Quando si acquista un immobile senza aver provveduto alle idonee verifiche, è facile incappare nella presenza di difformità edilizie, anche a seguito della formalizzazione dell’atto notarile.
Di norma, spetta all’acquirente tutelarsi effettuando tutti i controlli urbanistici e catastali del caso, per verificare che la planimetria catastale della proprietà oggetto dell’atto corrisponda allo stato di fatto. Il venditore, da parte sua, è invece tenuto alla regolarizzazione dell’immobile in vendita, pena la nullità dell’atto in diversi casi.
Vediamo in quali situazioni l’atto di rogito può essere annullato e qual è la responsabilità giuridica del venditore.
Abuso maggiore e abuso minore: ecco quando si può fare l’atto dal notaio
Per capire quando il rogito è ritenuto valido, occorre fare una distinzione tra abusi maggiori e abusi minori.
Da un lato abbiamo i cosiddetti abusi minori, che si verificano a seguito di interventi costruttivi che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. Per queste opere, che non comportano una snaturazione del progetto originario, si parla anche di difformità parziale (sentenza del Consiglio di Stato n. 2325 del 1° giugno 2016). È il caso, ad esempio, di un solaio innalzato, o di un tramezzo spostato. In presenza di abusi minori non sanati, il contratto di vendita è valido, ma il venditore non è esente da responsabilità.
Dall’altro lato, abbiamo gli abusi maggiori, che si verificano a seguito di un aumento della cubatura o della superficie, di modifiche planimetriche radicali o della violazione della normativa edilizia. Casistiche che richiedono specifici permessi di costruire, come ad esempio la cd. Superscia in tema di ristrutturazione (DPR 380/2001 art. 10, lett. d).
Ai sensi delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 8230 del 22.03.2019), le difformità urbanistiche comportano la nullità del contratto di vendita in assenza di permesso di costruire. L’atto si rivela nullo anche nel caso in cui l’immobile sia stato costruito in totale difformità con il titolo edilizio o sia del tutto sprovvisto del titolo edilizio primario.
In definitiva, per comprendere se un immobile sia viziato da un abuso maggiore (e sia soggetto quindi a nullità) si deve verificare se l’intervento edilizio eseguito avrebbe richiesto un permesso di costruire o una Superscia: in tal caso l’immobile avrebbe un abuso maggiore, altrimenti, se avrebbe richiesto un altro titolo edilizio (CIA, CILA, Scia ordinaria), l’abuso sarebbe minore, e la vendita in tal caso è valida.
Qual è la responsabilità giuridica del venditore in caso di difformità?
Nel caso in cui l’acquirente venga a conoscenza, dopo la stipula dell’atto notarile, dell’esistenza di abusi maggiori il contratto è nullo, con conseguente restituzione del prezzo ed eventuale richiesta di danni.
Anche in caso di abusi minori, pur essendo il contratto valido, il venditore ha sempre la responsabilità giuridica dell’immobile venduto (art. 1489 c.c.), che deve essere conforme a livello urbanistico e catastale. In tal caso l’acquirente potrà rivalersi nei confronti del venditore, chiedendo la messa in regola dell’immobile a sue spese, o una riduzione del prezzo di compravendita o la risoluzione contrattuale.
Va precisato che in caso di preliminare l’acquirente è tutelato in tali casi e potrà chiedere al venditore la risoluzione contrattuale e il risarcimento di eventuali danni.
Dinanzi al notaio, infatti, il venditore deve dichiarare anche la conformità dell’immobile dal punto di vista catastale, attestante che lo stato di fatto sia conforme alle planimetrie depositate in catasto, oltre che urbanistica (cd. doppia conformità).
Pertanto, in caso di falsa dichiarazione, dal punto di vista civilistico, l’acquirente potrà pretendere dal venditore la regolarizzazione edilizia dell’immobile (laddove possibile) e alla conseguente variazione catastale per aggiornare la planimetria. Nel caso non sia possibile, potrà chiedere il risarcimento dei danni tutti da lui subiti anche in caso di eventuale ordine di ripristino da parte dell’Autorità competente.
Si badi che né il notaio né l’agenzia immobiliare sono tenuti a verificare la presenza di difformità urbanistiche. Il potenziale acquirente può dunque tutelarsi da eventuali abusi effettuando una preventiva verifica tecnica e legale.
Studio Canal: l’assistenza legale per tutelarsi in caso di abusi edilizi
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