Cedere a titolo gratuito un immobile a un familiare o a un estraneo è un atto di liberalità perfettamente legale in Italia. È possibile, addirittura, la donazione o la vendita di un immobile sul quale pende ancora un mutuo. In questo caso l’ipoteca segue il bene, continuando a rimanere una garanzia per la banca che ha erogato il finanziamento. Tutto questo, almeno, fino a quando non viene saldata l’ultima rata.
Indice
Cos’è la donazione di un immobile
Quando un soggetto cede a titolo gratuito un immobile a un terzo soggetto siamo davanti ad una donazione. A differenza della classica compravendita immobiliare, questa operazione ha dei vantaggi fiscali, ma ha, allo stesso tempo, delle caratteristiche a cui prestare attenzione.
La donazione, infatti, può essere contestata per 20 anni dal momento della sua trascrizione e nel corso dei 10 anni che seguono l’apertura della successione del donante.
A disciplinare la donazione dal punto di vista giuridico sono gli articoli 769 e seguenti del Codice Civile: l’atto deve essere concluso tramite un atto pubblico e alla presenza di almeno due testimoni.
È necessario, quindi, recarsi da un notaio o presso un ufficiale pubblico per trascrivere la documentazione inerente l’operazione. Siamo davanti ad un vero e proprio contratto: chi effettua la donazione lo deve dichiarare la propria volontà, ma anche chi la riceve la deve accettare ufficialmente.
Il notaio, una volta che queste formalità sono state concluse, deve trascrivere il passaggio di proprietà presso i pubblici registri immobiliari. Ma non solo: deve procedere alla registrazione e alla voltura del bene.
Perché la donazione non conviene sempre
Generalmente la donazione viene sconsigliata: questo tipo di operazione non assicura che la proprietà venga trasferita definitivamente. Il beneficiario, infatti, è esposto a delle azioni future che possono partire dal donante, che può revocare la donazione, o dai suoi eredi, che possono contestare l’operazione.
Uno degli altri svantaggi connessi alla donazione è legata al fatto che, nel caso in cui il donatario si dovesse trovare nella necessità di aver bisogno di un po’ liquidità e dovesse offrire l’immobile ricevuto come garanzia, la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile donato.
Alcuni problemi potrebbero emergere anche quando il donatario dovesse decidere di vendere a terzi l’immobile ricevuto. I rischi connessi a questa operazione, cioè la revoca e l’azione di riduzione, potrebbero portare la banca a rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente.
Prima di procedere con la donazione di un immobile, quindi, è importante prendere in considerazione questi dubbi e queste perplessità. E, soprattutto, valutare se questa soluzione sia realmente la più adatta alle proprie esigenze.
Quando viene donato un immobile con il mutuo
Il proprietario di un immobile gravato da un mutuo lo può liberamente donare.
Le ragioni che si nascondono dietro a questa scelta possono essere le più svariate. Ad esempio il donante si preoccupa del tempo che ci vuole per estinguere il finanziamento, teme di morire prima di averlo estinto e si preoccupa dei potenziali screzi che potrebbero sorgere tra gli eredi per la ripartizione del patrimonio.
Decide, a questo punto, di spartire i beni tra i vari aventi diritto.
Nel caso in cui l’immobile sia gravato da un mutuo, l’ipoteca viene trasferita in capo al donatario, che a questo punto si dovrà prendere in carico il debito che è stato contratto con la banca.
Il nuovo proprietario dell’immobile, a questo punto, dovrà muoversi nel modo che ritiene più opportuno e potrà:
- richiedere la surroga del mutuo, in modo da ottenere delle condizioni migliori;
- estinguere il finanziamento, nel caso in cui avesse la disponibilità finanziaria.
A ogni modo è necessario che chi riceve in donazione l’immobile venga opportunamente informato di essere entrato in possesso di un bene sul quale grava un’ipoteca.
Cosa succede se non si paga il mutuo
Questo particolare aspetto non deve essere trascurato in alcun modo, perché la banca potrebbe rivalersi sull’immobile nel caso in cui il debitore originario non dovesse più pagare le rate del mutuo.
Siamo arrivati a un punto in cui non è più importante chi sia il proprietario del bene. L’immobile può essere messo all’asta, indipendentemente dai diritti che ha acquisito il nuovo soggetto.
Come si effettua la donazione con mutuo
Se è vero che è possibile donare un immobile gravato da un mutuo è, però, indispensabile accertarsi che il donatario abbia intenzione di accollarsi l’onere del mutuo. Il beneficiario, quindi, deve essere reso edotto della situazione e accettare di subentrare nei pagamenti che ancora rimangono.
È importante, poi, informare anche la banca del passaggio di proprietà.
Questa dovrà, a sua volta, concedere l’autorizzazione al trasferimento del debito. L’istituto, per tutelarsi, potrebbe voler verificare la solvibilità del donatario prima di concedere il proprio via libera.
Non riuscire a ottenere l’avallo della banca potrebbe rendere più difficile l’intera operazione.
Quanto abbiamo visto fino a questo momento deve essere obbligatoriamente formalizzato attraverso un atto notarile, al cui interno devono essere inseriti tutti i dettagli relativi all’immobile e al mutuo. Ma soprattutto deve essere verificato che le varie condizioni legali vengano rispettate.
I risvolti fiscali di questa operazione
Nel gestire le varie fasi dell’operazione è necessario tenere conto anche degli aspetti fiscali della donazione, che è soggetta all’imposta sulle donazioni.
Questa varia a seconda del grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario e al valore del bene che passa di mano. Ci sono delle franchigie che permettono di ridurre gli importi da versare all’erario.
Benché il trasferimento venga effettuato a titolo gratuito, il donatario si potrebbe trovare nella situazione di pagare l’imposta ipotecaria e catastale, che sono calcolate sul valore catastale dell’immobile.
Più precisamente l’imposta ipotecaria ha un’aliquota pari al 2% mentre quella catastale dell’1%. Nel caso in cui il beneficiario sia in grado di usufruire dell’agevolazione prima casa, viene applicato un importo fisso pari a 200 euro.
Risultano essere deducibili dal reddito del donatario gli interessi passivi del mutuo, purché l’immobile venga adibito ad abitazione principale.
