In caso di vendita di un immobile oggetto di locazione la Legge 431/1998 riconosce all’inquilino, in alcuni casi, un diritto di prelazione, ovvero la possibilità di acquistare l’immobile in cui risiede, a parità di condizioni rispetto a terzi acquirenti.
Il diritto di prelazione rappresenta una significativa tutela per l’inquilino, in quanto gli garantisce la possibilità di continuare a risiedere nell’immobile anche in caso di vendita. Tuttavia, è fondamentale che sia il proprietario sia l’inquilino conoscano dettagliatamente le condizioni e le procedure previste dalla legge per l’esercizio di tale diritto, al fine di evitare controversie e garantire il rispetto delle normative vigenti.
Vediamo più nel dettaglio come funziona e con quali modalità tale diritto può essere esercitato.
Indice
Quando il proprietario può disdire il contratto di locazione
Qualora venga stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo della tipologia 4+4 o 3+2 il proprietario non può recedere liberamente prima della scadenza naturale dell’affitto. Tuttavia, qualora sia intenzionato a recuperare la disponibilità dell’immobile potrà inviare una lettera di disdetta per impedire il rinnovo automatico del contratto. La legge prevede che, solo in presenza di determinate circostanze, il proprietario alla prima scadenza di contratto possa negare il rinnovo dell’affitto. Tra le casistiche elencate all’articolo 3 della Legge 431/1998 figura il caso in cui il locatore abbia intenzione di vendere l’immobile a terzi. Attenzione: affinché la disdetta del contratto sia legittima è necessario che egli non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito ad abitazione principale. In tal caso, e solo in questa situazione, al conduttore spetterà il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull’equo canone).
Cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino
Il diritto di prelazione è la facoltà riconosciuta a un soggetto di essere preferito ad altri nell’acquisto di un bene, alle medesime condizioni offerte da terzi. Nel contesto delle locazioni ad uso abitativo, questo diritto consente all’inquilino di acquistare l’immobile che occupa nel caso in cui il proprietario decida di venderlo. Qualora egli non dovesse accettare, il proprietario, a seguito della disdetta inviata, sarebbe libero di vendere e l’inquilino obbligato a rilasciare l’immobile.
Condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione
L’inquilino può esercitare il diritto di prelazione solo al verificarsi di determinate condizioni:
- essere prima della scadenza del contratto;
- non essere proprietario di altro immobile.
Per quanto concerne il requisito temporale, si precisa che il diritto di prelazione sorge se il proprietario decide di vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto di locazione e comunica la disdetta al conduttore per tale motivo. La disdetta deve essere inviata almeno 6 mesi prima della data di scadenza e nella comunicazione (da inviare tramite lettera raccomandata o via Pec) devono essere esposti i motivi del mancato rinnovo (nella fattispecie l’intenzione di vendere) e la data del rilascio dell’immobile, non oltre la scadenza contrattuale.
Infine, il proprietario non deve possedere, oltre a quello oggetto di vendita, altri immobili ad uso abitativo, esclusa la propria abitazione.
A questo punto il locatore deve dare comunicazione formale al conduttore dell’intenzione di vendere con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Come esercitare il diritto di prelazione
Per esercitare il diritto di prelazione, è necessario che l’inquilino segua una specifica procedura:
- rispetto del termine per l’esercizio della prelazione;
- pagamento del prezzo.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, dovrà provvedere al versamento del prezzo di acquisto, che, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Il diritto di prelazione ha lo scopo di garantire all’inquilino una continuità abitativa. Tuttavia potrebbe accadere che il conduttore non si manifesti interessato ad acquistare; in tal caso, a fronte della disdetta ricevuta, una volta giunti al termine della locazione, dovrà restituire l’immobile e trovare un’altra soluzione abitativa.
Quando l’inquilino può essere sfrattato
Qualora l’inquilino si rifiutasse di abbandonare la casa, nonostante il mancato rinnovo del contratto, il proprietario avrebbe titolo per sfrattarlo. Il locatore, in tal caso sarà legittimato a presentare ricorso in Tribunale per avviare un procedimento di sfratto per finita locazione. In base a quanto disposto dall’articolo 1590 codice civile l’inquilino è obbligato a liberare la casa alla scadenza contrattuale e, in caso di inottemperanza potrà essere sfrattato, in base a quanto disposto dall’articolo 657 del codice di procedura civile.
Esclusioni dal diritto di prelazione
Il diritto di prelazione non si applica nei seguenti casi:
- trasferimenti a titolo gratuito, come nel caso in cui il proprietario decida di donare l’immobile;
- vendita a parenti prossimi, come nel caso di cessione dell’immobile al coniuge o a parenti entro il secondo grado (ad esempio, figli o genitori);
- trasferimenti non volontari come vendite forzate;
- vendita dopo la prima scadenza del contratto.
La legge tutela fortemente la posizione dell’inquilino tanto è vero che, qualora non ricorrano le condizioni affinché il proprietario possa mandare disdetta, la casa potrà ugualmente essere venduta ma il nuovo acquirente sarà tenuto a rispettare il contratto di locazione che resta in vigore alle medesime condizioni.
Quali sono le conseguenze della violazione del diritto di prelazione
Se il proprietario vende l’immobile a terzi senza rispettare il diritto di prelazione dell’inquilino, quest’ultimo può esercitare il diritto di riscatto. Ciò significa che l’inquilino può subentrare all’acquirente o a ogni altro successivo avente causa, nelle medesime condizioni, riscattando l’immobile. Tale diritto deve essere esercitato entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il pagamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente comunichi, prima di tale udienza, di non opporsi al riscatto.
