Molti proprietari si chiedono se sia possibile vendere una casa su cui grava il diritto di usufrutto, magari costituito da un genitore a favore del figlio il quale, pur non essendo proprietario ha la possibilità di vivere nell’abitazione.
La risposta è positiva: la vendita è perfettamente legittima. Ma la domanda vera è un’altra: che cosa compra davvero l’acquirente?
Chi compra una casa con usufrutto non acquista la piena disponibilità dell’immobile, bensì una nuda proprietà gravata da un diritto reale che continua a esistere anche dopo il trasferimento. Questo crea una dinamica particolare: il proprietario può vendere, ma l’usufruttuario continua a vivere, usare o affittare la casa, e il nuovo acquirente deve rispettare questo assetto.
Indice
Che cos’è l’usufrutto
Partiamo dal presupposto che con il diritto di proprietà possono coesistere, sul medesimo bene, altri diritti, appartenenti ad altri soggetti diversi dal proprietario. Tra di essi figura il diritto di usufrutto.
L’usufrutto è un diritto reale (cioè sul bene altrui) di godimento che permette a una persona (l’usufruttuario) di utilizzare un bene e trarne utilità, mentre un’altra (il nudo proprietario) mantiene esclusivamente la titolarità giuridica del bene. Quest’ultimo, pur essendo titolare, perde la principale facoltà tipica del diritto di proprietà, ovvero la possibilità di godimento del bene. La costituzione del diritto di usufrutto, come degli altri diritti reali, riduce il contenuto del diritto di proprietà, limitando le facoltà spettanti al proprietario.
Ne consegue che l’usufruttuario può abitare l’immobile, affittarlo e percepire i canoni, concederlo in comodato e, più in generale, utilizzarlo come meglio crede, purché non ne alteri la destinazione economica.
L’usufrutto è un diritto reale opponibile a chiunque, compreso il futuro acquirente, poiché riveste carattere assoluto. Questo significa che può essere fatto valere erga omnes, ovvero nei confronti di chiunque.
Per vendere una casa con usufrutto serve il consenso dell’usufruttuario?
Il proprietario può vendere la nuda proprietà senza chiedere il permesso dell’usufruttuario. La legge non richiede alcuna autorizzazione, perché la vendita non incide sul diritto dell’usufruttuario: il suo usufrutto rimane intatto. Il nuovo acquirente subentra nella posizione del vecchio proprietario.
Proprio in quanto diritto reale, l’usufrutto permane sulla cosa nonostante il mutamento della persona del proprietario: se il bene circola e al proprietario subentra un altro, il diritto reale sul bene altrui segue il bene nella sua circolazione.
È dunque fondamentale che l’acquirente sappia esattamente cosa sta comprando. La presenza dell’usufrutto deve essere dichiarata nell’atto di vendita, trascritta nei registri immobiliari ed esplicitata nella trattativa, per evitare contestazioni.
Il nuovo acquirente non potrà usare la casa finché l’usufrutto non si estingue. Questa è la più importante conseguenza sull’acquisto che deve essere tenuta ben presente dal compratore. La vendita non modifica i rapporti tra il nuovo nudo proprietario e usufruttuario poiché l’usufruttuario continua a godere dell’immobile.
Dal punto di vista del nuovo proprietario sono evidenti i limiti cui va incontro. Anche se l’esistenza del diritto di usufrutto non è di per sé un ostacolo alla circolazione dell’immobile ne costituisce certamente una remora economica, poiché un bene gravato da un diritto altrui è assai meno vendibile di un bene in piena proprietà.
Quali sono gli obblighi per il nuovo acquirente
Una volta avvenuto l’acquisto dell’immobile gravato da usufrutto il nuovo proprietario non può entrare, non può usarlo, non può affittarlo. Inoltre il proprietario deve sostenere le spese straordinarie che si rendessero necessarie proprio come spettava al precedente titolare (rifacimento del tetto o interventi strutturali).
Unico potere che gli resta, in quanto nudo proprietario, è proprio di disporre della cosa, decidendo ad esempio di venderla a sua volta.
Quali sono i diritti dell’usufruttuario nei confronti del nuovo acquirente
L’usufruttuario conserva tutti i suoi diritti, che diventano automaticamente opponibili al nuovo proprietario. Ecco i principali:
- diritto di godere e abitare l’immobile nel rispetto della destinazione economica impressa al bene dal proprietario: il nuovo proprietario non può chiedere lo sgombero, né imporre limiti all’uso;
- diritto di affittare la casa: l’usufruttuario può stipulare contratti di locazione e percepire i canoni e il proprietario non può interferire;
- diritto di concedere l’immobile in comodato: può permettere a terzi di vivere nella casa, anche gratuitamente;
- diritto di opporsi a modifiche che limitano il godimento: il proprietario non può eseguire lavori che rendano più difficile l’uso dell’immobile;
- diritto alla continuità del godimento: il nuovo proprietario non può cambiare serrature, accedere senza permesso, né pretendere visite non concordate.
Quali sono i doveri dell’usufruttuario verso il nuovo proprietario
Insieme ai diritti, anche gli obblighi restano invariati. Si tratta di:
- provvedere agli interventi di manutenzione ordinaria;
- custodire l’immobile con diligenza;
- effettuare il pagamento delle imposte legate al godimento (IMU solo se non prima casa);
- restituire l’immobile in buono stato alla fine dell’usufrutto, quando esso abbia una scadenza.
Si ricorda che l’usufrutto ha il carattere della temporaneità in quanto cessa o per effetto di un termine di scadenza o alla morte dell’usufruttuario (e non passa ai suoi eredi).
Quando l’usufrutto si estingue
L’usufrutto si estingue nei seguenti casi:
- alla morte dell’usufruttuario (fattispecie più solita);
- per rinuncia volontaria da parte dell’usufruttuario;
- per consolidazione (se nuda proprietà e usufrutto per qualche motivo tornano alla stessa persona);
- per scadenza del termine, se l’usufrutto è temporaneo;
- per perdita totale dell’immobile;
- abuso dell’usufruttuario;
- per prescrizione ventennale a seguito del mancato uso del bene.
Alla sua estinzione, il nuovo proprietario diventa pieno proprietario e riacquisisce tutte le facoltà attribuitegli dalla legge.
Perché un acquirente dovrebbe comprare una casa con usufrutto
Nonostante i limiti, la nuda proprietà è un investimento molto diffuso. I vantaggi che si possono conseguire sono in primo luogo un prezzo più basso: la nuda proprietà costa dal 30% al 60% in meno rispetto alla piena proprietà.
Inoltre, alla morte dell’usufruttuario, l’acquirente ottiene la piena proprietà senza ulteriori costi. Infine, non sussiste alcun rischio di sfratto o contenzioso: il diritto è chiaro e regolato dalla legge. Per alcuni acquirenti, è un modo per investire nel mattone con una prospettiva futura.
Consigli pratici per chi vende e per chi compra
Venendo ai consigli pratici si suggerisce al venditore di informare chiaramente l’acquirente, fornendo documentazione completa sull’usufrutto. Inoltre è opportuno effettuare una valutazione preliminare in merito al prezzo realistico della nuda proprietà.
Per l’acquirente si consiglia di verificare l’età dell’usufruttuario (poiché incide sul valore), controllare eventuali lavori straordinari sull’immobile, considerare sempre l’investimento come di lungo periodo. L’aspetto principale è che si dovrà essere consapevoli che acquistando sarà necessario rispettare gli obblighi in capo al precedente titolare e che non si potrà utilizzare la casa fino alla fine dell’usufrutto.
