balconi e le terrazze non concorrono nella superficie calcolata per le abitazioni.
Il legislatore ha deciso di considerare come negozi, i locali che vengono utilizzati per lo svolgimento delle attività imprenditoriali, che consistono nell’offerta di beni e servizi ai consumatori. Sono, invece, considerati come uffici quei locali che vengono impiegati per lo svolgimento dell’attività professionale e che sono accessibili dai clienti e dagli utenti nel corso di alcune ore della giornata. Nel computo del 25% della superficie totale vengono presi in considerazione unicamente i negozi.
Applicazione dell’Iva al 4%
Il legislatore ha previsto che venga applicata l’aliquota Iva al 4%, quando vengono ceduti dei beni forniti per la costruzione dei fabbricati Tupini. Da queste agevolazioni rimangono escluse le cessioni di materie prime e semilavorate.
Iva al 10% anche per gli immobili adibiti ad agriturismo
Particolarmente importante, per l’applicazione dell’aliquota Iva al 10% per gli immobili Tupini, è la risposta n. 4 dell’Agenzia delle Entrate ad un interpello del 18 settembre 2018, che riguarda le attività di agriturismo. Un imprenditore agricolo, proprietario di un terreno, spiega di essere in possesso di una concessione edilizia per costruire tre appartamenti, due dei quali verranno destinati all’attività agrituristica, mentre il terzo verrà impiegato come prima casa da parte del proprietario. Il progetto prevede anche la costruzione di un garage agricolo che verrà destinato all’attività agricola.
Nell’istanza il contribuente spiega che l’immobile verrà realizzato in una zona agricola, mentre la destinazione agrituristica è vincolante ai fini urbanistici per un periodo di almeno dieci anni. La domanda posta è molto semplice: è possibile applicare l’aliquota Iva al 10% per i due appartamenti destinati ai fini agrituristici? Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate ha affermato che è possibile: gli immobili si configurano come fabbricati Tupini ed è possibile applicare l’aliquota Iva ridotta al 10%.
Quali immobili non vengono definiti fabbricati Tupini
È bene sottolineare, a questo punto, quali sono gli immobili per i quali non si possono applicare le agevolazioni previste per la Legge Tupini: ad essere esclusi sono tutti quelli che vengono considerati di lusso, edifici con piscine e campi da tennis o mega appartamenti e terrazzi.
Per poter beneficiare delle agevolazioni che abbiamo appena visto, i locali commerciali non devono:
- essere stati costruiti in parchi e grandi giardini privati;
- avere una piscina da 80 metri quadrati o dei campi da tennis annessi;
- nel caso in cui ci siano meno di 15 appartamenti avere una piscina più piccola o di qualsiasi dimensione;
- disporre di più di un ascensore per ogni singola scala;
- non devono essere presenti delle unità immobiliari che superino i 240 metri quadrati;
- le unità immobiliari non devono disporre di terrazze e balconi che superano i 65 metri quadrati;
- essere edificati su un terreno il cui valore superi di una volta e mezza quello dell’intero edificio.
L’evoluzione della Legge Tupini nel corso del tempo
La Legge Tupini è entrata in vigore il 2 luglio 1949, ma nel corso del tempo sono state diramate alcune circolari e documenti che hanno spiegato come debba essere applicata. In ordine cronologico, la prima circolare pubblicata dall’Agenzia delle Entrate è la n. 24/68, nella quale è stato precisato che l’aliquota Iva ridotta può essere applicata anche per i seminterrati e per i locali sotto terra. Nel 1973, invece, è arrivata la circolare n. 250100 attraverso la quale sono state ribadite le proporzioni e le ripartizioni della superficie, soffermandosi in particolar modo sull’ingresso.
Tra il 1982 e il 1988 sono state diffuse altre circolari attraverso le quali si è spiegato che i balconi e i terrazzi non vengono presi in considerazione nel computo dei metri quadrati e che i portici ad uso pubblico devono essere considerati alla stessa stregua dei marciapiedi.
