La transizione ecologica passa anche attraverso l’efficienza energetica delle case private. D’altronde un’abitazione che non disperde calore e non ne genera troppo ha costi minori rispetto a una che invece non sa fare a meno di termosifoni e condizionatori per tutto l’anno. Un principio verissimo che però rischia di avere conseguenze insostenibili per i cittadini: gli affitti in Italia potrebbero aumentare quando il parco immobiliare si adeguerà completamente agli standard europei.
L’obiettivo di ridurre emissioni e consumi è sacrosanto, ma quando gli obiettivi di Fit for 55 vengono declinati in normative tecniche e obblighi di ristrutturazione, a pagare il conto delle case green sono i proprietari e, di rimando, gli inquilini.
Indice
Cos’è Fit for 55
Fit for 55 è il nome delle regole che puntano a una riduzione del 55 % delle emissioni entro il 2030 rispetto al 1990. Tra le varie direttive comprese nel pacchetto di norme c’è anche quella che riguarda gli immobili, la Energy performance of buildings directive.
Secondo le linee guida tutti gli edifici esistenti dovranno migliorare la propria efficienza energetica, pena restrizioni su compravendite e affitti. Gli strumenti sono:
- isolamento termico;
- infissi nuovi;
- impianti a pompa di calore;
- pannelli fotovoltaici.
La situazione del parco immobiliare italiano
Il problema in Italia è vecchio quanto le case stesse. Il parco immobiliare è datato e poco efficiente. Gli edifici costruiti negli anni ’60, ’70 e ’80 dominano la scena, e la maggior parte si colloca nelle classi energetiche basse (D, E, F, G). Per adeguarsi alla direttiva europea serve un salto di due o tre classi, e questo comporta costi elevati.
Se si volesse installare un cappotto termico, sostituire infissi e caldaia e integrare pannelli solari per una casa da 100 m², si parla di cifre che possono aggirarsi tra 35.000 e 60.000 euro di spesa per abitazione, secondo stime indipendenti.
Anche considerando gli incentivi statali, oggi meno generosi di ieri, molti proprietari dovrebbero comunque mettere mano al portafoglio. I lavori di isolamento del tetto e delle pareti possono arrivare a 180‑400 euro al metro quadro. Una nuova caldaia o pompa di calore può costare diverse migliaia di euro. Un impianto fotovoltaico dignitoso è pari a oltre 7.000 euro.
Deloitte stima che raggiungere gli standard europei richiederebbe investimenti tra i 20.000 e i 55.000 € a famiglia. Facile intuire che per l’intero patrimonio residenziale italiano la spesa complessiva si misurerebbe in centinaia di miliardi di euro.
Qual è la situazione degli affitti
Il mercato degli affitti in Italia non è esattamente un modello di stabilità. Domanda alta, offerta scarsa, e prezzi che salgono da anni. Inserisci in questo equilibrio precario anche l’obbligo, o la forte spinta, a migliorare energeticamente gli edifici. L’unico risultato pratico sarà: affitti sempre più alti.
Un piccolo proprietario che spende decine di migliaia di euro per riqualificare una casa difficilmente può permettersi di non rivedere il canone al rialzo. Anche ammettendo che l’energia risparmiata riduca le bollette, il conto dei lavori va saldato prima, bene o male. E quando i proprietari alzano gli affitti, la contrazione dei potenziali inquilini è immediata: chi non ha i mezzi resta fuori, e chi ha poco budget deve accettare immobili meno efficienti, che presto non saranno più nemmeno affittabili per norma.
L’efficienza energetica è un privilegio di grandi holding
Non si possono negare i benefici tecnici di eventuali ristrutturazioni in ottica green. Case più efficienti consumano meno energia, inquinano di meno e possono aumentare il valore dell’immobile anche fino al 25 %.
Gli incentivi statali possono aiutare la transizione, ma non bastano per tutti. I grandi investitori probabilmente ci guadagneranno, mentre i piccoli proprietari rischiano di rimanere schiacciati tra costi da sostenere e canoni da mantenere accessibili. Nel frattempo, gli affittuari che già faticano a pagare l’affitto vedono il mercato irrigidirsi ulteriormente.
