Il mercato immobiliare italiano potrebbe andare incontro a una trasformazione importante nei prossimi anni. Il progressivo invecchiamento dei proprietari di casa e il passaggio generazionale di un patrimonio immobiliare enorme potrebbero infatti aumentare il numero di abitazioni messe in vendita.
A spingere questa tendenza sarà anche la difficoltà di molti eredi, soprattutto appartenenti alla generazione Millennial, di sostenere i costi necessari per mantenere, ristrutturare e valorizzare gli immobili ricevuti. Per chi dispone di risorse economiche e sta pensando di acquistare un’abitazione, questo scenario potrebbe aprire nuove opportunità.
Il grande passaggio generazionale del patrimonio immobiliare italiano
L’Italia è uno dei Paesi europei con la più alta diffusione della proprietà immobiliare. Una parte consistente delle abitazioni appartiene però alle generazioni più anziane, che nei prossimi anni dovranno necessariamente trasferire il proprio patrimonio ai figli e ai nipoti.
Le dimensioni del fenomeno sono rilevanti. Secondo un’elaborazione di Scenari Immobiliari su dati dell’Agenzia delle Entrate e dell’Istat, ripresa dal Sole 24 Ore, in Italia ci sono circa 26 milioni di proprietari di casa, e oltre 2.720 miliardi di euro di ricchezza immobiliare sono nelle mani di persone con più di 70 anni. Si tratta di un patrimonio enorme, accumulato soprattutto dalle generazioni nate tra il 1945-46 e il 1964, che hanno beneficiato di condizioni economiche e immobiliari molto diverse da quelle attuali.
Con il progressivo venir meno di questi proprietari, una quantità considerevole di abitazioni passerà agli eredi. Ma il trasferimento della proprietà non significa necessariamente che chi riceve una casa abbia anche le risorse per mantenerla. È proprio qui che potrebbe nascere una delle trasformazioni più interessanti per il mercato immobiliare dei prossimi anni.
Perché gli eredi Millennial potrebbero preferire vendere
Ricevere una casa in eredità viene generalmente considerato un vantaggio economico. In molti casi lo è, ma non sempre il valore dell’immobile si traduce in una disponibilità finanziaria immediata. Gli eredi appartenenti alla generazione Millennial, cioè coloro che oggi hanno approssimativamente tra i 30 e i 45 anni, si trovano spesso in una situazione economica differente rispetto a quella dei genitori e dei nonni. Tra stipendi meno dinamici, costo della vita elevato, difficoltà di accesso al credito e impegni familiari, non tutti dispongono della liquidità necessaria per affrontare interventi edilizi importanti.
Il problema diventa ancora più evidente quando l’eredità riguarda abitazioni costruite diversi decenni fa, che richiedono lavori di manutenzione, adeguamenti degli impianti, interventi strutturali o miglioramenti dell’efficienza energetica. Un appartamento di grandi dimensioni può avere un valore di mercato considerevole, ma comportare anche spese elevate per riscaldamento, manutenzione ordinaria, condominio e ristrutturazione. Se si trova in un edificio datato, potrebbero aggiungersi interventi sulle parti comuni, come il rifacimento della facciata, del tetto o degli impianti.
Per un erede che possiede già un’abitazione e non ha intenzione di trasferirsi, mantenere un secondo immobile può diventare economicamente poco conveniente. A questo si aggiunge il fatto che spesso gli immobili vengono ereditati da più fratelli o familiari. La comproprietà può rendere più complicata la gestione della casa, soprattutto quando gli eredi hanno esigenze differenti: qualcuno potrebbe volerla conservare, qualcun altro affittarla e altri ancora preferirebbero monetizzare subito il patrimonio. In queste circostanze, la vendita diventa una soluzione concreta per trasformare un bene immobiliare in liquidità, evitando ulteriori spese e possibili conflitti familiari.
Case grandi e datate: perché potrebbero aumentare le occasioni sul mercato
Un altro aspetto da considerare riguarda le caratteristiche degli immobili che entreranno progressivamente nel mercato. Molte abitazioni costruite nel secondo dopoguerra e negli anni successivi sono caratterizzate da metrature importanti. Si tratta spesso di appartamenti di 200, 300 o persino 400 metri quadrati, progettati per famiglie numerose e situati in edifici che oggi possono richiedere interventi significativi.
Le esigenze abitative, nel frattempo, sono cambiate. I nuclei familiari sono diventati più piccoli, sono aumentate le persone che vivono da sole e le coppie senza figli. Di conseguenza, la domanda si sta orientando sempre più verso abitazioni di dimensioni contenute, generalmente comprese tra 60 e 100 metri quadrati.
Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore, Engel & Völkers ha evidenziato proprio questa progressiva riallocazione della domanda verso immobili più piccoli, con una particolare attenzione ai bilocali nei principali contesti urbani. Questo significa che una parte delle case ereditate potrebbe non rispondere più alle esigenze degli acquirenti contemporanei. Gli eredi potrebbero quindi decidere di venderle, anche accettando prezzi inferiori rispetto alle aspettative iniziali, soprattutto quando sono necessari investimenti consistenti per renderle competitive. Non tutte le abitazioni, tuttavia, avranno lo stesso destino. La posizione geografica continuerà a rappresentare il principale elemento di differenziazione.
Gli appartamenti di grandi dimensioni situati in quartieri centrali e prestigiosi di città come Milano, Roma, Torino, Bologna, Napoli e Palermo potranno conservare un’elevata attrattività. In queste zone esiste una domanda interessata anche a immobili di lusso e a metrature importanti, talvolta proveniente dall’estero. Diverso il discorso per le abitazioni collocate in località meno richieste o in territori caratterizzati da una domanda debole. Qui gli eredi potrebbero incontrare maggiori difficoltà a vendere, soprattutto se il costo della ristrutturazione rischia di superare il valore che l’immobile potrebbe raggiungere sul mercato.
Perché comprare casa potrebbe essere più conveniente
È proprio dall’incontro tra l’aumento delle abitazioni potenzialmente disponibili e le difficoltà economiche di una parte degli eredi che potrebbero nascere nuove opportunità per chi vuole comprare. Se nei prossimi anni aumenterà il numero di proprietari interessati a vendere, il mercato potrebbe offrire una maggiore scelta di immobili, compresi appartamenti che necessitano di lavori e che potrebbero essere proposti a prezzi più interessanti rispetto a quelli delle abitazioni già ristrutturate.
Non si tratta necessariamente di aspettarsi un crollo generalizzato delle quotazioni. Piuttosto, potrebbe aumentare la distanza tra il valore degli immobili pronti da abitare e quello delle case che richiedono interventi importanti. Per un acquirente con una buona disponibilità economica, oppure con accesso a un finanziamento adeguato, acquistare un immobile da ristrutturare potrebbe diventare una strategia interessante. Il prezzo iniziale più contenuto potrebbe consentire di investire successivamente nella riqualificazione, adattando gli spazi alle proprie necessità e aumentando il valore dell’abitazione. Naturalmente, prima di acquistare è fondamentale valutare con attenzione il costo complessivo dell’operazione. Al prezzo di compravendita bisogna aggiungere imposte, eventuali spese notarili, lavori edilizi, adeguamenti energetici e possibili interventi condominiali. Un immobile apparentemente conveniente potrebbe rivelarsi un investimento poco vantaggioso se necessita di opere particolarmente onerose.
Un altro elemento da considerare è la possibilità di trovare abitazioni che possono essere frazionate in più unità immobiliari, quando le caratteristiche urbanistiche e tecniche lo consentono. In questo modo, un appartamento molto grande potrebbe essere trasformato in due o più abitazioni più piccole, maggiormente in linea con la domanda attuale.
Il mercato immobiliare ha già mostrato segnali di ripresa
I dati relativi alle compravendite indicano che il mercato immobiliare italiano ha già attraversato una fase di rafforzamento. Nel 2025 le compravendite residenziali sono aumentate del 6,6% su base annua, secondo i dati dell’attività degli studi notarili. A sostenere il mercato è stata anche la ripresa dei finanziamenti: i mutui richiesti sono cresciuti del 18,8%, mentre il capitale erogato ha registrato un incremento del 30,4%, con 404.530 finanziamenti.
