A volte si sente parlare di diritto di prelazione, ma non sempre è chiaro di cosa si tratti e quando può essere applicato. Questo particolare istituto è un diritto che viene riconosciuto a un soggetto – che viene definito prelazionario – di essere preferito ad altri a parità di condizioni. Il diritto di prelazione si esercita nel momento in cui si deve costituire un particolare negozio giuridico.
Ma cerchiamo di comprendere quali siano le caratteristiche del diritto di prelazione e cosa comporta nel dettaglio.
Indice
Cos’è il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione è il diritto di un soggetto a essere preferito ad ogni altro, a parità di condizioni, nella conclusione di un negozio giuridico, cioè di un contratto. Le parti si definiscono rispettivamente concedente, o prelazionante (chi si avvale del diritto di prelazione), e beneficiario, o prelazionario (il soggetto preferito o prelazionato). Se si attesta l’esistenza di un diritto di prelazione, legale o volontario, il concedente è dunque obbligato, nel momento in cui sceglie di stipulare un contratto, a preferire il beneficiario del diritto come contraente.
Questo significa che il concedente, nel momento in cui si appresta a concludere un contratto sul quale è istituito un diritto di prelazione, ha l’obbligo di denunciatio, ovvero di comunicare al prelazionario la propria volontà di concludere il contratto, insieme alle sue condizioni e a un termine congruo per l’esercizio del diritto di prelazione. A questo punto il prelazionario può decidere se concludere il contratto, e dunque esercitare il proprio diritto, o di non concluderlo. Solo in quest’ultimo caso il concedente sarà allora libero di stipulare il contratto con un terzo, tenendo però fede alle stesse condizioni che aveva previsto nella denunciatio e dunque senza poter offrire condizioni contrattuali migliori o peggiori all’eventuale terzo.
Tutte le tipologie del diritto di prelazione
Il diritto di prelazione legale è quella espressamente prevista da una norma di legge in relazione ad alcune situazioni giuridiche. In questi casi si dice che la prelazione ha efficacia reale, ovvero che, in caso di violazione del diritto di prelazione, il titolare del diritto può agire in retratto nei confronti del terzo che gli è stato ingiustamente preferito nella conclusione del contratto. Le ipotesi più note di prelazione legale hanno a oggetto i beni immobili e si distinguono in: prelazione ereditaria, prelazione sugli immobili, o urbana, e prelazione agraria o del confinante.
Le regole per i beni ereditati
La prelazione ereditaria è il diritto riconosciuto dall’ordinamento ai coeredi di essere preferiti rispetto agli altri offerenti nell’acquisto dei beni ereditari eventualmente messi in vendita. L’intento sotteso a questa previsione legale è evidentemente quello di non disperdere l’asse ereditario. Il diritto sussiste fino al momento in cui viene effettuata una divisione ereditaria (ovvero l’atto attraverso il quale viene sciolta la comunione ereditaria venutasi a creare con l’apertura della successione, attribuendo la proprietà dei singoli beni agli eredi per quota). L’erede che beneficia del diritto di prelazione dovrà dunque esercitare nel momento in cui viene redatto l’atto di divisione.
Successivamente l’erede assegnatario del bene non ha più alcun dovere nei confronti degli altri, pertanto potrà decidere di alienarlo a chiunque desideri senza obbligo di offrirlo in prelazione ai coeredi. Anche il diritto di riscatto, nel caso in cui un bene ereditario sia stato alienato in violazione della prelazione, può essere utilmente esercitato solo fintanto che dura la comunione ereditaria (si parla in questo caso di retratto successorio). La norma non si può applicare in caso di donazione, in quanto si tratta di atto a titolo gratuito, o in caso di vendita fallimentare, poiché si tratta di un atto non riconducibile alla volontà del coerede.
La normativa prevista sugli immobili
Il diritto di prelazione sugli immobili è il diritto riconosciuto dall’ordinamento a favore del conduttore di un immobile concesso in locazione ad uso non abitativo. La medesima prelazione è prevista anche a favore del conduttore di un immobile concesso in locazione ad uso abitativo soltanto in alcune particolari circostanze e cioè quando il locatore intende vendere o trasferire a titolo oneroso l’immobile alla prima scadenza, oppure se l’immobile è adibito dal conduttore a propria abitazione principale e lo stesso non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo.
Esistono inoltre delle eccezioni, ovvero delle ipotesi in cui viene meno il diritto di prelazione a favore del conduttore, ad esempio nel caso in cui il locatario alieni il bene in favore della moglie o dei parenti entro il secondo grado; il negozio dell’immobile avvenga a titolo gratuito, come succede nelle donazioni; la vendita sia forzata (pignoramento) e quindi indipendente dalla volontà del locatore; in caso di permuta; in caso di comunione ereditaria quando opera già la prelazione dei coeredi, oppure in caso di vendita di una quota.
Il diritto di prelazione agraria o del confinante
La prelazione agraria è il diritto riconosciuto all’affittuario di un fondo agricolo o, in via sussidiaria, al proprietario del fondo confinante, di essere preferito come acquirente in caso di vendita del terreno. La ragione sottesa a questa previsione legale è quella di favorire lo sviluppo dell’agricoltura, consentendo ai coltivatori diretti di divenire anche proprietari del terreno o, in via subordinata, agevolando l’accorpamento di terreni confinanti.
La stessa Costituzione ha inteso agevolare l’accesso alla proprietà di un terreno da parte di coloro che lo coltivano. Per questo motivo la prelazione agraria spetta innanzitutto al coltivatore diretto che conduce in affitto un fondo da almeno due anni, in caso di volontà da parte del proprietario di vendere il fondo medesimo. Si intende per coltivatore diretto il soggetto che coltiva il fondo prevalentemente attraverso il proprio lavoro o il lavoro di persone della propria famiglia, purché tali risorse costituiscano almeno un terzo di quella occorrente per la normale attività di coltivazione.
Il coltivatore diretto può essere affittuario, mezzadro (divide a metà con il proprietario utili e prodotti del fondo), colono (dividendi variabili a seconda dei capitali forniti dalle parti) o compartecipante (maggior coinvolgimento del lavoratore rispetto alla colonia e alla mezzadria). In ognuno di questi casi egli ha diritto di essere preferito come acquirente nella compravendita del fondo da lui stesso direttamente coltivato.
Il diritto di prelazione può essere esercitato anche da una società agricola, purché almeno la metà dei soci che la compongono abbiano la qualifica di coltivatore diretto. Il diritto non spetta invece agli imprenditori agricoli professionali, cioè che si limitano ad amministrare il fondo, o alle società di capitali. Se il fondo oggetto di compravendita non è concesso in affitto, allora il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto titolare del fondo confinante.
In caso di esistenza di più fondi confinanti la legge prevede alcuni criteri di preferenza, accordata in primis a imprese condotte o partecipate da imprenditori agricoli o coltivatori diretti di età compresa tra i 18 e i 40 anni (quindi preferenza ai giovani). Se invece sono presenti cooperative che operano in conduzione associata più fondi, la preferenza va a quelle che hanno in conduzione il numero più elevato di terreni.
Come ultimo caso, la preferenza al diritto di prelazione agraria viene accordata al coltivatore diretto o all’imprenditore agricolo che risulta più competente rispetto a espressi dall’articolo 8 del regolamento Europeo 1257/99, che regola il sostegno allo sviluppo rurale del Fondo Agricolo Europeo. Anche nel caso della prelazione agraria esistono delle eccezioni in cui questo diritto viene meno, e cioè quando il terreno è concesso in permuta, è sottoposto a vendita forzata o a liquidazione coatta, in caso di fallimento o di espropriazione per pubblica utilità, oppure quando i terreni in oggetto vengono destinati ad uso edilizio, industriale o turistico da nuovi piani regolatori, anche se questi ultimi non sono stati ancora approvati.
Infine, nel caso in cui il diritto di prelazione agraria non venga rispettato, o per mancata notifica (denunciatio) del proprietario al beneficiario o nel caso in cui il primo notifichi al secondo un prezzo di vendita superiore a quello indicato nel contratto di compravendita in via di conclusione, il beneficiario ha un anno di tempo dalla firma del contratto per riscattare il fondo direttamente dall’acquirente (retratto agrario).
Gli accordi sottoscritti tra le parti
Se non è espressamente previsto dalla legge si parla invece di diritto di prelazione volontaria, quando a prevederlo è un contratto, che come tale ha valore di legge esclusivamente tra le parti che lo sottoscrivono. La prelazione volontaria è stabilita tra le parti tramite un accordo detto patto di prelazione, detto anche negozio in forma libera, che può essere contenuto in un contratto più ampio o costituire un contratto separato. Il patto di prelazione, a titolo gratuito o oneroso secondo gli interessi delle parti, prevede inoltre diritti e doveri per entrambe.
Il concedente infatti sottoscrive l’obbligo di concludere il contratto con il beneficiario scegliendo liberamente prezzo e condizioni. Il beneficiario, in quanto già gode del diritto di prelazione, non può contrattare o rinegoziare il contratto in essere. Il patto di prelazione può riguardare beni immobili (case, terreni), mobili (quadri), universalità di mobili (come ad esempio una collezione di monete antiche) o beni mobili registrati (automobili, motociclette).
Quando la prelazione è volontaria ha efficacia obbligatoria, ovvero vincola esclusivamente le parti che l’hanno convenuta, mentre non è opponibile al terzo contraente. Quindi, in caso di inadempimento del patto di prelazione, il contratto concluso tra il concedente e un soggetto terzo resta valido (il terzo viene tutelato) ma il titolare del diritto di prelazione può richiedere il risarcimento del danno.
