Surroga del mutuo: cos’è e a chi conviene farla ora

Cosa significa surrogare un mutuo, come si fa, quanto costa e quando conviene fare questa scelta

Con i tassi ai minimi storici le domande di surroga del mutuo sono in forte crescita, con un aumento delle richieste che permetterà a migliaia di persone di ottenere un netto risparmio sulla rata mensile. La surrogazione è infatti un diritto dei titolari di mutui ipotecari, che possono contrattare condizioni più favorevoli e spostare il finanziamento presso un’altra banca, ottenendo una rata più bassa senza affrontare nessuna spesa accessoria. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Surroga mutuo: cos’è e come si calcola

La surroga del mutuo (anche nota come portabilità del mutuo ipotecario) è la possibilità di spostare il finanziamento accesso per il pagamento a rate di un immobile, trasferendolo da una banca ad un’altra per ottenere migliori condizioni contrattuali. Si tratta di un’opzione prevista dal quadro normativo bancario, tuttavia fino a qualche anno per eseguire la portabilità era necessario sostenere una serie di costi, mentre oggi non è più così.

Grazie alla Legge Bersani n. 40/2007, introdotta con la Finanziaria 2007 con l’obiettivo di avviare le liberalizzazioni in diversi settori, la surroga del mutuo è un’operazione completamente gratuita, per la quale le banche non possono applicare alcun tipo di commissione. Ciò significa che è possibile spostare il mutuo senza oneri accessori, scegliendo l’istituto di credito che propone i tassi più vantaggiosi disponibili al momento, evitando di pagare costi per la perizia, l’istruttoria della pratica o altre voci.

Per calcolare la surroga bisogna rivolgersi a un consulente finanziario, in quanto bisogna considerare il tasso d’interesse applicato dalla nuova banca, il peso delle coperture assicurative e dei costi operazionali dell’istituto, come l’incasso delle rate e l’imposta sostitutiva obbligatoria (0,2% sulla prima casa, 2% sulle seconde). Naturalmente l’obiettivo è ottenere una rata mensile più bassa, in quanto l’importo del mutuo ipotecario non può cambiare, ma deve rimanere uguale al debito residuo rimasto da pagare sul vecchio mutuo.

Come richiedere il trasferimento o la surroga del mutuo?

Il primo passo da compiere, quando si vuole intraprendere la surrogazione del mutuo, consiste nel rivolgersi ad alcune banche e richiedere dei preventivi dettagliato, per valutare attentamente le proposte degli istituti in merito al proprio finanziamento. Una volta individuata l’offerta più conveniente è necessario avviare la procedura per il trasferimento del mutuo, con un preavviso di almeno 30 giorni nei confronti della banca presso cui si è accesso il finanziamento.

Quest’ultima, entro tale periodo, deve obbligatoriamente concedere il via libera alla portabilità del mutuo, pena la possibilità per il cliente di richiedere risarcimenti economici, come indicato dalle normative del TUB (Testo Unico bancario). Allo stesso tempo è necessario sottoscrivere un contratto con la nuova banca, seguendo la procedura prevista dall’istituto. Di norma viene richiesto l’invio di una raccomandata, tuttavia in alcuni casi l’operazione può essere effettuata online, oppure potrebbe essere la banca a incaricarsene.

Per ufficializzare la surroga del mutuo bisogna fornire una serie di documenti anagrafici, reddituali e finanziari. Ad esempio vanno fornite copie del documento d’identità, del proprio codice fiscale, dello Stato di famiglia e dell’Atto di matrimonio, ma anche un certificato che attesti il reddito come le ultime buste paga, il cedolino della pensione o la dichiarazione dei redditi, a seconda della situazione. Inoltre possono essere richiesti estratti conti bancari, ed è necessario consegnare le copie del compromesso immobiliare, dell’atto di acquisto, dei conteggi sul mutuo residuo, dell’ipoteca iscritta sull’immobile e delle planimetrie catastali.

Quanto costa la surroga del mutuo?

Come abbiamo accennato in precedenza, la surroga del mutuo è un’opzione gratuita, che non prevede nessun costo accessorio come indicato dal Decreto Bersani 40/2007. Le banche non possono dunque applicare commissioni, né per la perizia tecnica, l’istruttoria della pratica o altre voci di spesa legata al trasferimento del finanziamento. L’unica eccezione riguarda la tassa ipotecaria, per la quale è previsto il pagamento di un importo pari a 35 euro, quindi né la vecchia banca né il nuovo istituto possono richiedere il pagamento di ulteriori oneri accessori.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo?

La convenienza della surroga del mutuo dipende dall’andamento dei parametri di riferimento (Euribor e Eurirs), indici che le banche utilizzano per stabilire il tasso d’interesse del mutuo, in base ai quali possono variare i costi del finanziamento e dunque anche la rata mensile. Questi indicatori sono relazionati alle condizioni economiche internazionali, alle politiche monetarie delle banche centrali e ad altri fattori di natura finanziaria. Si tratta di un’opportunità interessante soprattutto per chi ha scelto un mutuo a tasso variabile, maggiormente esposto alle fluttuazioni esterne.

In generale è possibile ottenere condizioni migliori in qualsiasi momento, ad esempio approfittando di promozioni speciali e offerte da parte degli istituti di credito, passando dal tasso fisso a quello variabile, oppure usufruendo di uno spread più basso applicato da un’altra banca. Oggi con i tassi interbancari ai minimi storici, addirittura con valori negativi, le domande di portabilità del mutuo hanno subito un forte aumento, perciò a seconda del periodo l’opzione di trasferimento può risultare più o meno conveniente.

Per questo motivo è importante richiedere sempre dei preventivi gratuiti, rivolgendosi a più banche per valutare con attenzione ogni proposta, analizzando se effettivamente sia possibile risparmiare e diminuire l’importo della rata del mutuo avvalendosi della surroga. Al contrario, se il finanziamento prevede un piano di ammortamento alla francese, spesso il trasferimento non conviene se mancano pochi anni all’estinzione definitiva del debito, poiché la quota relativa agli interessi incide in maniera minima nelle ultime rate, costituite quasi del tutto da quote di capitale.

Differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

La surrogazione del mutuo non deve essere confusa con altre opzioni disponibili, come la sostituzione e la rinegoziazione. La prima consiste nella sottoscrizione di un nuovo mutuo ipotecario, richiesto presso un’altra banca, quindi è necessario sostenere tutti i costi relativi al nuovo finanziamento, come l’istruttoria della pratica, la perizia tecnica e le altre commissioni applicate dall’istituto di credito. La rinegoziazione, invece, prevede la ridiscussione dei termini del mutuo con la vecchia banca, la quale in alcuni casi può proporre condizioni più favorevoli.

In realtà si tratta di un’operazione piuttosto comune, infatti gli istituti prima di perdere un cliente cercano sempre di offrire delle agevolazioni, fornendo ad esempio un allungamento della durata del rimborso, della liquidità aggiuntiva o la possibilità di cambiare il tasso d’interesse. La rinegoziazione è dunque una revisione del contratto con la banca, mentre la surroga è lo spostamento del finanziamento da un istituto ad un altro, in questo caso senza costi aggiuntivi per il cliente.

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