Il contratto a canone concordato è una particolare forma di affitto, che oggi rappresenta la soluzione più utilizzata in Italia. Infatti se si è in possesso di un immobile a destinazione abitativa e si desidera affittare, questo tipo di contratto può essere la soluzione più adatta. La formula concordata rende più conveniente l’affitto sia per locatario che locatore.
In primo luogo da un punto di vista fiscale il canone concordato può essere molto conveniente economicamente. Inoltre i vantaggi sono non solo per il proprietario, bensì anche per l’inquilino. Al fine di ottenere questi benefici possono essere necessari alcuni requisiti, importanti sia per chi affitta che per chi cerca casa.
Tra le detrazioni più conosciute c’è la cedolare secca, che garantisce un regime di tassazione sostitutivo Irpef più vantaggioso.
Affitto a canone concordato: cosa significa
Il canone concordato è una forma di contratto di locazione, che prevede un accordo tra le parti. Nello specifico questa modalità interessa la categoria delle locazioni. Per questo motivo le parti del contratto sono rappresentate da locatori e locatari, quindi da coloro che affittano e dai soggetti che godono del bene.
Il meccanismo del contratto di locazione concordato è piuttosto semplice e il suo funzionamento è descritto nella legge n. 431/1998. In questo testo viene indicata la necessità delle parti del contratto ad accordarsi su alcuni aspetti del contratto di locazione, come:
- valore del canone
- durata del contratto
- ulteriori clausole
Questi aspetti possono essere decisi dalle parti nel rispetto dei limiti e delle condizioni del contratto e della legge. Infatti quando vengono prese determinate decisioni è fondamentale considerare anche accordi delle organizzazioni dei proprietari edilizi e condizioni previste dalla legge per accedere alle detrazioni.
Ad esempio la durata del contratto non può essere inferiore ai tre anni, come previsto dalla legge. Tuttavia sono previste alcune eccezioni straordinarie, come nel caso di disdetta da parte del locatore. Invece la proroga del contratto può essere di due anni, mentre per la disdetta di una locazione a canone concordato è necessario un preavviso di almeno 6 mesi (periodo modificabile all’interno del contratto).
Canone concordato cedolare secca: agevolazioni fiscali
I vantaggi del canone concordato sono principalmente fiscali. Inoltre i diversi benefici di questo tipo di contratto possono essere non solo per il proprietario dell’immobile, bensì anche per l’inquilino.
Le agevolazioni per il proprietario dell’abitazione sono:
- l’aliquota fissa del 10% invece che del 21%
- il reddito imponibile ridotto del 30%
- la tassa IMU più bassa del 25%
- la base imponibile per l’imposta del registro è del 30%, per i comuni ad alta densità abitativa
- l’imposta di registro è del 1,4% annuo sul canone invece del 2%
Per gli inquilini invece i vantaggi possono essere diversi, tra questi ci sono una detrazione d’imposta di 495,80 euro su base annua per i redditi fino a 15.493,71 euro o imposta di 247,90 euro per i redditi che non superano i 30.987,41 euro. È prevista anche una detrazione del 19% per i contratti sulla base di ospitalità, per lo studio universitario riconosciuto e per enti senza fine di lucro e cooperative.
Infine per la cedolare secca a canone concordato è prevista anche una riduzione del 25% sulle aliquote IMU e TASI, secondo la legge n. 431/1998.
I requisiti per il contratto a canone concordato
Per godere della tassazione fissa del 10% del contratto a canone concordato sono previsti determinati requisiti, senza i quali la tassa sarebbe del 21%. Tra le condizioni necessarie per godere dell’aliquota del 10% c’è la necessità che il locatore e il locatario siano persone fisiche. Quindi questa tassazione non può essere applicabile a imprese, professioni o altri che potrebbero rientrare nelle categorie catastali gruppo A. In più i contratti dovrebbero essere:
- ad uso abitativo con durata 3+2 anni
- di natura transitoria non superiori a 18 mesi di durata
- per studenti universitari, con durata da 6 mesi a 3 anni
Inoltre tra i requisiti della cedolare secca per canone concordato c’è l’obbligo di inviare una raccomandata all’inquilino per l’applicazione del regime agevolato. In più anche l’applicazione di questa tassazione deve essere comunicata nella fase di registrazione del contratto.
Alcuni dei requisiti potrebbero interessare anche caratteristiche dell’immobile. Ad esempio nel caso di un contratto per studenti è necessaria l’ubicazione dell’immobile in un comune dove ha sede l’università o comuni limitrofi riconosciuti. Infine è bene ricordare che dal giorno della stipula del contratto devono trascorrere massimo 30 giorni per la registrazione.
