Per la prima volta dopo il Covid, sono in calo gli affitti brevi nelle grandi città italiane, e in particolare in quelle a spiccata vocazione turistica.
A spaventare gli investitori, l’introduzione del Cin (Codice Identificativo Nazionale), le nuove normative più restrittive, la pressione fiscale e gli obblighi di sicurezza per i locatori. Ma anche il divieto di esporre keybox voluto da alcune amministrazioni comunali. Tutto questo ha spinto un maggior numero di proprietari a passare dagli affitti brevi agli affitti a lungo termine. Ma sono aumentati anche gli affitti in nero.
Calo degli affitti brevi, il dato statistico
A febbraio 2025 gli annunci relativi agli affitti brevi nei principali capoluoghi sono calati del -11%, con punte del -20% a Firenze. Roma registra il -9% e Milano il -8%.
Il Cin è obbligatorio dal 2 gennaio 2025 per tutti gli alloggi in affitto breve, ma il 15% degli alloggi registrati non lo ha richiesto: delle 613.000 strutture registrate alla Bdsr (Banca Dati Strutture Ricettive) solo 521.000 hanno richiesto il Cin. Questo si traduce in un’uscita dal mercato o, eventualmente, in affitti in nero.
L’Impatto delle nuove regole
Il governo ha introdotto una maggiore trasparenza per i turisti, permettendo a chiunque di verificare il Cin di un locatore direttamente online (bdsr.ministeroturismo.gov.it/ricerca-cin). Contro il nero, il governo ha introdotto l’obbligo di indicare il Cin nel modello 730.
Per quanto riguarda il divieto delle keybox , sono Roma e Firenze le città capofila. Con la fine del check-in automatico, la gestione degli affitti brevi è divenuta più complessa ed ha obbligato i proprietari, o un delegato, ad essere fisicamente presenti per la consegna delle chiavi. La guerra alle keybox è ufficialmente stata ingaggiata dai Comuni per motivi di decoro urbano e di sicurezza, ma è partito tutto da comitati di cittadini che accusano gli affitti brevi di aver fatto schizzare alle stelle i prezzi delle case. C’è poi la circolare del ministero dell’Interno del 18 novembre 2024, che ricorda l’obbligo di identificare “de visu” i clienti. In molti stanno ricorrendo alle app od altre soluzioni per identificare gli affittuari a distanza, secondo soluzioni che ricalcano il funzionamento dello Spid. Sicurezza e decoro urbano sono così garantiti, mentre cadono nel vuoto le proteste di chi voleva meno affitti brevi per i turisti e più alloggi per i residenti.
Ma pesano sul calo degli affitti brevi anche la pressione fiscale, con la cedolare secca al 26% sulla seconda casa, e gli obblighi di sicurezza più stringenti (estintori e rilevatori di monossido).
Il settore è poi colpito dal generalizzato calo della domanda turistica, correlata all’incertezza economica e geopolitica che frena le prenotazioni da parte degli stranieri, costringendo i proprietari a ridurre i prezzi o a sospendere le inserzioni. Il trend colpisce in particolar modo le zone meno centrali e, dunque, meno attrattive.
È stato fissato per giovedì 20 marzo un tavolo di confronto tra governo e associazioni di settore per discutere in merito a possibili modifiche, in particolare sulla possibilità di identificare i clienti da remoto anziché di persona. Le app “simil-Spid” sono una delle vie percorribili.
Gli affitti a lungo termine stanno tornando?
I dati evidenziano come parte dei locatori si stia riorganizzando, indirizzando il proprio investimento immobiliare verso i più classici affitti di lungo periodo perché meno rischiosi, meno esposti alle incertezze del mercato e più fruttuosi in generale: più famiglie e studenti fuori sede a cui affittare, quindi, e meno turisti.
