Nuovi limiti per la gestione degli affitti brevi attraverso la cedolare secca e costi più alti per i privati che devono gestire più immobili. L’obbligo di aprire la partita Iva, infatti, scatta già con il terzo determinando una conseguenza importante sulla gestione finanziaria dell’investimento. Diventa necessario mettere in conto dei costi maggiori (come quello del commercialista), anche a fronte di un solo appartamento in più dato in locazione.
Indice
Attività privata e partita Iva: le nuove regole
Una delle nuove regole del 2026 per gli affitti brevi è il nuovo confine che il legislatore ha posto per il passaggio da attività privata ad attività imprenditoriale.
A partire dal 1° gennaio 2026:
- con uno o due immobili è possibile operare come persona fisica;
- dalla terza unità non può essere più applicata la cedolare secca e deve essere aperta la partita Iva.
Fino allo scorso 31 dicembre 2025 il limite per operare come privato era fissato a 4 immobili.
Cedolare secca al 21% e al 26%: come si applica
Sostanzialmente per chi ha due immobili non cambia nulla rispetto alla gestione del 2025. Con la cedolare secca ci sono due aliquote da applicare. Per il primo immobile è al 21%, mentre sul secondo è al 26%.
Il contribuente ha diritto a scegliere quale dei due possa beneficiare di quella agevolata: lo può fare in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Cin obbligatorio, attenzione alla sanzione
Il Cin (acronimo di Codice Identificativo Nazionale) deve essere richiesto indipendentemente dal numero di immobili che vengono dati in affitto. L’omissione di questo adempimento può comportare una sanzione da 8.000 euro.
Ai fini pratici il proprietario deve:
- ottenere il Cin attraverso il portale del Ministero del Turismo;
- inserirlo in ogni annuncio;
- esporlo all’ingresso della struttura.
È anche necessario dotare l’immobile di dispositivi di sicurezza, come rilevatori di gas ed estintori.
Quando serve la partita Iva per gestire gli affitti brevi
Gestire tre o più immobili comporta l’obbligo di aprire la partita Iva, facendo aumentare di molto i costi fissi di gestione, che possono diventare più o meno pesanti a seconda del regime fiscale che il contribuente sceglie.
La distinzione tra regime privato (cedolare secca) e attività imprenditoriale dipende anche dalla natura dei servizi offerti. Se i servizi superano la semplice messa a disposizione dell’immobile, l’attività può essere riqualificata come commerciale, richiedendo l’apertura della partita Iva.
La presenza di prestazioni che ricordano l’accoglienza alberghiera configura lo svolgimento di un’attività d’impresa secondo le interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate:
- somministrazione di pasti (per esempio colazione);
- pulizie infrasettimanali o cambio biancheria durante il soggiorno dell’ospite;
- servizi di portineria o reception attiva;
- servizi di trasporto o navetta per gli ospiti;
- noleggio di attrezzature (come auto o bici) non accessorie all’uso dell’immobile.
Costi di apertura e iscrizione
Aprire la partita Iva direttamente presso l’Agenzia delle entrate è gratuito. Ma per le attività connesse alla gestione degli affitti brevi devono essere effettuati degli ulteriori passaggi:
- deve essere effettuata la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) al Comune, con costi per gli oneri di segreteria che variano da 50 a 250 euro a seconda dei casi;
- è obbligatoria l’iscrizione alla Camera di Commercio (lo devono fare tutte le attività imprenditoriali), con costi che oscillano tra i 120 e i 150 euro tra diritti camerali e bolli;
- per le comunicazioni ufficiali è necessario essere in possesso di una firma digitale e di una Pec, i cui costi variano a seconda dei fornitore scelto.
La scelta del regime fiscale
Se i ricavi non superano gli 85.000 euro l’anno, il contribuente può optare per il regime forfettario, che prevede un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari al 5% per i primi cinque anni e al 15% successivamente.
Il calcolo delle imposte da versare si basa su un coefficiente di redditività: per gli affittacamere/Cav generalmente è del 40%. Questo significa che le tasse si devono pagare sul 40% dell’incasso lordo, mentre il restante 60% viene considerato come una spesa forfettaria esentasse.
Altra spesa da tenere a mente sono i contributi Inps: è necessario iscriversi alla Gestione Commercianti. Con un reddito fino a 18.000 euro l’anno sono previsti dei contributi fissi pari a 4.500 euro annui. Nel regime forfettario è possibile chiedere lo sconto del 35% attraverso il portale Inps.
Costi di gestione
Onde evitare di commettere degli errori, la gestione di una partita Iva richiede la presenza di una di un commercialista o di un professionista abilitato:
- per il regime forfettario il costo della consulenza oscilla tra i 400 euro e gli 800 euro + Iva l’anno;
- se si superano gli 85.000 euro l’anno di fatturato è necessario accedere al regime ordinario, per il quale i costi del commercialista oscillano tra i 1.500 e i 2.500 euro l’anno a causa della contabilità più complessa.
Quali obblighi hanno gli intermediari
Le agenzie immobiliari e i portali online che agiscono come intermediari hanno un ruolo fondamentale per la riscossione delle imposte legate alla cedolare secca. Nel caso in cui l’intermediario dovesse intervenire nel pagamento dei canoni:
- agisce come sostituto d’imposta applicando una ritenuta del 21% sull’intero importo del canone lordo riscosso;
- entro il mese di marzo dell’anno successivo deve rilasciare al proprietario la certificazione unica che attesta le somme che sono state incassate e le ritenute versate;
- entro il 30 giugno di ogni anno gli intermediari devono inviare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.
La gestione del conguaglio al 26%
È importante effettuare una netta distinzione tra la ritenuta che effettuano i portali è quella che deve essere versata nel momento in cui si è proprietari di due immobili. Gli intermediari applicano sempre una ritenuta alla fonte del 21% e non hanno l’obbligo di verificare se stanno gestendo il primo o il secondo immobile del contribuente.
Nel caso in cui l’immobile dovesse essere soggetto all’aliquota del 26%, il proprietario deve versare la differenza del 5% autonomamente. Questo avviene indicando i canoni nei quadri dedicati della dichiarazione dei redditi:
- Quadro B del Modello 730;
- Quadro RB del Modello Redditi.
Altri adempimenti burocratici
Oltre all’aspetto fiscale, il proprietario deve gestire correttamente alcuni obblighi non fiscali spesso supportati o ricordati dalle piattaforme:
- ha l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla questura entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato;
- molti portali riscuotono e riversano la tassa di soggiorno per conto del Comune – se non lo fanno, l’adempimento è a carico del proprietario;
- se la locazione supera i 30 giorni, c’è obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
