Tutti i tipi di contratto di locazione

Scopri quali sono i diversi tipi di contratto di affitto, i loro requisiti e quale scegliere

Solitamente quando si desidera cambiare casa sono due le opzioni tra cui scegliere: acquisto o affitto? In realtà quando si affronta quest’ultima opzione non molti sanno che esistono diversi tipi di contratto di affitto che possono cambiare completamente la propria esperienza abitativa.

Infatti a seconda dei diversi tipi di affitto sono molti i punti del contratto che possono variare (e fare la differenza nella scelta). Tra queste ci sono senza dubbio vincoli e obblighi, ma anche elementi riguardanti la tassazione, il fisco, l’imposta sostitutiva tramite cedolare secca e altri dati fondamentali. Ecco allora tutte le informazioni sui diversi tipi di contratto di affitto, pro e contro.

Tipi di contratto d’affitto: come sceglierlo

Quando si valutano diversi tipi di contratto di affitto sono molte le considerazioni da fare. Infatti firmare un contratto richiede sempre un’attenta riflessione sulle condizioni previste da questo documento. Prima di firmarne uno e trasferirsi bisogna valutare diversi aspetti, innanzitutto relativamente all’immobile e alla sua capacità di soddisfare le proprie esigenze. Tra questi il numero di camere, di bagni, la zona in cui è situato e i servizi vicini.

Da un punto di vista di quali tipi di contratto siano più adatti, sono altri gli aspetti da considerare. Tra questi prima di tutto il canone, che può essere più o meno oneroso. Inoltre esistono canoni liberi attraverso i quali è possibile contrattare con il locatore o canoni concordati secondo diverse disposizioni territoriali.

Inoltre le condizioni del contratto possono determinare la scelta di una tipologia piuttosto che un’altra. Tra questi ci sono la durata minima dell’affitto, il tempo di rinnovo, sconti fiscali ad esempio su IMU o TASI e molti altri. A seconda di queste caratteristiche si contraddistinguono quattro tipologie di contratti di affitto, quali:

  • contratto a canone libero
  • contratto a canone concordato
  • contratto di locazione transitorio
  • contratto di affitto per studenti universitari

Contratto a canone libero

Tra le tipologie di contratti di affitto esistono diverse alternative che possono cambiare anche a seconda del tipo di canone. È il caso del contratto a canone libero, probabilmente il più diffuso in Italia a causa di diversi vantaggi.

Il contratto a canone libero è un tipo di affitto che prevede solitamente una durata minima di 4 anni. Anche il rinnovo automatico deve essere di 4 anni e questa caratteristica permette alle parti del contratto di ottenere maggiore stabilità e sicurezza. Inoltre il nome di questo tipo di contratto di affitto proviene dalla possibilità da parte delle parti di decidere in modo autonomo l’ammontare del canone di affitto.

Un’altra caratteristica del contratto d’affitto a canone libero è il preavviso. Infatti la durata di questo contratto fa sì che sia necessario un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza in caso di rescissione. Questa tempistica è prevista dalla legge 431 del 98 e fa sì che sia il locatore che il locatario siano tutelati in caso di disdetta improvvisa.

Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è un’altra alternativa tra le tante tipologie di affitto che possono essere utilizzate in Italia. La differenza più grande con l’affitto a canone libero è che in questo caso l’ammontare viene determinato dal comune accordo. Soprattutto nelle località con alta intensità abitativa, questa decisione può essere presa anche da associazioni in grado di rappresentare i proprietari dell’immobile e gli affittuari.

Al fine di evitare complicazioni e situazioni spiacevoli, come definizioni errate del canone, sono stati stabiliti alcuni parametri. Infatti tra questi ci sono la tipologia e la condizione dell’immobile, ad esempio nuova costruzione oppure ad uso privato o pubblico. Inoltre questa fortuna permette di godere di diversi benefici, soprattutto fiscali, in particolare per i locatori.

Per quanto concerne invece la durata del contratto di affitto a canone concordato c’è una differenza con quello libero. Infatti mentre in quest’ultimo caso la durata minima è di 4 anni con un rinnovo di altri 4 anni, nel caso del concordato sono almeno 3 gli anni di affitto. Dopo questo periodo è possibile rinnovare il contratto ed eventualmente modificarne alcune parti. In questo caso il rinnovo è di 2 anni.

Contratto di locazione transitorio

Anche il contratto di locazione transitorio è piuttosto diffuso in Italia. Il nome di questo tipo di contratto proviene dalla sua durata, definita appunto transitoria. Infatti in questo non è previsto un minimo di 3 o 4 anni come nei precedenti casi. Anzi il contratto transitorio prevede un massimo di 18 mesi. La soglia minima di locazione è di un mese e per questo la formula transitoria viene utilizzata per gli affitti di breve durata.

Nel caso del contratto di affitto transitorio il canone viene calcolato liberamente da locatore e locatario, ma rispettando i valori minimi e massimi degli accordi territoriali. Inoltre la motivazione di temporaneità può essere inserita all’interno del contratto attraverso una specifica dichiarazione che determina le esigenze del locatario. All’intento possono essere presenti informazioni sulla professione, sulle esigenze di studio o professionali che portano a ridurre il tempo minimo del contratto.

Contratto di affitto per studenti universitari

Tra i tipi di contratto di affitto più utilizzati in Italia ci sono anche formule specifiche studiate sulle esigenze dei locatari. È il caso ad esempio dei contratti destinati agli studenti universitari che si recano in una sede universitaria e necessitano un contratto di affitto su misura.

In questo caso si adotta una particolare tipologia di contratto di locazione transitorio, studiata al fine di combinarsi con le tempistiche del percorso universitario. Affinché possa essere utilizzata questa formula è necessario assicurarsi che il locatario sia uno studente e questa verifica deve essere svolta dal locatore. Inoltre questo contratto può essere sottoscritto nelle località dove è presente una sede dell’università.

Infine una caratteristica tipica di questo contratto è la sua durata. Infatti la scadenza di questo tipo di affitto può variare da 6 a 36 mesi secondo quanto concordato tra le parti. Infine il canone viene determinato secondo accordi territoriali, seguendo una modalità molto simile al contratto a canone concordato.

Differenza tra affitto e comodato d’uso

Quando si analizzano i tipi di contratto di affitto è importante riconoscere anche le differenze tra locazione e comodato d’uso. Anche questa formula viene utilizzata in Italia, in particolare in situazioni familiari.

La differenza principale tra il comodato d’uso e il contratto di locazione sta soprattutto nell’aspetto oneroso dell’affitto. Infatti mentre con la locazione in cambio dell’utilizzo di un immobile si paga un canone, con il comodato d’uso si ha la gratuità. Infatti con il comodato d’uso il proprietario di un immobile concede il suo utilizzo senza ottenere in cambio una somma monetaria, quindi il canone.

Nello specifico il Codice Civile con l’articolo 1803 descrive il comodato d’uso come un contratto con il quale “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Il comodato d’uso è valido non solo per abitazioni private, bensì anche per altre tipologie di immobili, come i negozi. Quindi c’è assenza di canone in ogni caso. Spesso questa formula viene utilizzata quando si vuole cedere gratuitamente l’utilizzo di un immobile, ad esempio per beneficienza o necessità familiari.

Tipi di contratto di affitto: documenti necessari

A seconda dei tipi di contratto di affitto possono essere diversi i documenti necessari per il locatore nonché il procedimento da seguire. Senza subbio dopo la firma del contratto è fondamentale la sua registrazione, che è obbligatoria ad eccezione degli affitti inferiori a 30 giorni.

Inoltre tra i diversi documenti indispensabili per i vari tipi di affitto c’è l’APE o Attestato di Prestazione Energetica. Infatti all’interno del contratto dovrebbe essere presente una clausola che attesta quale sia la prestazione energetica dell’immobile e, soprattutto, che il locatario sia in possesso di queste informazioni.

Infine i documenti necessari per redigere i contratti di locazione possono essere diversi a seconda di diverse caratteristiche del contratto. Solitamente dal lato del locatore sono: una copia dei documenti (carta d’identità e codice fiscale), la planimetria dell’appartamento oggetto del contratto, copia della Visura catastale o dell’atto di acquisto e infine, come anticipato, l’APE.

Per il locatario invece tra i documenti richiesti ci sono due classificazioni diverse, ovvero lavoratore dipendente o autonomo. Infatti nel primo caso i documenti da presentare sono la copia di:

  • carta d’identità e codice fiscale validi
  • ultime due buste paga
  • Certificazione Unica (CU)
  • documenti relativi ad eventuali conviventi, come carta d’identità e codice fiscale validi

Invece per i documenti relativi ai locatari che hanno lavoro autonomo, ad esempio con regimi in Partita Iva, sono necessari dati differenti. Tra questi ci sono le copie di:

  • carta d’identità e codice fiscale validi
  • documenti relativi ad eventuali conviventi, quindi carta d’identità e codice fiscale validi
  • modello UNICO e Visura Camerale

Quindi una volta scelto il tipo di contratto di affitto desiderato è necessario adoperarsi al fine di reperire i documenti necessari.

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